通州抄底价新通国际花园6800元/平 你还在观望吗

时间：2008年10月16日星期四 地点：四惠——新通国际花园 人物：笨笨、新通国际花园销售、二手房销售、冷饮店老板 事件：新通国际花园现场看盘

08年10月初，位于八通线梨园站的新通国际花园，在其新开盘的3栋楼中推出6800元/平米的起价，彻底颠覆了人们对通州万元房价的印象，由此也引发了通州房价底线到底是多少的讨论。6800元/平米低开盘价，不但影响了通州地区的楼盘价格走势，同时也使燕郊地区的房价受到影响，笨笨的一个朋友原本打算在燕郊置业，可 是得知新通国际花园6800元的起价以后，彻底打消了在燕郊买房的想法，用他的话说，通州才卖6800，燕郊都 卖4000多了，谁还会去燕郊买房。

新通国际花园的低价开盘吸引了无数像笨笨这样想在北京置业的年轻人的目光，这不笨笨今天特地前往项目 一探究竟。

先坐地铁来到了四惠，为了看下项目到四惠的距离，笨笨特意看了下表，经过约40分钟（这其中包括换车以 及等了3趟地铁的时间），到达了梨园地铁站，笨笨拨通了销售的电话，按照销售的指引，步行约5分钟来到了 售楼处。在这里笨笨要特别提醒前去看房的朋友，千万不要出地铁，梨园地铁站里面有一个地下通道，从地下通道走到对面就是新通国际花园的售楼处了。

梨园地铁站，去新通国际花园售楼处可千万别出地铁

门口的公交车不是很多，基本以938各种支线为主。

全是938的各种支线

进入新通国际花园的售楼处后，给笨笨的第一感觉就是气派，在预约的销售到来前，笨笨在 售楼处里转了转，发现尽管是工作日而且临近中午，售楼处里仍有大概7-8对的购房者正在咨询。

明亮的售楼处

销售来了以后，先给笨笨介绍了一下沙盘，本次开盘的是13、14、15号楼，这3个楼位于整个 项目规划的东南方向，是项目紧邻马路的楼座，整个项目建筑面积大概是21万平米，而且还告诉笨笨据国外专 家试验证实，20万平米——30万平米之间的社区是最适宜居住的，整个项目基本以高层板楼为主， 整个项目目前的卖点就是轻轨旁、中小户型、低均价。

红色标出的就是本次开盘的13、14、15号楼

正对我们的就是13、14、15号楼（13号楼被15号楼挡住了）

在笨笨看沙盘的时候，发现这3个楼不但离马路近，而且是紧挨着轻轨八通线的，当时就提出 疑问，会不会因为这个比较吵呢？销售领笨笨来到了展示区，正好售楼处这里有将来交房时的一些材料展示， 这其中就包括窗户，由于采用的双侧设计，所以不用担心噪音的影响。

从规划图上可以看出，由于13、14、15号楼与项目的主体楼座之间隔了一条马路，所以这3栋楼等于是单独 分离出来组成了一个小社区，而我们通过园林设计图会发现，基本所有的设计都在主体楼这边，尽管销售一再 声称这3栋楼和其他的楼无论是绿化率还是环境都是同等待遇，但是笨笨认为实施起来会比较困难，具体还要看 开发商在交房时能否兑现自己的承诺。在笨笨询问周边的配套设施时，销售告诉笨笨将来项目将会建一个双语 幼儿园在小区里，至于其他的配套就只能享用周围的市政工程了，经过笨笨后来了解，由于对面的时尚街区已 经是一个成熟社区了，所以配套方面应该没有问题。

配套设施在梨园站附近十分齐全

各种配套十分齐全

小区的园林规划，明显东南方向的绿化要少很多

在笨笨询问均价6800元的房子是否还有时，销售拿来了户型图，由于笨笨面相比较年轻，就挑选了3种70-90 平米的户型，其中就包括6800元/平米的这套，在与销售的交谈中，笨笨得知6800元/平米的户型仅限于14号楼 的2层，整个14号楼由于是东西朝向，所以整体均价会比较便宜一些，而13号楼由于是本次开盘的3栋楼中位置 最好，所以相对均价也是最贵的。

下面笨笨将为大家介绍这3种户型，首付均按20万算的，还款30年。

6800元起价的T5户型

14号楼整个T5户型为东西朝向，而且6800元起价的户型为二层，面积为86.45平米，二室二厅 一卫

总价：586024元

首付：206024元

贷款：38万元

月供：2080元

户型评价：一分钱一分货永远是真理，整个卧室东西过于狭长而且唯一一 个观景阳台还被安放在了厨房，主卧朝西，次卧朝东，一个卧室上午见阳光，一个卧室下午见阳光，还要受到 太阳西晒的苦恼，客厅的北面有一扇窗户，只有客厅光线良好（还要看窗户的具体面积）。如果不是真的买不 起房，还是换个户型吧，6800元/平米的还是高层的二层，采光更成问题。

73.05平米的A3(A3反)户型

13号楼A3(A3反)户型为纯南朝向户型，均价9000元/平米，面积为73.05平米，二室二厅一卫

总价：中间楼层均价为9000元/平米，为本次开盘较贵的户型，总价为657450元

首付：207450元

贷款：45万元

月供：2475元

户型评价：这是3个户型中笨笨最中意的一个户型，纯南设计，客厅拥有 观景阳台，卧室含有笨笨最喜欢的飘窗设计（主要是不算面积内免费的），整个户型采光良好，而且楼座位置 为本次开盘3栋楼中最好的，前面有15号楼为自己遮挡噪音和灰尘，不用整天都关着窗户过日子了，基本实现了 动静分区。本次的最佳户型推荐，就是均价高了一些。

