四大成长要素诱惑科技力量“抢注”西奥

6月17日，风林西奥中心刚刚开盘就爆出了第一个大买家———已经具备了八九年的发展经验和规模的某IT科技发展有限公司将西奥中心西塔楼六层整层一举买下。一直以来很多人认为，IT企业的第一置业选择应该在中关村，然而西接中关村，东连亚运村、燕莎、CBD的立体布局却使西奥板块在交通条件上后来居上。值得关注的是，西奥板块在区域潜力、楼盘品质、购置方案以及政策扶持等四大成长要素上都有新看点，凭借周边顺畅的交通和完善的市政配套，促使不少IT企业开始“抢驻”西奥。

■区域潜力：成长型区域期待成长型企业

亚奥核心区是未来几年内培养高速成长型企业的沃土，但是限于奥运场馆等规划，商业用地其实相当有限，国家体育馆和奥林匹克中心的周边区域更是寸土寸金，南边经过多年开发，可开发空间已接近上限，而东边的亚运村则因交通条件，一直难以形成具备强大凝聚力的商务氛围，因此西奥板块自然就成为最具成长潜力的区域。

北辰西路6月9日的正式通车，打通了辛店村路与北土城路之间的城市大动脉，可快速进入东部和西部的各主要商业区，连同规划中贯通中关村、亚运村、燕莎和CBD的地铁10号线，西奥与CBD、中关村等多个商务中心互相衔接。而伴随着奥林匹克公园、中关村北郊科技园、健翔科技园的相继完善，以及北辰西路沿线的西奥中心、峻峰华亭、摩根大厦等商用楼盘为龙头，西奥板块将以“综合商业中心”的姿态，为处于成长中的高科技企业提供更广阔的发展空间。

■楼盘品质：入驻即升值的“名片效应”

对于入驻企业来说，楼盘创新首先应当提供基本功能之上的创新，就奥运核心区而言，只有符合国际5A标准的商务中心，才能当之无愧地称之为“地标”。比如西奥中心就是这样一个地标性的智能5A级商务中心，西奥中心是风林绿洲的三期项目，整层800多平方米的设计填补了市场的空白，充分满足了成长型企业办公和投资的需要。

■购置方案：小投资获得大回报

不难看出，成长中的高科技企业资金实力有限，尤其是各商业银行对房地产贷款实施了严格的限制之后，企业自身可用的财务手段更少了，如何用最小的投资获得最大的成长回报？西奥中心以先进的财务方式不仅突破普通写字楼六成十年的方式，采用八成二十年按揭方式，而且还将普通写字楼50年的使用权延长至70年，额外提供20年的净收益。这就使成长中的企业用小投资获得了大回报。

从上面两起纠纷不难看出，买房人和销售人员的信息不对称，心态不一致。在楼盘热卖的情况下，如何做好买房人和销售人员的沟通，不忙中添乱，将是今年下半年很多开发商首先需要解决的问题。

█没房卖的干着急有房子卖的拼命涨价

由于土地政策的调整，下半年北京的开发商可分成以下三类：一类是手中有在售楼盘，正在运作中的二期遭遇调整，能不能开发还尚未得知；一类是手中房子已经卖光，正在等待二期，而二期由于土地政策的调整，什么时候能进行开发还尚未得知；一类是既没地，也没房卖，正等着土地政策最后亮相的。这三类开发商分三种不同的心态。没房卖的开发商干着急，心情最好的莫过于第一类开发商。由于目前市场上的供应量小，再加上老百姓唯恐买不到房子的恐慌心理，第一类开发商开始拼命涨价。据了解，东南四环外，一个紧挨公园的项目，毛坯房板楼竟然卖到了7500元/平方米；亦庄的townhouse竟然涨到了8000多元/平方米；而出于未来住房贷款政策的担忧，以及担心土地供应收紧而引起房价上涨，即便是这些房子离谱的涨价，还是照样有买房人“抢购”。对此，有业内人士断言，这是宏观调控后，市场送给开发商的最后一道“礼物”。随着土地政策的日渐明朗，宏观经济调控作用的显现，这种情况将得以改变，有序供应和理性需求将成为楼市真正的主旋律。

█政策变动带来项目调整谁来承担责任

土地政策的变化，加上拆迁政策的变动，再加上主管部门的机构调整，没房子卖了是目前很多项目尤其是一些绿化隔离带、城近郊大项目的现状。这些项目一般都和乡或区里达成默契，分期开发，一期先启动，而后进行滚动开发，边建设边拆迁边进行后期的手续办理。而由于土地政策的变化，一批绿化隔离带项目的后期变成了“悬念”，得等到8月31日“大限”后才能得知下一步的进展。据业内人士透露，很多本来在市场上已经开始运作，甚至在业内广为传播的新项目为何至今迟迟不推出，大部分都是因为这个原因，而这也使得很多在业内传播已久的新项目形不成真正的供应。一些在建在售的项目工期也因此受到影响。

另一方面，拆迁政策的变动，加上原国土资源和房屋管理局的职能调整，即把国土资源和房屋管理局的职能调整到市国土资源局，把原来的房屋管理职能合并到北京市建设委员会，也人为地使很多项目的后期迟迟不能“拿”出来卖。这部分项目的开发商可谓祸不单行，在着急市场好却没有房子卖的同时，还必须面对一期买房人的投诉———这类项目很多一期的买房人担心买房时的社区规划实现不了，意见颇大。对此，业内人士认为，政策的变化引起的这些不可预计的变化，开发商和买房人应该本着相互理解、共建家园的心态去面对。买房人不应该一味地指责开发商没有按最初的规划实施，开发商也不应该置之不理，双方应该本着沟通的态度去处理这些因政策的变化、主管部门的调整而带来的预料之外的变化。

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