（一）住房政策

德国是实行市场经济的国家，在住房制度上实施的是与市场经济相配套的住房政策。

1.国家和私人共同投资，主要以国家控制为主，承建公益性的大众住房。承建者可以是个人，也可以是工厂企业或其他法人，个人或企业只承担造价的20%的投资，其余由各级政府投资或者由政府提供担保。住房建成后，以出租为主，但是租住房屋的必须是低收入居民，住户凭低收入证书才能租用，房租仅相当于一般房租的1/3，其余由政府补贴，也可以采用分期付款的办法将房屋出售给个人，售价也低于市场价格。

2.由政府提供部分资助，为中低收入者建造减税有待住房，以低价出租或出售给个人居住。

3.高薪收入者可以自由投资建造自己的住房，还可以向政府申请贷款。

（二）住房金融

德国金融机构的体系是以中央银行为核心，以股份制商业银行为主体，专业银行和其他多种金融机构并存的金融体系。德国的金融机构很多，诸如私营的专业抵押银行、消费信贷银行、投资公司、私人房屋建筑贷款协会、担保银行、邮政储蓄银行、公共房屋信贷协会、互助储金信贷社等。各个银行与金融机构之间没有严格的分工，业务交叉重叠，几乎每一个银行或金融机构都可以提供所有银行的全部金融服务。

经营住房金融的机构很多，他们所发放的住房贷款可分为长期贷款（20-25年）、中期贷款（5-10年）和短期贷款三大类。其特点是：一个借款人可以在一个以上的银行和金融机构取得贷款；长期信贷由抵押银行经营；互助储金信贷组织对于帮助个人购、建房起促进作用。

（三）住房金融机构

抵押银行是德国对居民购房予以长期贷款的最大银行。按资金来源可分为私人抵押和公营抵押。私人抵押银行的资金大部分来自发行债券，公营抵押银行的资金有一半是政府提供的。抵押银行的资金有相当一部分用于住房建筑和为居民买方提供贷款。

私人建筑协会和公营建筑协会是德国第三大类从事住房信贷的银行机构。他们的贷款办法是自定的、封闭性的办法，来源于过去曾有过的一种“自助”办法 。人们要想获得私人建筑协会和公营建筑协会的贷款，必须首先签订一个建筑储蓄合同，只有当储蓄人的储蓄额达到合同金额的33%到40%时，才能有资格得到一笔建筑贷款。好处是客户的借款利率低，它要求贷款尽快偿还，以便使仍在排队的人们也能得到这种好处。建筑协会贷款的摊还率相对高一些，每年7%。

储蓄银行在德国共有600家左右，大部分是居民个人储蓄存款。同时，还发行各类债券，其贷款对象主要是小商号和个人。其中，建筑储蓄银行主要为建房、买房筹资融资。储户经过一段储蓄时期后，可以从储蓄银行取得购、建筑房的贷款，这种存、贷款利率都较低。

住宅信贷协会是专门经营住房储蓄和住房贷款的住房金融机构，分为国营住宅信贷协会和私营住宅信贷协会两种。国营住宅信贷协会是地区性的，按照普通的储蓄银行发式经营业务；私人经营的住宅信贷协会的经营范围不受地区限制。由于住宅贷款享有免税特权，贷款利率较低，因此具有较强的吸引力。

住宅互助储金信贷社，这是一种“契约储蓄系统”。任何居民个人按照合同契约规定，连续几年存入一定数额的定期储蓄存款，存足一定金额时，即可取得住房贷款的权利。贷款金额相当于存款金额，期存款利率和贷款利率都低于市场利率。当贷款需求超过信贷资金来源时，则按入社时间先后顺序或规定的顺序分配贷款。当社员购房时，政府按其每年储蓄额的一定比例支付补贴。低收入家庭还可以减免个人所得税。住宅互助储金信贷社实施贷款利率与存款利率挂钩的办法，当选定的存款利率为2.5%时,贷款利率为4.5%;当选定的存款利率为4.5%时,贷款利率为5.75%。还本付息期限为10-15年。

德国的其他住房金融机构，如信用合作银行等，具有互助合作的性质。其60%的成员是由工人、职员和政府公职人员构成。其组织网络构成分三层，最高一层的中心机构是德意志合作银行，中间层次的机构是各地区的信用合作银行中心，最低层次的机构是信用合作银行。本系统的资金可以集中划拨和调剂。在资金筹集方面，信用合作银行主要是吸收和集聚小额资金，然后以其小额贷款贷放给自己的成员，用于购、建住房，同时也向一些中小企业贷款。

德国的商业银行的资本十分雄厚，业务范围广泛，在住房金融市场上处于强有力的地位。他们都是经营多种银行业务的“全能银行”，从事办理住房金融业务。商业银行相建筑业和房地产业提供金融服务，也为私人购、建住房提供信用。有的私人银行则主要为个人购建住房提供金融服务。

德国的保险公司除办理保险业务外，还办理股票、证券和贷款业务，其贷款业务主要是不动产抵押并帮助居民个人购房和建房。