北京楼市凸显三大主题：加息 限价房和闲置用地

新年伊始，众多调控政策效应开始显现，这无疑让处于“拐点”声中的房地产市场前景更显扑朔迷离。今年房地产市场能否扛住“唱跌”？而年初的房地产市场又有哪些值得购房者关注的话题呢？正如记者所料，1月7日国务院下发了《关于促进节约集约用地的通知》正式向闲置用地下“狠手”。

加息 抑制购房冲动

今年的元旦恐怕是贷款购房者最难过的节日，从1月1日起，大部分商业银行个人房贷将执行去年多次加息后的新利率。首套贷款月供增加约6%-9%，二套房月供增长2到3成。2007年6次加息中有5次影响到房贷利率，基准利率将一次性提高0.99个百分点。2006年8月19日后，5年及以上房贷基准利率为6.84%，首次贷款购房最多可以优惠15%，相当于5.81%。多数房贷去年执行的还是这一利率。经过2007年数次加息后，5年及以上房贷基准利率为7.83%，优惠后相当于6.66%。也就是说，从今年开始所有银行首套商业房贷将执行最低6.66%的利率，比去年一次提高了0.85个百分点。而今年继续加息的可能性极大，这无疑让许多资金不足又想尽快拥有“安乐窝儿”的年轻购房者望而却步。

限价房 楼市的稀释剂

今年1月，广州首批限价房——保利西子湾843套限价房已经正式开售，申购全部采取网上登记申请形式。这标志着广州多层次住房梯级供应和消费体系正式形成。同时，这也意味着“国六条”中关于限房价基础上限地价的设想正式开花结果，当初社会各界对限价房的质疑也不攻自破。这些带有保障色彩的限价商品房数量尽管有限，并不能带给商品房市场极大的冲击，但在楼市“拐点”众说纷纭的今日似乎却有着重要的示范意义。显然，限价房作为政府手中的楼市“稀释剂”，用市场的手段对高涨的房价起到中和作用的效果已经在发挥。也许正如 SOHO中国董事长潘石所言，地方政府手中有大量的土地，迫于人民住房保障的需求将来这样的保障性住房会很多。

另外，广州中海金沙馨园和万科城(扩展)限价房也将于1月陆续开始申购发售。而在北京已经陆续推出了9块限价地，分别位于西三旗、花乡、金顶街、清河小营、东铁匠营、常乡和半壁店，而且已经明确了18块450公顷的限价房地块，可建设4.5万套住房。曾经被开发商喻为“杯水车薪”的限价房正成为燎原之势，增加了购房者的预期，加深了市场的观望。

闲置用地 城市“揭疤”运动兴起

闲置用地就像城市的“伤疤”，不仅浪费宝贵的土地资源还影响着城市的美观。其实大量的闲置用地属于“准闲置用地”，大部分是由于开发商囤积造成的，有的是缺乏开发资金造成闲置，有的是等待地价上涨被故意囤积的。去年年底，国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议，在研究促进节约集约用地和依法严格管理农村集体建设用地时，提出了要深入推进土地有偿使用制度改革，严格限定划拨用地范围等多项意见。随后不久，国土资源部、财政部、中国人民银行联合颁布了《土地储备管理办法》，进一步加强和完善了土地管理。这对于加大打击开发商的囤地行为有了更强的法律支撑，可以进一步释放闲置土地。

1月初，北京市国土局宣布，北京森彦体育娱乐中心有限公司的森彦体育娱乐中心等3宗土地被解除出让合同，收回国有土地使用权。这一举动无疑向市场释放了北京将严打“闲置土地”的信号，开发商的囤地行为将受到更加严厉的处罚。

延伸阅读 2008年 地产三大难题有望突破

突破一：合作建房有望合法化

合作建房可以说是“高房价”的产物。近年来合作建房在全国各地开展得轰轰烈烈，并在温州、郑州、广州已经有所突破。温州成功拿地、郑州建立了合作建房的公司机构、广州通过团购的方式获得了第一批低价房，而北京的合作建房也参与到土地招拍挂中。尽管在2007年合作建房成功地进入开发领域，但进展仍然缓慢。目前，合作建房的难点主要还在于政府相关部门仍没有明确予以支持的态度，特别是在征地问题上。然而，在今年年初国务院关于解决中低收入住房的通知中，却明确了合作建房在解决当前住房问题上的重要意义。而这似乎也为合作建房在2008年有所突破、获得较大进展埋下了伏笔。

突破二：物业税征收有望破冰

由于全面征收物业税对广大的中低收入者来说可能是较大的负担，但作为最有效的调控个人财产结构的税种，物业税对打击房地产投资、投机行为具有不可替代的作用。因此，今年对户型面积偏大的住房、对用于非自住房部分征收物业税或许将会先行一步。业内人士认为，通过物业税的手段进行调控要充分发挥市场本身的作用，这样才能形成合理的供求关系，起到降低投机需求和囤积现象的作用。

突破三：小产权房问题有望了断

小产权房话题在2007年犹如一股洪流，对高房价的房地产市场造成了不小的冲击。据不完全统计，包括北京在内的很多地区，小产权房已经占到了市场份额的20%以上。尽管在此前国务院关于小产权房问题的通知中，反复强调要确保18亿亩耕地的红线，但由于小产权房的建设形式比较复杂，包括占耕地而建的、旧村改造而建的、利用荒地而建的、复耕还田而建的等，在确保18亿亩耕地的情况下，如何把农村的土地资源合理地、有效地利用起来，相信会是今年城市化建设以及城乡一体化发展的关键问题。