个人投资指向：可售型办公楼

张先生在一家知名外资企业担任高管，今年40岁，年薪50万元。他已有自住住宅一套，贷款已还清，手头约有200万元资金欲投资房地产市场。张先生在住宅和办公楼两者中徘徊，还没有明确的投资对象。上海中原物业代理有限公司有关专家分析认为，以张先生的情况来看，结合目前住宅和办公楼市场行情，建议其可以更多关注可售型办公楼作为投资对象。  

投资成本分析

目前，本市可售型办公楼的价格区间多集中在每平方米1.5至2.8万元，一些区域住宅和办公楼的价格差并不大，甚至还出现“价格倒挂”现象，即同一区域内，办公楼价格要低于住宅价格。以武宁路商圈为例，在售办公楼物业“绿地和创”市场价在每平方米2万元左右，在售住宅物业逸流公寓市场价在每平方米2.5万元左右。

去年12月21日最新调整后的金融机构人民币存贷款基准利率，一年期贷款基准利率由原来的7.29%提高到7.47%，五年期以上为7.83%。同时，《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》规定，第二套（含）以上住房贷款首付款比例不得低于40%，贷款利率不得低于同期同档次基准利率的1.1倍，而且贷款首付款比例和利率水平应随套数增加而大幅度提高。商业用房贷款首付款比例不得低于50%，期限不得超过10年，贷款利率不得低于中国人民银行公布的同期同档次利率的1.1倍。

由此看来，张先生若选择购买住宅，依据政策已无法享受首套住房的优惠利率。与办公楼或其他商用物业相比，投资第二套住宅已不具备利率优势。

投资回报率分析

以三年时间周期计算，假设张先生分别投资第二套住宅与办公楼。为计算方便，以武宁路商圈为例，假设购买的住宅与办公楼物业单价均为2万元，物业面积均为100平方米。分全额付清和首付100万元、余下三年期贷款两种情况。由于第二套住宅与商业用房的贷款基准利率一致，此处计算数值可共用。

购买住宅相应税费：契税+印花税（其他忽略）=总价×1.5%+总价×0.05%=3.1万元

购买办公楼相应税费：契税+印花税（其他忽略）=总价×3%+总价×0.05%=6.1万元

购买成本：A、住宅203.1万元；办公楼206.1万元。

B：住宅216.43646万元；办公楼219.43646万元。

出租收益：按武宁路商圈同等价位物业的平均租金来计算，暂不考虑租金递增率及其他因素。

三年后若出售，出售单价按平均增长率估算，短期内住宅物业增长率可能略高于商用物业。此处取住宅年增长率为8%，办公楼年增长率为7%。

可以看出，相同价格购买的物业，办公楼的租金回报率保守估计，第一年可达到5%；若三年后出售，投资回报率应高于住宅。

租赁客户分析

住宅的租赁对象一般为个人，办公楼的租户一般为公司。另外，办公楼的签约周期一般为两到三年，相对住宅一年或者更短时间的租期，空置风险略小。  

办公楼市场走势分析

自2004年起，本市办公楼市场逐年走强，特别是2006年至今，甲级办公楼市场供不应求，空置率一路走低。上海中原研究咨询部相关统计数据显示，2004年，本市甲级办公楼平均售价为每平方米2.5213万元，日租金为每平方米0.96美元。乙级办公楼平均售价为每平方米1.14万元，日租金为每平方米2.8元。去年，本市甲级办公楼平均售价为每平方米2.8156万元，日租金为每平方米1.25美元。乙级办公楼平均售价为每平方米1.25万元，日租金为每平方米3.5元。

今年，伴随着本市轨道交通网络的逐步完善，更多品质颇佳的办公楼物业纳入投资者的关注范围，产品选择面将变得更广，办公楼市场外围化趋势比较明显。此外，小户型办公楼灵活分割等特点，降低了投资者的资金门槛。

投资办公楼关注要素

投资办公楼的效果好坏，主要取决于所在区域的社会经济、地理位置和城市规划等要素，一般需要关注以下几个方面。

第一，办公楼是供企业和行政事业单位进行商务、办公活动的建筑。这一性质决定了它的投资活动将直接受到国家和地方经济活动强度的影响。一个地区经济的快速发展，必将刺激办公楼物业的需求，带动办公楼物业的投资活动。目前上海经济发展及其前景有目共睹，投资办公楼可谓比较适宜。

其次，办公楼在房地产市场中的交易活跃程度主要决定于其所处的地理位置，即地段。办公楼必须或最好位于商业活动和社会活动的中心区域，以适应这些活动的密切联系性和时效性，从而满足使用者的需求。其中，交通情况是办公楼是否适合投资的重点考量因素之一。轨道交通、高速、公交等便捷的交通，是办公楼项目增值的重要条件，本市新增以及规划中的轨道交通沿线项目可以多加关注。

第三，办公楼本身的硬件设施配备，如层高、电梯、物业和外立面等都是租户所关注的。入驻企业无论从企业形象或员工办公场所的舒适度，都会对办公楼的要求越来越高。优质的办公楼物业将是未来吸引租客的保证。

最后，选择好的物业代理公司也是投资者需要考虑的。办公楼买卖和租赁相比住宅来说门槛要高一些，涉及的手续较为复杂。好的物业代理公司一方面可以帮助客户筛选合适的物业和租客，确保租期的稳定性；另一方面，还可以简化繁琐的买卖或租赁手续，为客户提供更多便利。