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　　 从宏观上讲，政府对房地产的调控无非两方面：一是控制需求；二是调整供给！

　　 据搜房新房网的统计，2005年-2007年，央行已8次上调存贷款利率！今年上调次数已占到两年的一半，并预计今年还会再次上调，就房地产而言，已达到压制需求的目的！

　　“北京市将在今后3年，向市场推出1000万平方米经济适用房，1000万平方米限价商品房。”市委书记刘淇在今年1月底召开的北京市“两会”上宣布。而北京今年，就将计划推出200万平方米经济适用住房，300万平方米“两限房”和30万平廉租房。在前不久，北京首批限价房售价全部“出炉”，最高价不超7000元；宋家庄经适房招标揭晓，最低为4288元。海淀清河小营两限房、西三旗两限房、宋家庄经济适用房等老百姓“看得着”的住房入市已逐步明朗！

　　央行加息、房价居高不下、资本市场持续火爆、保障性住房大批入市、商品房供应量下降、百姓众盼2008年后房价拐点等诸多因素，是造成房屋成交量不稳定的重要原因。在此大背景下，作为楼市传统旺季的“金九银十”前的8月“预热期”，房屋交易也没能逃过此劫……

一、期、现房成交量综述

　　据搜房新房网的统计，2007年8月，全市期房网上签约共计14322套，签约面积共1666884平方米，其中，住宅签约共10488套，住宅签约面积共1404688平方米；同期，网上认购共9884套，认购面积共1128246平方米，其中，住宅认购套数共8071套，住宅认购面积共1018326平方米。

　　本月“预热期”，期房网上签约套数及期房住宅签约套数环比上月、同比去年均有下降。环比7月，期房网签-14.29%，住宅签约套数-25.43%；同比去年8月，期房网签-7.21%，住宅签约套数-27.01%。

　　8月全市期房网上日均签约462套，同比去年8月的495套，下降了0.07%；住宅期房日均签约338套，同比去年8月的429套，下降了21.21%。

　　据北京市房地产交易管理网统计的数据，8月份新房市场的供应量一直处于走低趋势，一度跌破9万套。

　　截至8月31日，北京仅有72012套一手商品住宅供销售，与去年同期有92281套可售房源相比，减少了20269套，降幅高达21.96%。

　　实际上，从6月中旬开始，一手商品住宅可售房源一直徘徊在9.2万套上下，房源面积1300多万平方米。而在去年的6月至8月期间，全市可售房源超过11万套，房源面积超过1600万平方米。可见今年同比下降的幅度相当明显。

　　即使是在上半年的淡季，可售房源也同样呈现走低态势。今年一季度，可售房源还维持在接近10万套以上的水平，但4月中旬就跌破了10万套，此后更是逐渐走低。可售房源同比下降的幅度高达20％，原因在于市场供应量明显萎缩。“70/90政策”对开发商造成的规划影响、政府延期发放预售证等因素都会造成市场供应量不足的局面。而这同样也构成房屋交易量下降，政府调控供给的佐证。

　　8月份，北京公开土地出让也仍然显现出不足。自北京市土地整理和储备中心获悉，截至8月26日，8月份公开出让的土地仅有7块。

　　这7块公开出让的土地中，有2块还是保障性用地。另外4块是非保障性用地。这4块土地都位于远郊区县，最大的一块位于昌平、建筑面积为30多万平方米，最小的建筑面积仅有1万多平方米。位于顺义的一块建筑面积仅为7万多平方米的地块，也引起了各路开发商的争抢，竟然竞价了172轮。

　　业内人士表示，去年以来，实际入市的地块资源较为稀少，相当数量的房地产开发企业甚至面临“地荒”的窘境。为了防止企业运作的整个链条停顿脱扣，开发商不得不放慢手中存量土地的开发速度。这就使得土地市场供不应求的局面直接反映到了一手商品住宅市场。

　　实际上，住宅期房签约下降，主要原因之一是房价上涨得太快，而整体房地产市场供应量偏少。

　　而自今年7月中旬以后，楼市新增供量一直呈下降趋势。从原先项目开盘推出几百套房至现在的几十套，消费者选择的余地同样减小，供给不足导致了商品住宅市场销售量的下跌。实际情况也是如此，8月份开盘的一些项目，每次供应的数量并不多。官方网站显示，开发商每次获取预售许可证的项目套数并不多。比如8月22日闻涛苑17#、18#住宅楼获得预售许可证，也总共只有132套房。

