签订补充协议别嫌烦

黄岩的葛先生前不久买下一套新房，当时签完购房合同后，售楼小姐还要求他再签一份补充协议。

“但是我看到的这个所谓的补充协议，完全是开发商已经印刷好了的成品，我只需要签名就可以了。”令葛先生疑惑的是，像这种补充协议，即便签了字，到底能保护谁的利益呢？

现象：

补充协议很少“协议”

“其实，现在买房子与开发商签补充协议已经较为普遍了。”浙江华顶律师事务所律师林兴在接受记者采访时说，买房时，当签完规范合同后，购房者大多都要和开发商签订一份补充协议，但由于这个补充协议完全是开发商自己制定条款，上面写清楚了所有细节，而对于购房者来说完全没有“协议”的权利，只有现场签名的份儿。

记者在采访中了解到，过去没有施行统一的商品房规范合同之前，一些购房者为了保护自己的利益，在买房时主动要求和开发商签订一份补充协议，而且是每个协议的内容可能有所区别，充分体现了协议双方的利益点。而在施行了统一的商品房规范合同之后，购房者与开发商签订的，看起来比较规范的补充协议，实际上是不规范的。

“开发商虽然大都使用商品房范本，但多在条款选项中事先单方填好内容或者取消个别对自己有约束的条款。如果购房者提出异议，则多以公司规定的或者不方便等为由拒绝改变，造成购房者事实上不能平等协商的情况。”林律师表示，“开发商按照自己意愿将补充协议拟定好之后，消费者只是履行手续——签名，很多已经签了补充协议的消费者甚至连协议的内容都不清楚。”

建议：

约定事项越详细越好

那么，作为这样一份补充协议，消费者有没有签订的必要？ 怎样才能让协议真正保护消费者的权益？
“签订补充协议千万别嫌麻烦，要越详细越好。”林律师建议，购房者在签订合同时一定要将自己与开发商所约定的事项在合同中加以体现，只有这样才能在日后发生争议的情况下，有据可循，最大限度地维护当事人的合法权益。

“购房者在签合同时，应该采用标准的《商品房买卖合同》文本，将其与开发商提供的合同逐条对照，找出哪些是开发商取消或者变更了的，哪些又是开发商单方填写的内容。”据了解，《商品房买卖合同》补充协议内容一般包括付款方式、房屋平面图、公共面积与公用房屋分摊面积说明、装修标准、迟延交房特殊原因的说明、公建配套设施以及花园绿地的权属、物业管理等。

举例来讲，要尽可能要求开发商提供电气、供水以及其他线路和装修的平面图。这既是购房人的一个基本知情权，也是今后解决争议的主要依据。日后若双方发生争议，起到证据作用的却只能是合同附件中的平面图。“因此，建议购房者在与开发商签订商品房买卖合同时，一定要仔细审查房屋平面图的方向、尺寸、比例等具体细节是否在图中标明。”

此外，还可把避免商住混用、约定“五证”复印件的真实性、选择卖方出示《建设工程竣工验收备案表》作为房屋交付的条件、交房时出示实测面积等要求作为补充协议的内容。

提醒：

不轻易放弃“谈判条件”

“购房者在签约时一定不要局限于格式条款的内容，对有损于自己利益的条款要与卖方协商重新拟订，对遗漏的事项要加以补充。”林律师表示，如果对自己缺乏信心，则尽可能多咨询一些业内人士，寻求专业的帮助。

不过，林律师特别提醒，如果购房者聘请了律师帮助签订购房合同，在就合同条款进行协商、谈判的时候，买方要与自己的律师站在一个立场，要表示出对律师的高度信任，这样才有利于争取到最大的合同合法权益，最大程度减少合同内容不利于买方甚至对买方不公平的结果。“在开发商表示不签就算了的情况下，即使你很想买这个房子，你也要沉着，不要轻易放弃律师为你提出的‘谈判条件’，要知道很多谈判不是一蹴而就的，要有各自争取的过程。”