|
|
导读：
燕郊房价跳水 北京楼市沦陷的先兆？
本文来源：财富时报 作者：丰鸿平
离天安门30公里的“准卫星城”——燕郊楼市出现了大面积跳水。这会成为北京楼市价格沦陷的导火线吗？
7月的第一天，是燕郊上上城三期入住的日子。熙来攘往的人中，有人带着兴奋，有人带着迷茫。“辛苦了大半辈子，终于在北京郊区买了套房子，收楼那天，我流着泪用颤抖的手掏出手机准备告诉家里人，这时手机突然收到一条短信：河北移动欢迎你！”曾几何时，这个段子说的正是来到“京东燕郊”买房的人。
燕郊，是河北省三河市的一个省级开发区，名义上，这是河北的一个小镇，实际上已经与北京血脉相连了——在燕郊宽阔的街面上，“京”字头牌照的私家车满地跑，字正腔圆的京片子充斥耳边，熟悉的北京930路公交车轰然擦身而过。如果不是密布在马路两旁售楼处的联系电话赫然写着“0316”，这一切一定会让人产生一种时空错觉：这里就是北京。
对于在北京工作、需要买房的人而言，它的意义就在于房子，一个遮风避雨之所。在一浪高过一浪的房地产开发热潮和区域价值发现中，燕郊成为一种独特的现象。
如今，被赶到河北的“北京人”正越来越多，目前，有超过20万人白天在北京上班，晚上睡在这里——继通州之后，作为河北省管辖的燕郊成为北京另一个“睡城”。道理似乎很简单——当燕郊的房价只有一河之隔的北京市区甚至通州的一半之时，享受河北移动的服务却也是辛苦了一辈子也买不起北京市区房子的人们一个很乐意的选择。
2008年，燕郊多数楼盘价格停止上涨，其中超六成打折或降价，目前，燕郊楼盘的销售均价为4568元/平方米，比去年年底降5.5%。在北京房地产市场仍然坚挺之际，燕郊这个价格洼地的出现，会不会加大北京楼市降价的压力？
意料之外的崛起
离开国贸边上的华茂桥，930路公交把拥堵的北京市区甩在身后。过了京通高速，穿越通州城区后，930又奔跑在另一条高速路上，经过一片绿树、一片厂区，再穿过一片市区，吕宁到家了。
虽然930上也非常拥挤，但当大巴顺畅地跑起来时，吕宁还是心情畅快，车上的空调凉爽，这个21岁的年轻女孩不需要去考虑两道收费站的价格，不用操心油价上涨而带来的交通成本的增长，4.8元，这是她能接受的。更重要的是，经过可以接受的40多分钟的时间，她到家了，按照很多人的说法，一个身体和心灵的港湾。
今年，工作了两年的吕宁有了一些积蓄，“弄一个北京户口，就能在这边付首付了。”在她看来，相比于户口，父母对她来说才是最重要的，于是她买了上上城的房子，把父母从吉林老家接过来和自己住。
相比起北京，她更喜欢这里。“这里密度低，环境也好。前几天我去西单，从燕郊到国贸40多分钟，从国贸到西单要1个多小时。”如果不是坐朋友的车的话，她当然会去挤地铁。
她希望她的朋友们也住到燕郊来。其实并不需要她怎样动员，对于那些在北京工作并想安家置业的外地人而言，燕郊的房价无疑是个极大的诱惑：与一河之隔的通州相比，这里便宜近一半。
不就是北京人与河北人的区别吗？她的一个朋友叫姚远，是河北人，吕宁请他吃了顿饭后，姚远就决定在燕郊买个房子——老业主介绍成功一个客户，可返还不菲的物业费。“我有好几个朋友和同事都在燕郊买了房。”吕宁说，于是在燕郊，她有了生活的圈子，而北京，只是个上班的地方而已。
吕宁其实是跟随“前辈”们的足迹来到燕郊的。早在2001年，路振明大学毕业就来到了燕郊。正是从那时候起，燕郊进行着一场大跃进式房地产的建设。
10年前的1992年，燕郊被河北省批准为经济技术开发区，7年之后上升为省级。规格的上升给燕郊带来政策、市场和成本的优势。据相关资料，燕郊的土地价格即便在全面实行了“招、拍、挂”制度之后也没有超过25万元／亩，仅相当于北京土地价格的1／5，绝大部分的拍卖成交价在20万元／亩左右。在金融方面，河北省金融控制的相对较低，当地开发商享受着宽松的金融政策，别墅类产品甚至可以办理7成20年按揭，且基本3天左右就可发放贷款。燕郊区域销售的楼盘均使用河北省内银行的按揭贷款，而对于二套住宅按揭贷款的发放基本没有限制，首付成数也并未有大幅度提高。
于是在大面积的拆迁之后，燕郊成为一个楼房建设的大工地。
