北京楼市持续观望后可能会反复 甚至可能反弹

在近两年房价大幅上涨，特别是最近一年全国城市房价暴涨的行情中，我们看到上海是旗帜标杆，但涨价先于其它城市，所以在这一轮大涨行情中其价格并没有象其它城市那样还在显著提升；深圳倒成为最近两年来领涨的先锋，也是房价炒作的典型；而广州则是珠三角一个城市群在左右其房价走势，是在一种制控下的上涨。

上海的领涨房价主要是受以下几个因素影响较大。一是浦东开发主导的近年整个长三角和江浙区域经济发展，给房价走高奠定了物质经济基础；二是作为中国经济增长最耀眼明星使之成为远至海外的置业热点城市；三是上海楼市开放度特别是二级市场开放程度高而且早，加上上海人传统的经营投资意识，使房产泡沫很容易滋生；四是上海国际化大都市地位的确立，让上海较早就得到国际房产投资者的惠顾，而北京等城市已是在其之后；五是沪上“全民炒房”的市场正在汹涌泛起之时，恰赶上了调控打压，所以四、五年前炒作起来的市场，最近两年却市场相对沉闷。

深圳近期市场急转。我个人认为，深圳房价“暴跌”完全是近两年来市场容忍投机性买家过度炒作的必然结果。在近年全国地产投资客趋于主导地位的背景之下，深圳“港深一体化”、“直通车”概念给炒房者提供了充足的题材，中介公司在开发商的配合默许下，挑动投资客风暴式炒房，结果是将有楼市具有价值的题材透支，在市场或政策稍有风吹草动之时，投资客的敏感、易动，使市场出现急速逆转。

广州的情况则又别具特色。由于珠三角地区经济发达程度相对均衡，城市之间的生活品质差距倒是有些小的城市更高一些，区域内人口向大城市流动的现象并不特别突出，所以广州的房价在上海、深圳、北京之下，涨幅相对要小一些。另一个原因是以碧桂园为代表的开发商，在珠三角区域常以超低的价格和动辙上百万平米的大盘，一轮一轮席卷市场，也就是说广州楼价攀升的反向作用力始终在影响着这个城市，所以房价涨幅未走在前列。

北京情况则与其它城市完全不同。一是，北京的市场是面向全中国有钱人的市场，特别是作为政治中心，以政治为趋向目的置业群体近年来逐步增多，而且这样的购房人一般都出手阔绰，不计较价格；二是北京是典型的摊大饼式拓展的城市，由于私家车政策的毫无阻拦，市区内环境不断恶化，故造成没有钱的人因为买不起房不得不迁出城外，而有钱的人为了逃避恶劣的环境也不得不城里有房，但还要在郊区置业。因而客观上增大的市场的需求；三是北京的投资客多以长线投资为目的，并非短线投机，所以加息、提高首付比例等调控政策对其影响相对就要弱些。

综上所述，我们可以得出这样的结论，深圳因投机性买家偏多，故此轮调控“受伤”最重，一度极短时期内被炒高的虚高房价会快速回落；上海房价短期内有可能会出现小范围小幅房价下跌，但市场的预期不会受太大的打击，以后上市速度会有所减缓；广州近期出现的价格战，实际上是广州继续受到“华南虎”碧桂园等在二线城市大盘客户分流冲击影响，近一年左右被炒高的楼价回归正常点位；北京市场则是会持续到明年春节之后的观望，之后需求还有可能会反复，甚至可能会出现反弹。