一、配套设施的范围
住宅小区的配套设施是指为保障居民基本生活需要的设施，包括配套基础设施和配套公共服务设施。基础设施主要是指市政基础设施（城市道路、公共交通、供水、排水、燃气、热力、园林绿化、环卫、挡土墙、污水处理、垃圾处理、防洪、地下公共设施、地下公共设施等及其附属设施的土建、管道、设备安装），住宅小区配套设施及其他房屋建筑配套设施。公共服务设施是指根据居住区的规模等级，相应配置以下配套公共建筑，包括教育、医疗卫生、文化体育、社会服务、行政管理、基本单元服务、商业服务等设施。
建筑物区分所有权的共有部分一般分为法定共有部分和约定共有部分，住宅小区的配套设施属于建筑物的公共部分及附属物。物权法出台之前，关于如何界定住宅小区配套设施的产权问题存在四种观点：
其一，依配套设施的投资是否进入住房销售价格确定其产权归属。例如，《杭州市区住宅小区配套建设与综合验收管理办法》（试行）中就规定，"住宅小区的配套建设项目，投资摊入售房建设成本的，其产权属于小区居民共有。经营性的配套公共建筑（商业、文娱等），投资未摊入售房建设成本的，其产权属投资者所有，并按规划要求使用。
其二，依配套设施的建筑面积是否进行了公摊确定其产权归属。如建设部2001年颁布的《商品房销售管理办法》第18条规定，商品房建筑面积由套内建筑面积和分摊的共有建筑面积组成，套内建筑面积部分为独立产权，分摊的共有建筑面积部分为共有产权，买受人按照法律、法规的规定对其享有权利，承担责任。
其三，依住宅小区内的土地使用权的归属确定配套设施的产权归属。例如，在南京市星汉城市花园小区业主就地下车库的产权诉开发商一案中，南京市鼓楼区法院认为，该小区土地面积已经全部分摊到全体业主，小区的土地使用权为该小区的业主所享有，开发商不再享有该小区的土地使用权，也就不能取得该土地上任何建筑物的所有权。因此，地下车库的所有权应归业主所有。
其四，依民法主物与从物的关系确定配套设施的产权归属。该观点认为，配套设施如同道路、管线一样属于房屋的从物，依民法从随主原则，在买卖合同没有特别约定的情况下，主物（房屋）所有权发生移转时，从物（配套设施）的所有权也当然转移。 因此，住宅小区 配套使用的附属设施、附属设备、共用部位应属全体业主所有。
二、关于物权法规定的共有部分模式
我们讨论的住宅小区配套设施的定性问题，其实质为区分所有权人对建筑物共用部分的定性，因为共有权是对共用部分的权利，只有明确哪些是共用部分、哪些是专有部分，配套设施的定性问题就迎刃而解。关于如何识别共用部分，确定其范围，各国、各地区立法有不同的规定。总的来看，主要有三种典型的识别模式，即一是排除式，即认为建筑物专有部分以外的部分为共用部分，典型的立法例为日本和我国台湾地区。二是列举式，《意大利民法典》对区分建筑物的共用部分进行了列举。三是排除与推定、列举相结合式，大多数国家的立法例采用排除与列举、推定相结合式来确定共用部分的范围，如法国、德国和美国等。
《物权法》基本上沿袭了全国人大法律工作委员会的做法，第70条规定，共有权即"对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利"；第73条继续规定："建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、共用设施和物业服务用房，属于业主共有。"第74条第3款还规定："占用业主共用的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。"可见，我国《物权法》对共用部分的识别内容较为分散，缺乏一个总括性的界定，因此才产生了我们今天所要讨论的问题。
三、配套设施的权利归属及《物权法》相关问题评价
1、市政基础设施
归国家所有，管理和维护由特定的行业部门实施。
难点：市政基础设施范围的界定。如小区内的排水管道和房屋里的管道。
2、公共服务设施
由开发商建造，所有权归相应部门或机构，具体根据法律法规规定。例如《广州市成片开发住宅小区教育设施配套建设管理办法》穗府(1996)100号，第四条 按城市规划配套建设的成片开发住宅小区教育设施，应与商品房同步建设；购房者入住小区时，教育设施应保证同时启用。第十一条 成片开发住宅小区的开发建设单位，应无偿提供"三通一平"的教育设施配套建设用地，并负责教育设施配套工程的土建、水电安装、教学辅助设施、永久供水供电等施工建设。教育设施竣工后其校舍产权及使用权应无偿交给市或区教育行政部门，同时应将配套项目的用地资料、报建图纸资料、建筑施工图纸有关资料及申报、批复、验收等有关文件交给市或区教育行政部门管理。市、区教育行政部门不得擅自改变教育设施的使用功能，不得转让或变相转让给其他单位使用。