2002年年末，作为北京的一个白领，路振明买了燕郊紫竹园一套2居室的房子，当时的价格是1480元/平米。而在那个时候，北京2002年商品房平均销售价格为4761元/平米，是燕郊的3倍多。
与路振明一样，在北京买不起房的人们发现了这块离天安门30公里的价格洼地，虽然还带着成为河北人的无奈，但辛苦多年的他们却也已接受京“城居大不易”的现实，纷纷来到燕郊买房。
2004年，北京确立了“两轴两带多中心”的多层次空间新发展模式，新城市规划使京城的经济带向东偏移，促进了燕郊楼市的发展。据三河市房产管理局之前的统计数据显示，目前燕郊常住人口约25万，其中有10多万人在城镇居住，全部是2002年以后买房入住的。在房地产购买和入住的人群当中，90%以上来自北京。
做个燕郊人
“现在这一部分人已经超过了20万。”上上城的策划总监马可估计，随着大量新客户的入住和燕郊房产的大面积入市，到明年年底这一人数将会达到30万。
30万人相当于一个中小等城市的规模，也就是说，不到10年的时间，仅从北京迁出的人就形成了一个移民城市。草原民族逐水草而居，是为了生存，而颇具中国特色或者北京特色的燕郊“房价移民”，将成为经济学、社会学的一个课题。
一位在燕郊购房的白领在自己的博客上这样写道，“自从在燕郊买了房之后，领导每天表扬我，因为我天天加班，总是赶着930的末班车回家，因为我真的不知道回去后干什么，到处是工地没有任何配套设施。”
本文前面提到的姚远本来是要在燕郊买房结婚的。但当他第3次来到燕郊，调查房价是否降了的时候，他和女友已经分手了。“我在燕郊买房是一个原因，她父母对此不满意。”但姚远还是准备在明年结婚，虽然房子的女主人还没有找到。
据统计，2007年燕郊楼盘供应面积为600多万平方米，相当于北京2007年全年楼盘供应总量的44%。2008年燕郊楼盘将呈现放量“井喷”的态势，供应总面积达700万平方米，这个数字相当于北京全年楼市供应总量的50%以上。
马可是燕郊房产人士中少有的写博客的人，他说这是他的兴趣，他要把他所知道的关于燕郊房产的事情和别人分享，让别人知道，他说人们对燕郊房产的研究是很少的，因此他的博客或许能起到意见领袖的作用。
面对萧条的市场，马可认为对于价格的调整应该是重中之重，个别开发商采取小浮降价的措施不是最佳的手段，提高企业的品牌形象力、塑造大盘配套才是消费者最关心的。“最近有人不断在唱衰燕郊的楼市，其中的用心我不方便说。”而他所发出的声音，无疑是唱好的。
在网上，有人做了猜测：唱衰燕郊房产是为了通州的销量。当燕郊以其相比于北京的低价吸引了众多白领做房价移民时，夹在中间的通州心态微妙。据统计，2006年到2007年，整个通州楼盘的成交量竟然不到燕郊的三分之一。据马可统计，2007年燕郊老盘新盘累计可销售面积700万平米，累计销售总额近300亿人民币。
一些事情为燕郊和通州的微妙关系提供了谈资。6月6日，《法制晚报》发布一个公告称，位于京哈高速公路宋庄段分别设置的11块户外广告未经依法许可且无法联系其所有权人和管理人，将依法予以拆除。人们注意到，这11块广告的内容涉及上上城、美林湾、上京壹世界、新锐时代、东方夏威夷、华泰忆江南、燕郊空港物流园等开发商。
这些广告牌已树立五六年，是燕郊地产商对京宣传的前沿阵地，以低价吸引原本是在通州购房的人们，有消息说，通州房产商如梗在喉。
“在燕郊做房产，我有种心理负担：这里是河北，不是北京。”马可说。他的心理负担大概来源于燕郊房产因为地理关系享受到了“北京编外县”的待遇，但却和北京无关。
马可不认可保险丝的说法，他认为这是两个市场，不具有可比性。“一般来说是北京市场影响燕郊市场，而燕郊对北京的影响是很小的。”
这种关系倒是可以从其他一些方面体现出来。每天5分钟一班的930路公交车把北京和燕郊联系起来，运营的是北京公交公司，北京的超市开到了燕郊，燕郊的娱乐场所停着的大都是北京车牌的车，电话可以安装010开头的号码，打往北京按市话收费，而人们说的话，也带有一股京味——甚至燕郊的城市格局也变得越来越北京：北富南贫。
