楼市走向趋于分化 地段竟成高端住宅销售症结

2008年初的全国楼市出现了历年来少有的冷清局面，从第二季度开始，北京楼市开始出现回暖和升温的迹象，但与往年相比其程度并不十分明显。业内观察人士认为，出现这种状况的深层次原因，并不能从楼市整体的角度简单而论。究其实质，不同区域冰火两重天的销售境况，是京城楼市整体表现不温不火的主要原因。换而言之，部分滞销楼盘的“拉分”现象，使得销售火爆的楼盘在“平均分”的影响之下没有引起市场的足够关注。

销售市场稳步回暖

供应量和销售量一直以来就是楼市回暖的两个非常重要的信号，其中销售量的参考意义尤为关键。观察人士认为，作为北京楼市回暖的一个重要标志，第二季度的销售市场正在开始回升。来自北京房地产交易管理网的数据显示，第二季度新入市的地产项目数量正在不断增加，其中大量的新项目都采取了低价入市的策略，不同程度地带动和促进了地产市场的回暖。尤其是购房者经过近半年的观望，发现楼市并没有出现实质性的价格变化，在观望情绪逐渐释放完毕之后，购买情绪已经开始重新高涨。抑制了近半年的购买需求，正随着新开盘项目合理制定的销售价格开始释放。

但大量的市场调研数据显示，从目前市场的整体表现来看，说北京地产市场整体回暖还言之尚早。虽然在第二季度中北京多个楼盘已经出现回暖迹象，但并非所有的区域项目都在回暖。业内人士认为，北京自07年年底出现的销售放缓，在一定程度上是对北京房地产市场的检阅，一方面使部分产品性价比高的项目保持一定的市场认可程度，另一方面则使得部分产品出现滞销。据了解，目前北京住宅销售市场正在出现较大的两极分化，尽管部分项目频繁打折，但销售情况依然差强人意；而处于城市核心地段之上的绝版住宅产品，销售状况却显示出非常强劲的快速上升势头。

部分区域一枝独秀

在1997年香港楼市出现大规模下跌的时候，轨道交通及区域地段位置好的产品仍旧上涨。对于北京当前的地产市场而言，不同区域的底蕴、交通以及配套等多方面的要素，决定了其在市场大势遇冷时表现出了极为强烈的两极分化。业内人士预言，2008年的北京住宅市场将出现一种优胜劣汰的局面，一些区域价值高、地段位置好的产品，将依然保持一定的上涨幅度。

来自北京房地产交易管理网的数据显示，虽然整个北京住宅市场当前依然不温不火，但以东外公馆等楼盘为代表的东直门板块仍旧热销。以东外公馆为例，仅在4月19日一期开盘时推出50套精装公寓，当日即签约48套，销售额高达1亿多元。据了解，由于今年“五一”假期的缩水，不少人放弃了外出旅游而留在京城，东外公馆又一次出现了不小的交易高潮，形成了一个实实在在的“红五月”。

业内人士在解读这一现象时指出，市场的刚性需求将会在一定的时间范畴之内长期存在，而在大势不稳的情况下，地段较好、交通便捷、配套成熟的产品，由于切实的利好，将会与其他区域的产品之间明显地形成“区域鸿沟”。以东直门区域为例，三朝富贵的底蕴，第二使馆区的国际化特征，长期以来的便捷交通优势，都是其具有较强“抗跌性”的关键所在。尤其是东二环巨头经济带的成熟和东直门交通枢纽的即将启动，更使东直门区域地产的升值预期异常高涨，进而使东外公馆等东直门区域内的楼盘具有了更多的利好因素。而作为蓝筹型投资小豪宅的东外公馆等区域楼盘的热销也完全在情理之中，成为京城楼市以区域而论英雄的最好注脚。