房地产经受政策预期考验 需谋定而后动

前期风光无限的房地股，近期却显得有些萎靡。昨日，无论是龙头股万科，还是一些中小房地产股，都处在下跌中。而一度炙手可热的房地产资产注入概念，也不那么受到投资者的追捧了。对此，业内人士认为，房地产股的投资前景虽然看好，但从近期来看，投资者最好是多看少动，寻找一个合适的时机再动手。

政策预期的压制

“市场普遍预期有可能出台比较严厉的房地产调控政策，如银行继续收紧银根，贷款首付比例提高到四至五成、预售资金监管等等，这是导致投资者对房地产股心存疑虑的主要原因。”一位业内人士表示。 

收紧银行信贷的预期在一定程度上正在成为现实。据媒体报道，建行内部消息人士证实，关于第二套房首付比提至4成的说法，确系出自总行的统一部署，相关“通知”已经以“保密”级别文件下发至各地分行。不过，出于业务发展考虑，各地分行在具体落实上可能有所不同。而在不少地区，建行当地分行已经执行了第二套房首付提高的政策。而在上海，银行对于二手房贷款控制明显严格，一些小面积售后公房遭到银行拒绝房贷。

种种不利的预期压制了房地产股的上涨。不过，在海通证券分析师张峦看来，房地产行业的发展方兴未艾，当前的调整并不意味着房地产股投资价值减少，相反，经过合理调整后，房地产股仍然有继续上涨的空间。

“现在大家都在等政策出来，等一个对房地产行业定性的政策，而这些政策其实对人们的心理影响大于对房地产行业的直接影响。等到政策预期明朗化了，大家的心理压力也就释放了，房地产股反而可能会迎来一个投资机会。在人民币升值等诸多利好房地产行业的因素没有消失前，房地产股的走势依然可以看好。”张峦说。

高估值存疑

不过，张峦对前期房地产股的强势上攻并不认同。她表示，在一轮快速上扬后，许多房地产上市公司的市盈率高出了正常的估值水平，普遍在50倍到60倍市盈率以上，而一般的合理估值应该在40倍左右。从这个角度而言，当前房地产股也的确需要调整，使走势更加健康。

而有分析人士则坚持认为，成本拉动、供给限制、需求推动和房地产行业垄断性等四大推手依旧存在，房价上涨趋势不改，所以，房地产行业值得继续看高。中银国际研究员田世欣表示，强劲的经济增长、宽松的货币政策和人民币汇率广阔的升值空间，是资产价格膨胀的前提条件，在流动性过剩、人民币升值大幅低估的环境下，资产价格泡沫还远未达到顶峰状态，在没有显著外力的干扰下，泡沫膨胀的自我加强型过程，会使价格涨幅远远超过预期。

而在争议中，房地产上市公司们正在为高估值不断下着赌注。不少房地产公司在A股市场通过增发、发债等方式融得大量资金，然后在房地产市场高价跑马圈地，在土地拍卖市场的一掷千金，一些公司拍地的价格折合地板价后，比周边的房价还要高，让人大有“置之死地而后生”的味道。

分析师指出，房地产上市公司的这种近乎零利润拿地的方式，暗藏着巨大的风险，这是在赌房地产将会继续暴涨的预期，在赌人民币升值不会停止的预期。但是，在国家宏观调控政策下，土地管理势必会收紧，这对于囤积土地无法立即消化的公司而言，很有可能会付出巨大的代价。而房地产价格的上升空间已经很难预料，如果发生价格下跌，对于这些公司而言，很有可能意味着资金链的断裂。

“所以，我认为，判断房地产股的前景，不能紧盯着土地存量这个指标，而是要综合看待公司的开发能力，包括资金筹措能力和开发能力是否和土地规模配比。从这个角度来讲，大的房地产上市公司安全系数更高。”张峦表示。