抵押支持证券 (MBS) 的推出对地产商扩张、贷款利率以及房价都有哪些影响?

我的逻辑依然是先交代背景:目前房地产市场主要面临的问题在于需求的萎缩，除了限购政策，主要在于各银行在房地产按揭贷款上的全面撤退，以及贷款利率的普遍上浮，房地产市场所面临的困境，主要是在于按揭贷款量缩价升的原因.而相反从去年年中开始，市场短期利率普遍维持在 4.5%之上，在某些时段更高5%。在此市场利率环境中，银行如果以基准利率发放住房按揭贷款，则意味着扣除运营成本、信用成本与监管成本后，将无利可图。基于以上原因，近年来，各家银行不断调整资产结构，减缓住房按揭贷款增速，提升高盈利性的小微贷款占比。因此，目前首套住房按揭贷款相较以往亦较难申请，而二套房贷款更是在利率普遍上浮 20%的情况下，仍较难获取.背景说完了:那么我个人觉得MBS对房地产MBS 在目前只能算远水，难以解决房贷难的近渴。一个最大根本的原因,也就是为什么MBS早就推出来过却迟迟没有形成规模的原因:商业银行根本就不愿意做这个产品: 就目前银行资产负债表上的存量房贷资产而言，大量的住房抵押贷款发放于 2011 年之前，在当时低基准利率以及房贷利率打折情况下， 这部分资产的平均收益率可能不高于 5.5%， 考虑发行 MBS 的成本，以及后续的管理费用等，最后 MBS 的收益率可能低于 5%，这与目前市场利率之间利差极小，甚至在某些时候可能与市场利率倒挂。在此情况下，MBS 与市场上其他固定收益产品相比毫无优势，例如目前 10 年期国债收益率为 3.99%，考虑利息税，则等同于收益5%，而 15 年期 AAA 级债券收益率为 5.8%，这意味着市场上任何理性的资金都不会参与投资MBS。对发起银行来说，根据 2013 年年底央行和银监会公布的信贷资产证券化发起机构风险自留规定，作为发起机构，银行必须持有证券化资产中各档次资产的 5%。这意味着即使不考虑资本占用，发起机构自持 MBS 将面临利差损。也正是基于此原因，目前国内银行对住房抵押贷款证券化并不积极。不仅于此国内证券化产品担保机构的缺失也阻碍了 MBS 在短期内的大规模推进。以美国为例，其为资产证券化产品抵押的担保机构有两类：一类为以联邦住房管理局、老兵管理局以及政府国民按揭协会为主的国家担保机构，金融机构持有这些国家机构担保的资产证券化产品风险权重为零。 另一类则为联邦国民按揭协会与联邦住房贷款担保公司， 因这两类机构隐含政府信用，金融机构持有这两类机构担保的资产证券化产品风险权重为 20%。可以看到，因为国家信用的介入， 金融机构持有资产证券化产品的成本得以大幅降低， 这增加了市场对资产证券化产品的需求。虽然在此次通知中， 央行和银监会鼓励金融机构通过发行 MBS， 增加住房抵押贷款资金来源但鉴于目前市场高利率环境，以及 MBS 发行中担保机制的缺失，在短期内大规模推进的可能性并不大，其对房价的支撑作用在短期内并不明显。再作补充就是中国国内,按揭证券化缺乏信用基础,缺乏建立个人信用记录的相关资料.利率市场化尚未形成等诸多因素,短期之内,MBS对国内的房地产扩张 房价影响都不会太大. Ryan Damon 2014/12/9 吃完夜宵回答完这个问题,喜欢的就支持咯.显示全部 收起