3、其他公共设施
存在的问题
1、公共场所和公共设施的认定，会所是否在内，应区分情况。
2、第七十三条 建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。如果物业服务用房未计入公摊的如何处理？
3、明示属于个人的，应当审查是该绿地所占用的建设用地使用权是由谁支付的对价。
四、关于小区车库、车位的所有权归属问题争议
第七十四条 建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。
建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。
占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。
1、小区车库、车位的所有权应归谁
所谓车库，是指建设于小区范围内，有独立的空间，用以存放车辆为目的的附属建筑物。所谓车位，是指以一定的临时标志划线分割形成，在小区路边、空地等场地用于停放车辆的位置。根据车库（位）是否列入城市规划设计，可分为规划内车库（位）、规划外车库（位）以及利用人防工程改造而成的地下车库（位）。《
《物权法(草案) 》第76条规定:"建筑区划内的绿地、道路以及物业管理用房,属于业主共有,但属于市政建设的除外。会所、车库的归属,有约定的,按照约定;没有约定或者约定不明确的,除建设单位等能够证明其享有所有权外,属于业主共有。物权法则明确规定了车库的所有权归开发商。
目前存在的停车位权属形式，主要有以下几种：
一是，停车位为小区的公共停车位，区分所有权人使用停车位，需要向物业管理单位交纳管理费，其他人交纳停车费。
二是，停车位为小区的私人停车位，区分所有权人使用时，首先要向开发商购买停车位的使用权，例如购买70年或者50年的使用权，该停车位为专有使用，其所有权或者归属于开发商，或者归属于全体业主。
三是，停车位附随于区分所有建筑物的专有部分，建立车位的专有权，为建筑物区分所有权中专有权的标的，停车位进行物权登记，发所有权的权属证书。
确定车位和车库的权属，应当依据合同确定。出售和附赠的，确定的是所有权归属于业主；出租的，确定的所有权归属于开发商，业主享有的是使用权。这样的规定，虽然没有考虑防空和反恐的问题，但是最容易解决纠纷，也算是好的。
2、关于"首先满足业主的需要"的理解和适用
规定了车库和车位的基本规则，就是应当"首先满足业主的需要"。只有在业主的需求解决之后，才可以向外出售或者出租。这是从实际情况出发规定的内容，有利于纠纷的解决和预防。有人将其解释为"首先"就是"优先"，因此，对于车库和车位，业主享有优先购买权。这种理解是不对的。如果业主享有优先购买权，那么，其他不是业主的人就可以出高价购买，对业主权益的保护是有害的。另外，"首先满足"也应当有一个期限，如果永远都是首先满足，那就不是首先了。将来在司法解释中，是不是可以规定在开盘的两年或者三年内，要满足业主的需要；或者在同一个时间，只要有业主和非业主购买或者租赁车位、车库，就"首先满足业主的需要"。
对第一款"首先满足"的规定就可以作如下解释了：
第一，如果业主在购房时需要同时购买车库，只要数量具备，开发商就应当出售或者附赠，双方通过这种约定确定产权归属。
第二，在售房完毕后一个月内或者开盘后半年内，如果仍有车库（位）没有出售的，开发商应当发布有"首先满足"期限（以一个月为限）的通知，由业主选择购买或者租赁。
第三，该优先满足期限届满后，如无业主需要，为了充分保护开发商的利益，可以向业主以外的主体出租，但不能出售。为了保障满足业主变化的新需要，租赁期限一般不得超过两年。
第四，两年期限届满前两个月，开发商还得就租期届满的车库（位）发布第二轮有"首先满足"期限（也仍以一个月为限）的通知。按此循环，直到车库（位）出售完毕为止。
第五，已购买车库（位）的业主如要出售车库（位），只能向其他业主出售。如无其他业主购买，也只能出租。
第六，当小区业主以外的其他人以承租期限届满后享有优先承租权来抗辩小区业主承租的首先满足权时，小区业主承租的首先满足权优先。
占用共有的道路、共有的其他场所建立的车位，属于业主共有，不能属于开发商所有，也不能确定为业主个人所有。这一部分，可以作为访客的停车位。如果要建立业主的使用权，则须交付费用，而不是随意由业主使用，那样就会使买车位的业主吃亏，没买车位的业主占了便宜。属于共有的车位取得的收益，除去管理费之外，应当归属于全体业主，由业主大会或者业主委员会决定，归并于公共维修基金，或者按照面积分给全体业主。