15号楼T2户型，89.21平米

15号楼T2户型，面积89.21平米，均价8650元/平米，二室二厅一卫

总价：768207元

首付：208207元

贷款：56万

月供：3080元

户型评价：户型为南北朝向，观景阳台为西南朝向，两个卧室均为半落地 窗，面积分别为16、14平米，整个户型的采光良好，户型方正，客厅及卧室的空间利用率很高，但由于户型过 于狭长加之南北的通风处没有正对，南北通透恐怕很难实现。户型利用率高，价格适中，采光通风良好，但是 由于15号楼是临街的，可能噪音以及灰尘污染会有所影响，而且由于面积较大，3080的月供也是一个沉重的包袱。

在笨笨离开售楼处之前，销售还给笨笨介绍了项目的一个特点，叫做智能家居远程控制，就是说你在下班的 时候可以给家里打个电话，家里的电器就会自己开动，比如夏天回家前打开空调，把饭菜放在微波炉里下班前 打个电话到家饭菜就热好了等等，在笨笨询问如何收费时，销售说2.2元的物业费里全包含了这些费用，说的笨 笨十分好奇，让销售当场演示，不过打了好几个电话也没有成功，让笨笨的信心大减。

正在修建中的13、14、15号楼

出了售楼处，笨笨来到了与新通国际花园隔城铁相望的时尚街区，进入售楼处经过了解才知道，目前仅剩3 栋楼在售，全部为现房，这个价格嘛，现房肯定要贵些啦，11000元/平米，你还别嫌贵这还是9.2折后的价格， 笨笨一听，顿时没了兴趣，只隔一条马路，差了4000元/平米，难道光现房2个字就能值4000？

仅隔了一条马路的时尚街区，均价差了4000多

由于时尚街区已经是成熟小区，所以底商早已基本上被中介公司光分完毕，笨笨于是来到了一家中介公司来 了解一下周围二手房的情况。跟去万年花城遇到的情况一样（三环边7.3折的房子你敢买吗 万年花城实地看房记），这家中介又是清一色的黑西服销售GG，在交谈过程中，笨笨得知梨园地铁站附近的二手房在8000-9000之 间，比去年降了一些，而且他们也知道新通国际花园6800元/平米的价格，也不断向笨笨感叹现在房子不好卖， 去年的时候买房还要托人，现在可好，一个月也卖不出去一套，可以看出现在的楼市还是属于淡季。笨笨看对 方分析的头头是道，就要求给自己介绍一个90平米左右的两居，结果这位中介GG就给我拿了一套时尚街区的二手房，97平米，简装，带厨具和热水器，总价在85万左右，在笨笨表示面积和总价有些高时，对方忙说好商量 ，说房主急于出手，可以再便宜一些，据说这套房子已经卖了半年多了。笨笨从黑西服销售GG们那了解到，2手房对首付要求多一些，一般需要首付将近5 成，这套97平米的2居，首付至少要40万才行。笨笨问道对方觉得房 子会不会降，黑西服GG告诉笨笨房子降不降他不好说，但是现在的楼市太惨淡了，他已经准备下个月改行了。

成熟社区附近别的不多，就是二手房中介多

40万的首付笨笨显然是没有的，于是离开了中介，再向周围的人打探一下这边的房价。

笨笨选择了一家冷饮店的老板作为交谈对象，由于是工作日，店里没有别的客人，在点了一杯饮料后和店主 开始了交谈。现在房价已经成为全北京关注的问题，连冷饮店的老板也说的头头是道，他说自己在通州买房的时候才2000多块，当时买了个三居还觉得挺贵，可现在房子涨的没边，他说梨园这由于有成熟社区的存在，周围都很方便，大型超市、饭店、交通等等的配套都十分齐全，想去哪了，地铁能到的地方坐个地铁，地铁到不 了的地方在门口打个黑车，5块钱起价，十分方便，在笨笨表达近期想买房的时候，老板劝笨笨先看看再说，他 说现在的房子贵到了一般人买不起的地步，肯定要降，降到大多数人不用勒紧裤腰带还贷款的时候再买就行。

公交不多，交通便利只能靠黑车了

由于新通国际花园是今年的新盘，所以价格变化不是十分明显，但是也可以看出从08年年初达到波峰，随后 几个月都在渐渐回落，如果我们看下时尚街区的价格曲线图也可以发现，尽管由于是进入了尾房销售阶段，价格变动不明显，但仍可以看出在07年房价高涨的时候达到顶点，现在正在趋于理性。

新通国际花园历史价格

时尚街区历史价格，最早仅3000元/平米

房价过高早已让购房者苦不堪言，目前购房者和开发商进入了博弈阶段，一方面购房者持币观望，等待时机， 一方面开发商不断的低价开盘，促销打折来挑战购房者的耐心，这个博弈阶段究竟什么时候会结束，房价究竟什么时候才能超低，专家众多纷纭，但笨笨认为，如果真的是自住买房，房子的居住属性当属首位，至于抄底楼市，离我们这些普通的购房者来说还是远了点。