　　开发商放缓销售节奏，供应量减少，直接造成房价的不断上涨。房价上涨又使得购房人购买力不足，抑制了其购房需求，也助推了商品住宅销售量的减少。

　　另外，整体商品住宅市场的销售下滑与近来股市的升温也有关系，由于央行不断加息，使得那些通过“以租养房”投资的人不划算了，抑制了其投资欲望。股市向好，资金转移到了股市里，这对楼市成交量下降也有影响。
　　
　　8月现房销售共计5387套，在刷新7月份创造出的3654套的纪录后，再次环比大涨47.5%，达到今年以来的最顶峰。其中，现房住宅销售套数更是环比上涨58.1%，销售面积增幅达40%。与去年同期2602套的成交量相比，今年8月京城现房成交量上涨近一倍，且从年初起一直保持着逐月递增的势态。除“未封顶楼盘禁贷令”影响现房走高外，“90平方米七成令”引起部分楼盘重新规划导致期房供应量减少，这也在一定程度上加大了现房存量房的消化速度，市场刚性需求更是带动了“一买即住”的现房销售。

二、新盘供应量分析

　　1、开盘分析(参考表格：8月各区县开盘情况)：

　　据搜房新房网的统计，京8月“预热期”开盘项目共计44个，开盘数量环比7月47个降幅6个百分点，但价格上涨幅度达到9.1%。

　　8月开盘项目中，新项目为10个，占到四成，环比7月，新项目增幅25%。而公寓类型项目占整个新开盘的一半。而从6月以来，新开盘物业类型以公寓居多，而价格多集中在7000-14000元/平方米之间。

　　8月老项目后期共开盘34个，环比7月39个下降12.8个百分点。后期开盘仍以普通住宅为主。

　　随着“70/90政策”逐步落实到位，京城小户型预计将在今年年底至明年初迎来供应高峰。而受政策影响，开发商修改规划受到的损失必然转移到新建户型、产品档次、装修状况等方面，从而达到偿补损失、追求更高利润的目的。所以未来，即使是小户型项目，多会以高价者居多。

　　据中大恒基不动产营销市场研究中心统计，8月均价在10000-15000元/平方米的项目占比最高，为36.7%，成为市场绝对供应主力。8000-10000元/平方米、15000元/平方米以上两个价位在本月出现相同占比，均占市场的22.4%，8000元/平方米以下的项目占比为10.2%，环比减少近14％。而均价15000元以上高档楼盘占比明显增加，导致本月整体均价上浮加大，增长幅度达9.1%。

　　2、获预售许可证综述(参考表格：2007年8月预售许可)

　　据搜房北京新房网统计，8月共41个项目获得预售许可证，环比7月49个降幅达16.33%。

三、区域预售情况分析(参考表格：各城区商品房预售登记统计，参考表格：2007年8月、7月商品住宅预售登记套数与登记面积比较图示)

　　8月份，商品住宅预售套数与面积双双上涨的区县有：朝阳区、海淀区、丰台区、顺义区、大兴区、怀柔县、密云县。从整体来看，京城“东胜于西、北大于南”的分布格局依然存在，说明供应与需求是相辅因素，“哪里有需求，哪里就会有供应”这是市场经济学基本原理。

　　城八区中，东城、西城、崇文、宣武四个城区基本没有供应，并继续以小幅速度消化市场存量。在本月，海淀区两指标增幅超过朝阳（8月份海淀区商品住宅登记套数与面积增幅分别为：94.7%和73.94%；朝阳区：15.34%和23.33%）。可以推测，随着奥运会的到来，以北部奥运场馆为代表的奥运周边楼盘将迎来入市高峰，而房价也将水涨船高。

　　8月商品住宅预售登记套均面积在90平方米左右的，只有崇文区、延庆县。而预售登记套数与面积最火的朝阳、海淀两区的套均面积分别为126.41平方米与106.47平方米。而值得注意的是，7月份，海淀区登记的房屋套均面积为119.19平方米，本月在两指标有所大涨的背景下，套均面积却有小幅下降，说明海淀区本月登记的项目总体户型面积偏小。

四、9月销售情况预测

　　“金九”是楼市传统旺季。之所以“旺”，是指需求、供应两方均“火”，买者愿买，卖者愿卖。但结合“猪年”特别的几个因素，回顾近几个月交易量的萎靡，9、10月的情况就更加难以断言。可以说，卖者与买者双方均有推后交易的动机。而房价与股票的直线高涨、央行几度加息，使得购房者掏钱买房更加慎重。面对投资利好的中国经济大背景与超高的房价，小户型不再具有实际意义。楼市交易更加“迷雾重重”……(参考：2007年7月成交量分析、6月成交量分析、5月成交量分析)

2007年8月、2007年7月商品住宅预售登记套数与登记面积比较图示
·城八区两月商品住宅预售登记套数比较	·郊区县两月商品住宅预售登记套数比较
·城八区两月商品住宅预售登记面积比较	·郊区县两月商品住宅预售登记面积比较