调查：首付10% 开发商小钱套大钱的危险营销游戏

导读：

燕郊楼盘违规操作被停京楼盘因政策不同不违规

个别项目降价近三成燕郊部分开发商促销忙垫付

燕郊楼盘违规操作被停 京楼盘因政策不同不违规

2008年05月26日 来源：北京商报  作者：潘建

房贷“首付10%”各有奥秘

“首付10%，封顶前付20%。”近日来，北京市某知名房地产开发公司发来的楼盘促销短信让购房者产生了疑惑：“首付10%不是已经被叫停了吗？这和燕郊楼盘由开发商垫付是一样的吗？这样操作后，对我们有什么风险吗？”

“首付10%”是近年来在广州一些城市兴起的楼盘促销方式，半年前开始在北京东边的燕郊随之风行，由于开发商垫资首付的方式违反相关法规，监管部门已开始严查。

燕郊楼盘部分被叫停

“首付2万买一居，3万买两居，5万买三居”，记者昨日发现，前段时间在北京市区随处可见的燕郊楼盘促销的广告标语已悄然撤下。

这种促销主要的操作模式是购房者首付10%，由开发商垫付另外的首付余款，以此达到银行的首付规定来办理银行的按揭。

燕郊推“首付10%”的先锋上上城销售人员昨日向记者表示：“这（首付10%）不符合法规，前段媒体报道很多，现在监管部门已在查处了，我们已于5月15日停止了此类首付方式，不过15日前签订的合同仍然有效。”

同样被媒体曝光推出此类促销方式的纳丹堡也表示，已在5月22日停止了此类促销方式。同区域的星河皓月和意华东贸国际花园也都表示在近期紧急停止了“首付10%”的促销。

美林湾销售则表示，“首付10%”这种操作方式现在尽管已不做宣传了，但特殊情况还是可以特殊办理的，只需向经理申请一下就能办下来。“我们会签订一个补充的条例合同，先付款10%后1年再还上，而且不收取利息。”该销售主管强调。

燕郊的此种垫首付的促销方式，被法律专家认为是打了政策的擦边球，是开发商为促成期房销售，拿购房者的订单套现商业银行的按揭贷款，作为期房开发的滚动甚至启动资金。这也被称为一场危险的营销游戏，“垫小钱套大钱”，违规操作将带来多重风险。在一片“讨伐”声中，监管部门已开始严查此类现象，闻讯的开发商都开始紧急叫停。

噱头相同政策不同

在燕郊楼盘火速叫停“首付10%”的促销方式时，北京的某些楼盘却仍大张旗鼓地利用“首付10%”的方式进行销售，其中的操作性质一样吗？

根据知情者提供的信息，记者昨日来到北京某楼盘。楼盘销售人员明确表示，现在买房子还能享受到“首付10%”的优惠，不过另外的首付余款需在楼盘封顶之前还上，然后才能办银行按揭，仅付款10%后也能对房屋拥有产权。北京楼盘的开发商并没有垫付首付资金向银行贷款，这和燕郊楼盘的操作并不一样，也不违反相关规定。

“同样是以‘首付10%’为噱头促销，但北京和燕郊的房贷政策不同，所以两者的实质操作方式也不一样，性质也不同。”一位业内人士告诉记者。按北京市银监局的规定，北京需要在房子封顶以后，购房者才能办理按揭贷款；而燕郊在取得销售许可证后房屋封顶前，购房者就能办理房屋按揭贷款。

“正因为燕郊楼盘在房屋封顶之前就能办理按揭，所以在封顶前购房者签订购房合同，首付10%后，开发商是替购房者垫付了另外的首付余款，此时购房者已取得了房屋的所有权，且马上要还银行的月供。这是开发商拿购房者的订单套现商业银行的按揭贷款，作为期房开发的滚动甚至启动资金，这无疑违反了房地产市场的经济秩序和国家金融制度的规定。”铸成律师事务所律师姚克枫告诉记者。

“北京该楼盘推出的‘首付10%’，是在房屋封顶截至日前再补上首付余款，其实这封顶前付的10%并不能叫做‘首付’，而是签订购房合同后向开发商所付的‘预付款’，购房者此时并没有房屋的所有权，而只有当房屋封顶后，银行办理按揭贷款才符合法律规定，此时当购房者补上首付剩余的余款，才能办理房屋按揭，并拥有房屋产权。”姚克枫表示，“开发商这样宣传只是一种噱头，尽管都是叫‘首付10%’，还款时间都差不多，但和燕郊楼盘性质上是不同的，并不违反相关法规，只是一种促销噱头。”

“北京第一季度新房交易同比去年下降了35%，开发商可忍受的销售淡季是半年，但半年销售还没有起色时，开发商就要想各种办法来促销。”我爱我家副总经理胡景辉告诉记者，开发商垫首付的促销方式比直接打折要划算得多，这是一个比较聪明的营销方式。

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