3、其他问题
问题1：一个业主买2－5个车车位的怎么处理？
问题2：多个业主争夺一个车位时如何处理？
问题3：如果车库属于已纳入公摊面积且已计入建筑成本的车库（位）如何处理。规划内的车库（位）与容积率内的车库（位）、公摊面积内车库（位）和已列入建筑成本的车库（位）在分类标准上是不同的，彼此之间可能存在交叉，即有可能出现规划内的车库（位）有的已计入公摊面积的，而有的未计入公摊面积，有的已纳入了建筑成本核算，有的未纳入。因此如果已纳入公摊面积且已计入建筑成本的车库（位），就应当作为开发商已经出售给全体业主的车库（位），不能另行出售，否则即为"二次出售"。业主就可以据此请求确认"第二次出售合同"无效。
如果开发商在销售小区房屋时已将地下停车场按公建面积分摊给了全体小区业主，从法律上讲，该停车场的产权应归全体业主所有，开发商无权与个别业主签订停车场车位使用权转让协议，但经业主大会同意，业主委员会可将停车位为特定的业主设定专用使用权，并收取一定的费用
问题4：如果我把房子卖了但没卖车库怎么办？
还应当明确的一点，就是如果确定了出售和附赠的车位、车库的所有权属于业主的，那么，这个所有权和土地使用权也应当进行物权登记，在转移专有权的时候，这个所有权和土地使用权并不必然跟随建筑物的权属一并转移，不适用《物权法》第72条第二款的规定。
我国《人民防空法》第23条规定，城市新建民用建筑，按照国家有关规定修建战时可用于防空的地下室。该条只是强调开发商有义务修建人防工程，但并未规定该工程的所有权归国家所有。而且，根据该法5条的规定，我国目前鼓励、支持企事业组织、社会团体和个人，通过多种途径，投资进行人防工程建设，如果所有权不能归投资者所有，势必打击投资者的积极性，立法目的就难以实现。在此方面，上海市已经作出了明确的规定，《上海市民防条例》第３３条第２款明确规定："民防工程平时由投资者使用管理，收益归投资者所有"。而《上海市民防工程建设和使用管理办法》第２０条则进一步明确："民防工程的投资者可以按照房地产管理的有关规定取得民防工程的所有权。民防工程的所有权登记，按照本市房地产登记的有关规定执行。"
新疆维吾尔自治区实施《人民防空法》办法第二十条：结合民用建筑修建的防空地下室，平时由该民用建筑产权所有单位使用和受益，并接受人民防空主管部门的监督。
我的报告到此结束了，谢谢大家！（掌声）
主持人：感谢钟法官的发言。钟法官就配套设施、建筑物区分所有权中共有权的范围加以界定，就配套设施与物权法的相关问题加以评述、尤其是就停车位的问题详细探讨，提出了几个尚待解决的问题。我们可以就这些问题在之后的自由讨论时间继续探讨。
下面有请最后一位主题发言人，山东大学民商法硕士研究生，刘晓蕾。（掌声）
刘晓蕾：尊敬的老师们和亲爱的同学们，大家晚上好！我们今天共同来探讨一下小区配套设施的定性问题。
我国《物权法》对业主的建筑物区分所有权的规定中，虽然第73条、74条对绿地、道路、车位、车库的归属问题作了原则性的规定，但由于其缺乏可操作性且社会纠纷的多样性、多变性，《物权法》的出台，并未能像人们所期待的那样使车库、车位等小区配套设施的纠纷问题得以解决。
《物权法》第73条： 建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。
一、总原则——“谁投资，谁享有”
开发商作为楼盘的开发者，在楼盘出售给业主之前当然是整个楼盘及其配套设施的所有权人。开发商将楼盘出售给业主后，对于专有部分之外的部分，如果业主支付的价款包括了公摊部分，则“公摊部分”属于业主共有，这同样符合“谁投资，谁享有”的原则。但如果业主支付的价款未包括该部分，则该部分仍属于开发商所有。
（一）车位、车库——并非当然的归全体业主共有
第74条： 建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租的方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。
根据“谁投资，谁享有”原则，业主共有的道路或者其他场地是记入业主公摊面积的，所以，在其之上用于停放汽车的车位当然属于业主共有。
根据第一款“应当首先满足业主的需要”的立法精神，我们可以推知：物权法考虑到了并非所有业主均有使用车位、车库的需要，因此车位、车库的费用不能当然的要求所有业主进行“公摊”，所以车位、车库就有成为专有部分并作为专有部分进行交易的可能性。
