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最后的巴乔
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魔法师

什么是房地产泡沫？怎么样判断一个房地产市场是不是存在泡沫呢？谢谢！

悬赏分:2 解决时间：2007-07-25 01:32回答数：3浏览量：1059问题指向：全国

什么是房地产泡沫？怎么样判断一个房地产市场是不是存在泡沫呢？谢谢！



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风分不息
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魔法师
先解释什么叫泡沫经济？

《辞海》(1999年版)写道：“泡沫经济是指虚拟资本过度增长与相关交易持续膨胀日益脱离实物资本的增长和实业部门的成长，金融证券、地产价格飞涨，投机交易极为活跃的经济现象。泡沫经济寓于金融投机，造成社会经济的虚假繁荣，最后必定泡沫破灭，导致社会震荡，甚至经济崩溃。”从中我们可以得出以下结论：地价飞涨，也是泡沫经济的一种表现。如果地价飞涨，脱离土地实际价值越来越远，便会形成泡沫经济，一旦泡沫破灭，地价暴跌，给社会经济带来巨大危害。

房地产泡沫主要表现在：

1、地产价格泡沫。土地价格由于其稀缺性和市场需求无限性的拉动作用，及其土地市场投机炒作，会出现虚涨，这种虚涨的部分就属于经济泡沫。如果土地价格成倍、甚至几十倍地飞涨，就会发展成泡沫经济。地价虚涨是不能持久的，在一定阶段便会破灭。

2、房屋空置泡沫。在房地产市场供求关系中，商品房供给超过市场需求，超过部门的供给增长属于虚长，构成经济泡沫。按照通用的国际经验数据，商品房空置率达１０％以内时，这种经济泡沫是正常的。如果超越过多，引起严重的供给过剩，形成泡沫经济，导致房价猛跌，开发商遭受巨大损失。

3、房地产投资泡沫。一般规律，房地产投资增长率应与房地产消费增长率相适应，力求平衡供求关系。只有当房地产投资过度膨胀，商品房严重滞销，造成还贷困难，连带引起金融危机时，才形成泡沫经济破灭。

4、房价虚涨泡沫。房价是与地价相联系的，房价泡沫与地价泡沫密切相关。此外，开发商对利润的期望值过高，人为抬高房价，也会形成经济泡沫。如果房价飞涨，开发商攫取暴利，购房者难以承受，由此也会形成房地产泡沫经济。可见，房地产确有经济泡沫，存在着发展成为泡沫经济的可能性。

是否存在房地产泡沫的判断标准：

1、出售价格过高。房价收入比是表现房地产价格高低的基本指标。过高房价收入比意味着房地产价格脱离需求基础。国际上合适的房价收入比一般在1：2-6之间，我国平均房价收入比接近1：8；不少城市在1比10以上。

2、出售价格快速上涨。房地产价格持续急剧上扬是房地产泡沫的重要表现。合理的出售价格增长不应高于可支配收入的增长，否则这个增长将不可能长期持续。建设部官员认为房价年增长率的基轴应该是3%。2003年以来，我国房地产价格快速上涨，2004年1-9月份房屋销售价格增长率比去年同期上涨13.4%，超过人均可支配收入8.7%的增长率(经CPI指数调整后)。

3、出售价格全面上涨。房地产价格全面上扬是房地产泡沫的重要表现。2004年1-9月份，全国各地房地产销售价格都在上涨，有些地区的销售价格增长率达到20%左右。

4、实际租金下跌。房地产市场总体可分为房地产销售和租赁市场，一般租赁市场能够准确反映真实的消费需求，当房地产销售市场存在投机需求时，当销售市场投机需求旺盛时，租赁市场上，供给大量增加的同时需求大量转向销售市场，结果将导致房地产的租赁价格下降。房地产租售房价上涨低于物价的上涨意味着销售市场存在泡沫，房地产租售价格绝对下降意味着销售市场泡沫严重。2004年1-9月份，房屋的租赁价格增长率为2.1%,远低于城市居民消费价格5%增长，表明房屋的实际租赁价格在迅速下降。

5、投资者对形势十分乐观。投资者乐观是房地产价格和需求泡沫增长的心理基础，乐观心理改变也是导致泡沫破灭的充分必要条件。直到目前中国的开发商几乎完全一致地对房地产市场形势持乐观态度，对房地产泡沫持反对态度。而至少在加息前，许多热情的投资者，对房地产形势十分乐观，个别城市的投资者几近疯狂状态。但是理性的局外人则持完全相反即悲观的态度。2004年11月初，友邦顾问作的一项调查显示：74.9%的被调查者认为有泡沫,7.2%的被调查者认为不存在泡沫。

