我国房价泡沫会崩灭吗

毫无疑义，目前一线城市和部分二线城市的房价已存在泡沫，而且泡沫吹得比较大的如深圳，从去年已经开始破灭，今年只不过进一步持续下降而已。如果一个城市的房价泡沫并不大，也有可能维持一段时间，慢慢萎缩，说白点：如果持续一个时间（比如两年）房价不再上涨，或只是微跌，那么人均收入是增长的，CPI也是较高的，现在看起来不合理的房价会随着时间的推延而趋于合理。另外还有一个更大疑问：部分城市的泡沫破裂会导致出现“多米诺骨牌效应”，从而导致全国房价崩盘吗？

从历史上看，1990年前后的日本、台湾，1997年前后的泰国、香港等房价泡沫的破灭比较典型，其后一段时间，房价下挫幅度高达50%左右。而欧美国家由于经济和金融体系比较健全，经济周期性波动的波幅呈减小之势，房地产市场的起伏落差亦不大，而且早已过了住宅消费的高潮期，所以即使有泡沫，也多以“软着陆”的形式破裂，目前美国由于次级债危机放大的楼市危机，这属于比较特殊的情况。

我国的情况就更加特殊，有四大因素决定了我国的楼市即使局存在泡沫，也不会以大崩盘的形式导致全国房价剧跌。一是我国的城市化进程所导致的城镇住房需求规模是举世无双的；二是我国经济以年均近10%的增幅持续增长30年堪称世界经济发展史上的奇迹；三是我国金融体系仍以国资主导，而国有银行是以国家信用作担保的，金融体系的高度安全性为楼市提供了最强大的支持；四是我国自2003年起就实行紧缩性的房地产调控，虽然并未能在短期内取得理想效果，毕竞抑制了更快的增长。因此，虽然目前面临的房价过高现象，但自住性需求依然是市场的主流，这与1993、1994年海南、北海纯投机性的市场形态具有本质性的不同。

当然，2008年继续加强宏观调控，防范房价泡沫扩大，依然是政府工作的重点。因为，中国楼市的走向已不仅仅是行业内部的事情，从国内经济面观察，2008年经济形势错综复杂，CPI、PPI高企、流动性过剩、人民币升值压力、外贸顺差减少、热钱涌入、股市巨幅振荡等不利因素存在；从国际经济面分析，美国次级债然危机很有可能使美国经济陷入衰退，这将对全球经济尤其是中国经济产生负面影响。

所以，针对房价泡沫，在加快住房保障、打压投资投机性需求同时，必须对涌入中国楼市的海外资金（尤其是热钱）予以警惕，虽然2006年“171号文”开始限外，但近两年外资进入内地楼市的规模仍在增长。

最新数据表明：今年一季度全国外商直接外资（FDI）为274亿美元，同比增长61.3%，畸高的增速表明部分国际游资混迹其中。不妨做个简单的算术题。一季度贸易顺差为414亿美元，3月末外汇储备16822亿美元，新增1539亿美元。也即FDI和贸易顺差相加为680亿美元，这就意味着另外还有851亿美元新增外汇储备不明来自知何处。由此可见，中国的外汇储备结构正在发生深刻变化，贸易和FDI的主角地位正在弱化，取而代之的是巨额的投机资本。按一般规律推测，851亿美元中应混有很多热钱。

中国投资市场信息咨询服务机构的不完全统计，今年一季度海外基金已在国内操作了4起房地产投资案例，投资金额为4.9亿美元，而且不局限于一线城市，开始进入二线城市。一旦人民币升值预期消失，大量外资极有可能集中抽逃，这种外部因素对我国楼市的负面影响不可低估。