第二款既然规定了用于停放汽车的车位、车库的归属可以由当事人约定，那么也就再次证明我国《物权法》承认车位、车库可以成为专有部分、可以作为专有部分进行交易，开发商对车位、车库是有合法的处分权的。但是这种处分是有限制的，即应当首先满足业主的需要。
（二）地下停车场——归全体业主共有
根据我国 《物权法》70条规定，业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。
地下停车场依附于建筑物的地基，是建筑物的组成部分。因此根据文义解释方法，地下停车场是建筑物内的、专有部分以外的、应当属于业主共有和共同管理的共有部分。因此，开发商、物业公司无权擅自处分，地下车库应当归全体业主共有，对地下车库的使用应当由业主大会决定。
（三）窗前绿地
“建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。”开发商开发楼盘直至及售楼交付之前，应当是建筑区划内所有设施的所有权人。因此，售楼开始后，绿地能否为开发商明示属于个人所有的关键在于该绿地所占用的建设用地使用权是否已计入业主的土地公摊面积——计入公摊面积的，为全体业主共有，开发商则无权处分；未计入公摊面积的，应当由开发商举证证明以明示属于其个人所有，那么开发商就有权对该部分绿地进行出售或赠送。对于计入公摊面积的绿地，虽然属于业主共有，但鉴于窗前绿地与一层业主直接毗邻的位置关系及其隐私保护，在现有法律未规定公用部分的专用权的前提下，应当由业主大会决议是否将窗前绿地专供一层业主使用，且这种使用不能给其他业主造成损害，更不能进行营利。
（四）楼顶平台
楼顶平台为建筑物之基本构造,具有共用性质。楼顶平台与外墙、地基一样,都是建筑物之存在所必需的基本构造,其不仅具有建筑物最基本的功能———遮风避雨,而且,其载重量直接关系到整栋建筑物的安全和使用寿命。此外,供区分所有人共用或特定住户专有的一些辅助设施,如水塔、太阳能热水器等,也都须安装在楼顶。所以，开发商无权将露台赠送给顶层业主。但是，楼顶平台与窗前绿地一样，它同顶层业主的生活的关系更为紧密，因此，楼顶露台的使用可以借鉴台湾地区的专有使用权制度，为顶层用户设定专有使用权或通过业主大会决议给顶层用户使用。当然，顶层业主对露台不能进行经营性的使用，不能搭建违章建筑，更不能危害其他业主的利益。
二、商业广告——“买一楼，送窗前绿地；买顶楼，送楼顶露（平）台”
开发商在卖房宣传的时候一般都以小区配套设施方便来吸引房屋买受人，比如说“买一楼，送窗前绿地；买顶楼，送楼顶露（平）台”。对于这种商业广告，我认为要做如下分析：
《商品房买卖司法解释》第三条规定：商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。
当“买一楼，送窗前绿地；买顶楼，送楼顶露（平）台”或者“买楼房，送车库、车位”为广大潜在购房者所知晓时，对于购买一层或顶层的房屋买受人而言，这一商业广告显然是开发商“就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的具体确定的说明和允诺”，而且对“商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响”。因此，当一层或顶层的买受人与开发商签订商品房买卖合同时，无论“送窗前绿地、楼顶露台”是否明确载入了购房合同，均成为合同内容的一部分。如果开发尚未将窗前绿地、楼顶露台“送”给房屋的买受人，买受人当然可以向开发商追究违约责任。对于非一层或顶层的买受人而言，当其签订买卖合同时，实际上已经就商业广告中的内容以买受的积极行动表示了同意。综上，在此种情况下，实际上是以合同约定的形式明示了窗前绿地、楼顶露台归个人所有。同样情况下，如果开发商以赠送车库、车位的方法促销楼盘的亦是如此，也是“由当事人通过出售、附赠或者出租的方式约定”的实现形式。
三、小区的配套设施即使在业主共有的情况下，这种共有也不完全等同于同一建筑物中业主对建筑物共有部分的共有。
换言之，同一建筑物内，共有人对共有部分的权力往往是一种必须共同使用（例如：楼梯、水管、煤气管道、外墙体等）或轮流使用（例如：洗衣机、公厕的马桶等）的，是无法从他处得以满足的、往往是生活所必需的。但小区的共有部分除公用道路之外，很难说绿地、露台、车位、车库是生活所必需的、必不可少的。因此，业主在行使权利时，不能完全要求按照各自的“持份”比例享有权利。同时，应当考虑到一层、顶层住户与窗前绿地、楼顶露台的特殊地域关系，给予一层、顶层住户特殊的公用部分的专用权利。