6、房屋销售额超常增长。房屋销售额增长率应以略高于社会消费品零售总额增长率的速度增长，过高的增长意味着存在真实需求以外的投资需求。2003年和2004年1-9月份，房屋销售额增长率以远高于社会消费品零售总额的速度增长，达到27.2%-39.7%，高出社会消费品零售总额增长率18.1-28.2个百分点。而1992-1993年房地产过热期，房屋销售额增长率达到42%-56%，高出社会消费品零售总额增长率25-27.5个百分点。这表明房地产销售市场存在着大量的投机需求。

7、抵押贷款爆炸性增长。房地产真实需求依赖于家庭收入的增长，房地产投机需求膨胀主要依赖于住房抵押贷款的增长。因此，住房抵押贷款增长与家庭可支配收入增长比，从需求的角度反映房地产泡沫的发展程度，指标值越大，说明投机程度越高。近年来，个人住房贷款高速增长，1999-2003年个人住房贷款余额同比增长分别是218.6%、148.72%、65.77%、47.71%和42.46%，2003年个人住房贷款余额达到11779.74亿元，截至2003年年底，我国的住房抵押贷款余额已经达到12000亿元，是1997年的50倍以上，高于同期家庭可支配收入的增长。由于住房抵押贷款的基数低，不能简单地根据该指标持续增长得出市场泡沫的结论，但这个增长确实很超常。

8、居民储蓄快速减少。存款增速连续下降，可能意味着居民开始从银行把钱取出来，进行消费或投资保值品。2003年2月，居民储蓄占总存款的比例为53%，到2004年9月下降为49%。2004年以来人民币储蓄存款已连续7个月同比少增，1-8月,人民币储蓄存款累计增加10863亿元,同比少增1406亿元。

9、国际热钱大量流入。国际游资大量流入并投资房地产，将带动投机需求。目前国际游资以各种隐蔽的方式大量进入中国。据有关专家估计：目前我国约5100亿美元的外汇储备中，贸易顺差约1000亿美元，外商直接投资约3000亿美元，余下来的1000亿美元就是热钱，其中部分游资就流入到房地产市场领域。北京达观房地产经纪公司的一些调查报告显示，2003年北京购房人士中来自欧美的增长4.9倍，来自港澳台的增长2.5到3.5倍。海外人士购房占总的成交比例已经接近15%。

10、民间游资大量流入。民间资金大量投资房地产，形成巨大的投机需求，导致房价急剧攀升。2001-2003年间以温州为主的浙江等民资"炒房团"在中国房地产市场上掀起巨大波澜。这些集体购房者先在当地，然后进入浙江和上海，进而奔向全国，集中突击购房。据估计：温州的购房大军人数将近10万，用于购房的种子资金在1000亿元上下。"炒房团"，撬动了数倍甚至数十倍的当地资金进入楼市，刺激了当地消费提前和投机需求，进而产生需求和价格的互相推进，许多"被炒房"城市房价飞涨。

11、投资性购房的比重高。投资性购房资金占总购房资金的比重是判断房地产泡沫的重要指标。国际上这一指标的警戒标准为10%。据有关部门调查，目前各地投资性购房比重增长过快。如上海，境外和外地住宅购买需求比重按面积计算高达25%左右，投资性购房比重达16.6%，写字楼投资购房比重高达40%；

12、开发投资额超常增长。房地产开发投资是房地产供给对需求最直接的反映。开发投资额超常增长可能意味着投机需求和虚高价格的形成。而衡量房地产开发投资增长快慢的指标是房地产投资额增长率/GDP增长率，一般应该不超过2倍。2003年全国累计完成房地产开发投资突破1万亿元，同比增长29.2%，是1995年以来的最大增幅，2004年1-9月，房地产开发投资同比增长28.3%，这是同期GDP增长的3倍。

13、开发贷款超常增长。房地产开发贷款增长超过全部贷款增长速度而超常增长，可能是银行资金对投机需求的趋利性反映。2000-2002年，用于房地产开发的贷款增幅分别为11.81%、32.96%、27.78%，全国房地产开发贷款在连续5年高速增长的基础上，2003年达到6657.35亿元，同比增长49.1%。而2000-2003年全部贷款增幅分别为6%、13%、17%、21%。

14、施工面积超常增长。施工面积是未来的房屋供给量，施工面积增长要求未来必须有与之匹配的需求增长。2002、2003、2004年1-9月，施工面积增长率为20.1%、26%、23.3%；2002、2003、2004年1-9月，销售面积增长率为20.2%、29.1%、19.3%。即便考虑投机需求，施工面积增长也超过销售面积增长。

15、房屋空置率过高。房屋空置率是房地产供给超过真实需求的集中体现，国际公认的警戒线是10%。2003年全国空置房面积达到1.25亿平方米，空置率已达到26%，2004年9月末，虽同比下降2.3%，仍大大超过国际警戒线。这个下降可能是投机需求增长导致的。虽然房屋空置率与国际上的概念有些区别，国内的高空置率反映更加深刻的结构问题。