燃烧的保险丝
5年之后当燕郊的房价涨到5000多元/平米时，路振明并不认为自己是具有经济投资的长远眼光：他说他只是要找个房子安家而已。
路振明成为他们在燕郊的同学中第一个买房的人是因为他要结婚。在他买了紫竹园的房后不久，另一个楼盘星月云河开盘，同样的楼层同样的朝向，价格涨到1700元/平米。此后的日子，他看着燕郊的楼盘一个一个地开盘，价格真所谓芝麻开花节节高。
有人详细地以上上城项目的均价为例记录了燕郊楼市近几年的变化：2003年12月29日开盘价格为1900元，接着分别在2005年2月24日，上涨到2000元，在2006年10月26日上涨到4500元。
据透露，土地、原材料等这几年虽有上涨但其增长幅度并没有房价那么高，而燕郊楼市节节升高的一个支撑点，在于一个接一个的概念或者流言：2004年年底京哈高速上的白庙收费站将拆除、2005年朝阳北路和两广路修通连接燕郊、北京地铁修通到燕郊、2008年前潮白河注水、新七环将燕郊纳入北京、社区配备开往北京的专属班车，等等，而最大的概念，则是燕郊将划归到北京。
虽然这些概念几乎没有实现，但燕郊的房价在巨大的需求和炒作下，迅速达到二线城市的水平。2006年12月，路振明以4500元/平米的单价把紫竹园的房子卖了，在上上城买了一套三居室，之前他还从他的老领导的手中接了一套，因为不是用他的名字，所以当他购买上上城的房子时并不算第二套。他把这套不是他名字的房子买了后，又在星月云河买了一套143平米的房子。也就是他现在拥有两套房子，他准备用来给他和他妻子的父母居住。
“我前前后后买了4套房子，见证了燕郊楼市的发展。”路振明因为感受到时代的变迁而兴奋。虽然是无心插柳，但在楼市上得到了好处让他产生炒房的冲动，如果有多余资金的话。
但现在显然不是时候。“房流感”自去年秋天从深圳爆发后迅速传染到全国，交易量萎缩，价格下滑是其症状，燕郊自然不能幸免，并且，作为北京楼市“一个有益的补充”或者“重要组成部分”，严重依赖北京的燕郊楼市，更是体会到这股寒气。
5月，上上城使出垫资卖方的促销方式，“两万买一居，三万买两居，五万买三居”的低首付吸引了不少关注的目光。在国贸附近上班的小科心想，这样低的首付自己是出得起的，而每月在北京的房租也可以用来付月供，没有太多的犹豫，她成了燕郊的房价移民。
上上城的促销为其他开发商所侧目，同时也心生恐慌：必须得做点什么了。
6月中旬，夏威夷北岸使出7.5折低折扣的促销方式，虽然宣称是为公司成立20年庆而回馈老客户，但明眼人看得出来，开发商撑不住了，降价已经开始。
夏威夷此举同样遭到侧目，因为老业主的反对，回馈活动只进行了一天就草草结束。有消息说，这些反对的业主是其他开发商怂恿而来的。
就在夏威夷楼盘打折的那天，燕郊成立了个“地产联盟”，说要尊重市场，通过合理的方式调整价格；提高楼盘品质，加强原有的优势，发掘并且提升燕郊区域价值潜力，积极应对整个市场的观望棋局。
但这个联盟似乎不能阻止价格的下跌，虽然它成立的目的正在于此。7月4日，自7.5折低价楼盘出现以后，燕郊的房价如“泄洪”一样一发不可收拾。各楼盘均出现了大幅度跳水现象，其中降幅最大的为1120元/平米——毫无疑问，燕郊楼市正走在“崩溃”的边缘。
燕郊开发区位于北京正东。她地处环京津、环渤海经济圈核心部位，与北京隔河相望，距北京天安门30公里，距首都机场25公里，距天津港(600717,股吧)120公里，地理位置得天独厚。燕郊不大，历史却不短，自古以来，她就是京东重地，因春秋战国时地处燕国都城(今北京）城郊而得名。唐宋以来，燕郊借助潮白河码头和京榆古道而兴起，商贾云集，文化兴盛。清康熙年间，又在燕郊修建行宫，供帝后出巡拜谒祖先休息，素有“天子脚下，御驾行宫”之美誉。
相关阅读：
|
关于搜房 ‖
网站合作 ‖
联系方式 ‖
网络营销解决方案 ‖
招聘信息 ‖
搜房家族 ‖ 新房频道意见反馈
copyright © 2007 SouFun.com Limited,All Rights Reserved 京ICP证060732号 版权所有 搜房控股有限公司 |
