尾房市场供应疲软需求旺盛 购房者热情持续高涨

编者按:说起尾房，常使人联想到廉价残次品。但事实上，尾房不仅价格低廉，质量也未必逊色。在购房者眼中尾房正在成为“高性价比”的代名词。无论自住还是投资，“淘尾房”都是必不可少的功课。

位于长安街沿线的恒基中心200余套公寓业主早已入住，但直到今天依旧有6套尾房在售。“6套尾房中一居、两居各一套，剩下4套都是大户型，面积在160平方米以上。”这些天打电话咨询这几套尾房的人明显增多，销售中心黄先生相信这批尾房很快就能销售出去。

尾房，未必是挑剩下的

尾房即在楼盘项目中已进入销售最后阶段的少部分剩余房屋。既然是“剩余房屋”，自然在价格上要比同项目中期房便宜。正是这一点让尾房成为购房者眼中的“珍品”。而尾房形成原因也注定了其不是“烂尾房”的代名词。

“尾房中确实有部分因为户型、朝向、楼层等因素的不理想而造成滞销，但更多的则是产权、销售策略等因素造成的尾房，这些尾房在质量上与期房毫无差别。”位于南三环的怡海花园销售人员告诉记者，项目所剩尾房多是当初开盘内部认购时被定下的，但因各种原因没有交易成功。

据业内人士介绍，多数尾房主要还是开发商销售策略造成的，开发商会为了保证整个项目销售而有意保留的“精品”单位，到最后却成为尾房；另外开发商用于抵债的债权房以及被法院罚没、羁押的部分房屋也是尾房的主要来源；而一些总价高的大户型房往往乏人问津，最后也会成为尾房；出现质量问题被退的房屋和在户型、位置上有重大缺陷的房屋构成了尾房中的“差房”。

但即便是“差房”，依旧会受到追捧。开发商为收回项目资金，往往在最后阶段大幅压低尾房价格，这对于经济能力有限的购房者非常具有吸引力，看似名声不好的尾房备受追捧也就不足为奇了。

在住宅供应持续加大的环境下，尾房的数量也随之攀升，2005年北京尾房市场存量达到顶峰，业内人士估计约达600万平方米。看似不起眼的尾房，也形成了一个市场。

僧多粥少，消化迅速

2006年初北京诞生了第一家尾房超市，一时间各种尾房网站、论坛应运而生，尾房市场交易红红火火。据这家尾房超市的销售人员介绍，超市成立初的8个月即成交近300套房。但2006年年底尾房市场开始显示出供应疲软，尾房存量也多集中于四环以外。

进入2007年，尾房市场缩水更加明显。对此房屋中介人士表示：楼市的火热是造成尾房减少的主要原因，期房价格上涨较快，以尾房为首的现房需求量增加，造成供不应求的局面。

“几年前，开发商在楼盘销售基本完成后，就不会再花成本为尾房设立销售中心，而是交给中介代理了事。但随着房价的高涨，尾房的需求越来越旺盛，很多开发商发现尾房也非常有利可图，纷纷成立自己的尾房销售团队。”链家地产市场部工作人员告诉记者：进入2007年以来公司尾房业务迅速减少，第二季度只操作一个尾盘。

根据中大恒基市场部调查显示，2007年尾房空置率进一步下降。6月全市商品房空置面积比上月末下降了4.2%。从下降速度看，以五环内的尾房为例与去年同期相比下降42%。而五环外的尾房则比2006年下降36%。

销售渠道正在调整

据了解，尾房销售模式主要以开发商委托中介代销，而尾房网站则是近两年出现的新的销售方式。但随着尾房的紧俏，其销售模式正在发生变化。

“以前开发商对尾房并不重视，但现在却开始尝试自己销售尾房，因为其中确实有可观的收益。”我爱我家房地产经纪有限公司总经理胡景辉道出了尾房销售渠道变化的真谛。据悉，我爱我家原本拥有专门的尾房机构，但2006年由于业务太少而撤掉了。这种情况在中介公司中非常普遍。

中大恒基市场部的调查显示：在购买尾房的首选途径中，消费者从开发商处获取尾房信息的比例达到了52%，上网和找朋友帮忙占到了31%，而找经纪公司的仅占到了10%。