好：0不好：1

2007-07-15 01:37 举报
提问者最后的巴乔的感言：

谢谢您的回答！

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网友的回答
共2条
潜龙在水
潜龙在水
魔法师
3F 也就是虚假的房地产经济繁荣。
整个市场的区分要看国家的经济政策，如果国家经济政策相对而言比较宽松的话，所有的部门就好过了，


房地产的泡沫最严重的是海南岛的开发，现在还有很多的烂尾楼
2007-07-15 01:37 顶(0)踩(0) 举报
杨小乐
杨小乐
魔法师
2F 又闻“房地产泡沫”论 究竟什么是房地产泡沫

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http://www.951059.com 顺驰置业网 2004-08-09 13:50:29
　　这次声音是从外面传过来的。摩根士丹利首席经济学家史蒂芬。罗奇在最近的一篇研究报告中称，目前全世界三分之二的国家和地区或已经产生房地产泡沫或正面临产生房地产泡沫的危险，而即将到来的货币政策调整将给全球房地产和世界经济带来巨大风险。

　　房地产市场出现泡沫的地区包括：中国、澳洲、英国、韩国等。上海和北京已占全国销售量的14％，也是地产价格升幅最急的地区。中国收紧银根加上预期美联储的货币政策正常化两个因素，对资金的流入可能造成致命的影响，使中国房地产市场看似接近爆炸的边缘。



　　“房地产泡沫”论我们并不陌生。2002年底，当国家发改委王小广先生郑重其事地发出这一警告后，招来大量恶骂和讥讽。有一位著名开发商说：这个王小广，他懂什么房地产？最大的反讽可能是，近两年来，全国房价照升不误，而且销售形势一片大好，哪里有半点泡沫的影子？然而，史蒂芬。罗奇说，中国房地产到了“爆炸边缘”！


　　那么，我们现在是不是也可以说一声，这个史蒂芬。罗奇，他懂什么中国房地产？


　　倘若史蒂芬。罗奇看到了国家统计局今年上半年的数据：全国房价上涨11％，想必他会耸耸肩加上一句：果然不出我所料。


　　还有另一个更可怕的声音，是中国内部发出的。最近有好些媒体转载了经济学者易宪容的一篇叫“谨防房地产业要挟整个中国经济”的文章。


　　易宪容在文章中说，近几年来，房地产业不仅是国内经济增长的动力，也是企业获得暴利最好的行业。在这次宏观调控中，其他行业的增长在放缓，但房地产无论是投资还是商品房的价格都照升不误。国内的房地产业调控之所以困难，就在于国内房地产业挟持着中国大陆经济、挟持着各地方经济。如果国内房地产崩盘，整个国家经济就可能发生危机。如20世纪90年代的日本。如果国内房地产业不调整，也可能孕育更大的金融风险。如果让国内房地产的泡沫任意地吹大，泡沫的破灭不可避免，而最后承担这种泡沫破灭的只能是国内各银行。


　　如果我们把史蒂芬?罗奇和易宪容的警告放在一起，推论出的是一个非常可怕的逻辑结果。史蒂芬?罗奇说，中国的房地产已出现泡沫，并且到了“爆炸边缘”；易宪容说，房地产业挟持着中国大陆经济、挟持着各地方经济，如果国内房地产崩盘，整个国家经济就可能发生危机。


　　在中国经济可能成功实现“软着陆”、中国房地产可能成功实现“软着陆”的“主流”声音中，史蒂芬。罗奇和易宪容的警告是如此的刺耳。


　　7月初，中国银行、中国建设银行刚刚宣布了它们不良资产比率大幅度下降的消息。但是，倘若史蒂芬。罗奇和易宪容所言成真，这些国有商业银行的不良资产将大幅度上升。在目前各类房地产贷款余额可能超过2万亿元的情况下，哪怕其中只有百分之一的不良贷款，也足以令这些商业银行不堪重负，并进而危及整个宏观经济。我们知道，10年前的宏观调控同样是由房地产热（泡沫）引起，并导致宏观经济的急剧下挫，而10年过去，银行沉淀于积压房地产的巨额不良贷款又收回了多少？值得提醒的是，10年前房地产贷款余额尚不及目前的十分之一。


　　这是一个危言耸听的推论：房地产泡沫的发展，将使中国房地产业和整个经济陷入远比10年前严重的危机之中。


　　但是，国家发改委、建设部或国家统计局，从来也没有谁给出一个标准：什么是房地产泡沫？而没有标准，凭什么说中国房地产已陷入泡沫？


　　假如认定房地产已出现泡沫，甚至接近“爆炸边缘”，那么，就必须毫不犹豫地打压房地产，迫使其着陆，“软着陆”不行，“硬着陆”也要，越快越好。


　　反过来，如果“供销两旺、量价齐升”～～正如这几年的中国房地产市场所显示的～～是房地产业健康甚至繁荣发展的标准，那么，房地产市场就无需理睬史蒂芬?罗奇和易宪容这类“乌鸦嘴”，走自己的路，让他们说去吧。

2007-07-15 01:37 顶(0)踩(0) 举报
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