如何选择适合的房贷产品? 贷款品种全攻略

对普通消费者而言，加息带动贷款利率累计上调，选择哪种还贷方式变得重要起来。越来越多的市民倾向于选择固定利率房贷业务，而在实际办理过程中，许多市民却不知道，在选择固定利率房贷或混合利率房贷的同时，还可以选择银行推出的一系列有针对性的房贷产品，真正实现房贷组合优惠。

而面对名目繁多的房贷模式，哪一种更适合你呢？  

混合利率房贷

关键词：固定利率＋浮动利率个人住房混合利率贷款是指在贷款开始的一段时间内(利率固定期)利率保持固定不变，利率固定期结束后利率执行方式转换为浮动利率(即传统的个人住房贷款利率执行方式，称为利率浮动期)的贷款。

农行、光大等银行目前开办了固定期为5年或10年的个人住房混合利率贷款，即在5年或10年利率固定，利率固定期结束后，剩余贷款期限利率转换为浮动利率的贷款。有了混合利率贷款，即使客户的贷款在10年以上，也能够享受到固定利率规避利率上升风险的好处。适用人群：收入固定、预期升息或锁定风险的人。

固定利率房贷

关键词：利率固定、还贷期限固定、贷款利息支出固定、利率调整选择权

个人住房固定利率贷款是指在贷款期限内利率保持固定不变的个人住房贷款。其最大优点在于，一旦选择了这项业务，将不用再为房贷利率操心，一旦利率上涨还能规避风险。农行提供3年、5年、10年固定利率贷款，可针对自身情况自由选择。除此之外，农行等银行新推出的固定利率住房贷款还有一个体现周全服务的重要特色，增加了利率调整选择权条款。利率调整选择权是指：当该银行公布的个人住房贷款相应期限的固定利率水平下限下调1个百分点(含)以上时，客户可以申请执行选择权，将贷款利率调低相应百分点，以减少利率走低时的损失。

适用人群：对未来理财有完整周密的规划，同时对利率变动有一定风险承受能力的购房人。

直客式贷款

关键词：先贷款后买房传统的房贷模式为间客式房贷，即“楼盘指定按揭”，在销售楼盘时，楼盘开发商往往指定某家银行作为买房人的贷款行。客户看中某一套房，先签字买下，然后再到指定银行贷款。而所谓“直客式”房贷，是个人先找银行贷款，然后去各楼盘买房，由于银行不通过开发商就可以向购房者本人发放购房贷款，买房人先贷款后买房，立刻能享受到一次付清房款的优惠。

相较于传统的间客贷款，贷款者不只是多了“选择权”，而且可以实实在在得到更多实惠，节省多笔费用：过去房地产开发商指定了贷款行，开发商要向银行缴纳一笔保证金，大约占贷款总额的10%。通常开发商将保证金打入房价中，转嫁给购房者。现在采用“直客式”，开发商省去了保证金，购房者更能享受到实实在在的折扣，也不必忍受合作银行的限制，可选择任意网点进行办理。与此同时，律师费、保险费、抵押登记费等一系列繁杂费用也可一一免除。除此之外，对二手房，由于购房者直接面对贷款行，绕过了传统房地产中介，中介收取的一些费用将得以免除。最后，还贷方式较自由，安家理财两不误。

在中国香港及海外，“直客式”房贷是国际惯例。这一模式为购房者简化了手续，降低了成本，然而在中国内地，房地产界与银行界现状，让间客式房贷一统天下。虽然目前选择“直客式”房贷的消费者并不是很多，但住房营销服务模式的改变，已经悄然开始。

适用人群：银行信用等级较高的客户，特别适用于优质法人客户职工团购。

接力房贷

关键词：父贷子还一起还贷共圆住房梦

个人住房“接力”贷款是指以子女或父母作为所购房屋的所有权人，父母双方或一方与子女作为共同借款人而办理的个人住房贷款，对于子女已婚的，其配偶也作为共同借款人。

作为父母的借款人年龄偏大，按现行规定(借款人年龄＋贷款年限≤70)可以办理的贷款年限较短，月还款压力较大，希望通过指定子女作为共同借款人来延长还款期限；另一类是作为子女的借款人预期未来收入情况较好，但目前收入偏低，按现行规定可贷金额较少，希望通过增加父母作为共同借款人以增加贷款金额。

但这种还款方式除了规定作为共同借款人的父母和子女均具有稳定的职业和收入，共同借款人收入之和具有偿还贷款本息的能力之外；作为父母的借款人中年龄较大的一方不得超过60岁；对家庭提出了较高的要求。

适用人群：父母和子女均具有稳定的职业和收入。

置换式贷款

关键词：一次性付款再按揭“置换式”个人住房贷款是对已经自筹资金全额付款购买商品住房并取得房屋所有权证书的自然人客户发放的、用于清偿购房所负非贷款类债务的贷款。

客户无论购买一手房和二手房都可办理置换式个人住房贷款；在首付比例、期限、利率、贷款额度、月还款额和还款方式上都可以享受个人住房按揭贷款的同等条件。

需要注意的是，当客户已经用自筹资金全额付款购买了商品住房并取得《房屋所有权证》后，只有在规定年限内，才可申请置换式个人住房贷款，目前的规定是两年内。另外，置换式个人住房贷款目前暂只限于个人购买住房，不含个人自建房和个人商业用房。

简而言之，对于全额付款购房的客户，置换式房贷可以使你的房产变成现款。如果客户在全额购房后，急需用钱或者有更好的投资途径，可以用置换式房贷让购房钱轻松“解冻”。

适用人群：个人购买住房者，用自筹资金全额付款购买了商品住房并取得《房屋所有权证》不超过合理年限，申请了住房按揭贷款者。