[摘要] 根据北京市房地产交易管理网统计数据，4月取得批准预售许可证的项目为55个，批准住宅套数12742套，环比上涨近一倍。“链家地产”市场研发认为，供应量大增，一方面4月是传统供应高峰时段，另一方面开发商为了迎接“五一”销售期，在4月下旬集中推出，本月下旬共有23个项目获得预售许可，占比达到42%。
以下为“链家地产”4月北京商品房市场分析报告：
一、 政策面：央行上调存款准备金至16%，金融环境再度紧缩
4月房地产市场仍然面临政策紧缩环境，4月16日，国家统计局公布一季度数据，一季度CPI同比上涨8%，GDP同比增长10.6%，通货膨胀压力明显。当天下午，央行再次上调存款准备金率，达到16%；在整体经济面临通过膨胀压力、物价仍然没有回落的情况下，从紧货币政策有加紧趋势。4月24日，股市印花税由3‰调整至1‰，股市短期内得以调整喘气，政策稳定市场意图明显。近期大盘已止跌回升，如延续强势反弹趋势，场外资金将重新进入，这可能对观望中的房市不利。
《关于已购经济适用住房上市交易有关问题的通知》于4月8日正式实行，已购经济适用房的上市交易实行“新房新办法，老房老办法”。不满5年的，不得上市交易，如需上市则由政府回购。满5年再上市交易的，新房需按原购价与出售时同地段房屋状况基本相似的普通商品房价差的70%补交价款；而老房则按上市成交价的10%补交综合地价款即可。该项政策限制了未满5年经适房上市，对于经适房集中的回龙观、天通苑形成一定冲击。由于这两大区域周边新建商品房项目极少，因此此项政策对于商品房市场影响不大。
二、 成交量：4月供应与成交“南辕北辙”，供给翻番成交降两成
1、4月住宅供应12742套，环比翻一番
根据北京市房地产交易管理网统计数据，4月取得批准预售许可证的项目为55个，批准住宅套数12742套，环比上涨近一倍。“链家地产”市场研发认为，供应量大增，一方面4月是传统供应高峰时段，另一方面开发商为了迎接“五一”销售期，在4月下旬集中推出，本月下旬共有23个项目获得预售许可，占比达到42%。
2、4月商品住宅成交6048套，环比下降21.9%
根据北京市房地产交易管理网统计数据，4月期房住宅成交4955套，环比下降12.6%；现房住宅成交1093套，环比下降47.1%；总体商品住宅成交6048套，环比下降21.9%。“链家地产”市场研发认为，4月住宅供应翻番，而成交量却下降两成，供应与成交不但未同步，反而出现“南辕北辙”现象，其原因有二：首先，一季度商品房销售状况不佳，住宅同比下降36.1%，市场观望情绪仍旧存在，4月不可避免延续了这种颓势；其次，房产销售过程中的供需配对具有一定的周期，而年前及年后需求集中在3月基本完成，4月的预购客户仍需要一定时间才能下定。因此，虽然开发商增加供应，迎接“五一”的意愿强烈，但是部分需求观望及需求出现一定“断档”还是导致成交量下滑。
三、4月成交7宗土地，仍处于1月成交高峰后的回落期
根据北京市土地储备统计数据显示，4月共成交7宗土地，其中6宗为工业工地，住宅用地仅有一宗，位于昌平区东小口镇的陈营村住宅及配套设施、商业金融用地。从1-3月成交分别成交土地32、6、3宗的数量分布来看，1月份成为土地供应的高峰期，其后的3个月处于高峰后的回落期。
综上所述，“链家地产”市场研发认为，本月供应与成交背道而驰，有其特殊原因；本月预购客户成交将反应到未来两个月，加上届时不断释放的需求，配以市场上充足的供应，供需匹配能力将大为提升，因此预计下月商品住宅成交将能迎来反弹期；但是如果需求仍得不到有效释放，那么成交低迷无疑会延续；因此，可以说5、6月份是今年房地产市场承前启后的关键时期。
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