08年楼价依然是趋升的 置业投资要理性、再理性

近日有不少媒体、开发商、银行证券的朋友跟我讨论广州楼市明年的走势，也有打算置业投资的朋友咨询买楼时机问题。概括起来，大家关心的问题集中在四个方面，一是目前楼市调整会持续多长时间？二是政策对楼市的影响会不会形成市场拐点？三是08年楼价还会不会升？四是买楼或投资该注意什么？
整理整理有关资料和自己的思路观点，我谈谈自己的看法。

一、二手楼市或先于一手市场结束观望

为什么这么说？10月份开始的调整行情跟前两年“新政”带来的市场影响本质是一样的，诱因是政策，现象是购房者观望，入市意愿下降，成交清淡，本次还有银行房贷额度年底基本用尽而无款可贷以及房价上行至新高的原因。市场观望何时结束主要看两方面条件：一是刚性需求有多少，二是楼价为市场的接受程度如何。

目前可以判断的是，广州二手楼市基本还是用家为主，买来自住的比例远高于投资，整体大概占到三分之二左右（当然有的板块和路段投资比例相当高），而一手市场以换房和投资人群为主，投资氛围更浓些，自住型买家即刚性需求所占比例少于二手市场；楼价上，目前二手楼具有一定优势，如同地段次新房与一手楼相比，价格相差大约在2000-5000元/平方米之间，而手房源分布地段广，高中低档次多。估计这些情况的差异，会导致两个市场用家入市与市场恢复的时间有先后。其实今年楼价一路上行，在成交上两个市场是有不同的，数据显示，1-9月一手住宅成交643万平方米，同比下降8.9%，而二手住宅1-10月成交608万平方米，同比增加20%。成交上的差距说明两个市场的购房群体不同。

近一周自住买家看房有所增多，业主反价的大大减少，部分还把实收改为各付各税，但下调价格的很少，总体成交机会在增加。乐观地估计，二手市场12月中下旬成交会逐渐增多，明年一月市场观望情绪基本应该结束。至于一手市场，估计春节前都可能在消化观望，反复企稳本轮新高价，节后观望调整的行情应该基本告一段落。除了两个市场刚性需求比重、楼价高低存在差异，还应该看到，三季度新楼盘大幅调高售价，幅度过高过猛，市场承接力受到一定影响，目前一些楼盘打折促销，可以看作是对前期超高定价的调整和修正，这对购房者特别是投资者来说，属于楼价走向不清晰，会延续其观望情绪，即便明年银行重开房贷，投资者入市也会趋于谨慎。

二、由调控政策形成明年楼市拐点的机会甚微
我还是坚持这个观点，即调控政策始终是通过调节市场的供求关系起实质作用的，分析政策的市场影响还要落在供求关系是否改变上，因为新政策带来的市场观望迟早会结束。

房贷新政会不会带来供求关系的逆转？它提高了第二次以上贷款买楼人群的门槛和供楼成本，从而减少这部分需求（有投资的也有换房的），但减少幅度十分有限。这决定了单单房贷新政的影响是有限的。

根据已经公开的信息，1-9月原十区一手住宅的批准预售量约432万平方米，远远小于568万平方米的成交量，供求比为1：1.31，差距较大，这也是前三季度一手楼价格飙升的最直接的市场因素。考虑到四季度新增供应增加，成交减少，07年的供求比会略低于06年1.29的供求比。高楼价在一定程度上缓解紧张的供求关系。而二手市场从有效盘源数目、买卖双方交易地位看，依然是卖方占优的市场。

在后续供应方面，今年大有改观。广州头11个月住宅用供地大增，已近3平方公里，年内完成5.07平方公里土地供应计划问题不大，这将改变前几年公开出让的土地供应过少的局面，影响市场对未来的预期。年初的“穗七条”实施顺利。对市场来说，这部分土地是“远水”，从04年、05年、06年的土地供应情况看，08年一手楼的供应依然会偏少，“近渴”一时间还无法完全解决。