投资型公寓的市场分析

北京的公寓市场，除了纯粹为解决居住问题的购房者外，投资型的购买客户也开始浮出水面，并逐渐形成一种趋势。面对这种市场细分的现实和结果，发展商及市场有必要作相应的策略调整和产品准备。

商务、商住、酒店式公寓三分市场天下

投资型公寓经过了多种物业形态的演变，出现商住公寓、商务公寓、酒店式服务公寓，不同的定位对应了不同的客户群体，各得其所。

在投资型公寓中，投资型居住公寓的买家主要是房地产投资者，其购买目的非常明确，即是为了出租以收取稳定的投资回报。目标租户则主要是外资企业、涉外国际机构的驻京工作人员。这类公寓要求提供精装修、全套家具、全套家电等硬件设施和高水平的物业管理等居家功能性服务，可称之为酒店服务式公寓。此类物业在ＣＢＤ及周边地区市场前景广阔。另一种是投资型商务用途公寓，买家主要是境外或外埠的驻京联络处、办事处等，由于用户的规模较小，往往是居住及商务合二为一。因此，不但需要提供居家服务，还需要提供物业的商务性服务（如宽带区域网、订票、会议、送餐等）。我国经济尚处在发展初期，城市的经济形态在不断地变化、组合之中，创业型、发展型小公司较多。 由于特殊的土地使用权制度（如开发商为了少交土地出让金、按揭方式的不同等），出现了一种特殊的物业形态——纯商务公寓，即名义上的住宅楼，实质上的写字楼。因其租金便宜，市场的庞大，这部分物业也吸引了不少投资客的关注，成为另一种新的投资型商务公寓。

位置、功能、交通、服务一项也不能少

投资型公寓有着鲜明的区域位置特点：一方面，区域经济的持续发展是其基本条件，围绕大型企业的上、下游服务型公司要形成完整的产业链条并能互相促进；另一方面，周边要有完善的商业配套、快捷的交通条件和浓厚的商业氛围；再者，目标租客的区域性强。这在
北京的强热经济区，如ＣＢＤ、中关村、亚运村和燕莎商圈等处尤其明显。

在我国经济持续稳定发展的大前题下，特别是入世及奥运带来前所未有的机遇和挑战，科研开发、技术服务、广告设计、策划咨询等独立性较强的小公司不断涌现。这些公司人数少，效率高，对公司形象要求不高，且工作时间不易掌握，需要宜商宜住。另一方面，这类公司大多处于创业期，资金压力大，更愿意以租赁方式完成创业梦想。这一现实验证了投资型公寓第一是位置的特点。自房地产成为商品以来，有一句话已经被很多人重复了很多遍，但其今天仍然是指导房地产投资的不二法门：首先是地段，其次是地段，再次还是地段。只是在城市的不同发展阶段，对不同地段存在不同的理解和利用。

城市经济的发展，会形成一些特定的区域经济主题，区位经济优势明显的区域在城市的发展中有着特殊的、无可替代的地位。在北京看一看高科技产业（特别是信息产业）对中关村地区物业的带动作用和对外交流对东部房地产的影响，即可深刻理解地段的核心价值。

同时，随着城市功能的不断扩大和分化，城市发展进入多元化发展阶段，比如北京东有国贸、北有亚运村、西有中关村、南有丰台科技园等。城市经济板块的分化导致了城市功能的不断细分，不同的经济板块如同不同的细胞分裂方式，形成了不同的城市功能区，不同的
功能区对投资型物业有不同的现实需求。ＣＢＤ区域对居住型公寓有特殊需求，中关村地区对小型商务办公也有相应需求。因此，不但投资型公寓对地段的要求高于自用型物业，不同区域对不同的投资型公寓也有特别的需求，需要仔细区别和考虑。

项目的功能特点。只有根据目标客户的特点，有针对性地进行房产投资，才能获得良好的预期收益。在ＣＢＤ地区、燕莎商圈或使馆区，对酒店服务式公寓的投资或许是一个好主意，因为这里有大量住房补贴较高的外籍员工。但在中关村，选择小型商务公寓投资可能才
是正确的决定。

快捷、便利的交通系统。现代城市的发展，交通是命脉。人们选择租赁物业，最主要的还是在乎能否工作、生活两相便利。

完善的配套服务设施。成熟、完善的周边配套和社区配套，是任何一处投资型物业的生命力所在，是未来升值不可忽视的重要基础条件。

项目的品质特点。投资型公寓，特别是投资型商务公寓，品质特点非常重要，既要有高智能化配置和精装修，又要具备功能分布的灵活性。

客户服务体系是否健全、完善。投资型物业必须考虑的一个因素，是能为租客提供周到、舒适、合意的全面服务。因此，高水平的专业化物业管理服务，是投资型物业保值、增值的重要前提。

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