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　　对于传统销售旺季的金九楼市，市场总体交易量较8月虽有小幅回升，但以房屋日均签约516套（8月462套、7月528套、6月491套）的成绩并结合其余月份开盘（9月58个、8月44个、7月50个、6月48个）来看，有辱“金”字，市场并未出现火爆交易局面。特别是“第二套房贷首付比例不得低于40%”的新政一经出台，开发商对市场的预期又有延迟，占楼市中相当比重的投资客迅速掀起了一波退房浪潮，这使得9月楼市注定不火的结局更加板上钉钉。

一、期、现房成交量综述

　　据搜房新房网的统计，2007年9月，全市期房网上签约共计15499套，签约面积共1866307平方米，其中，住宅签约共11730套，住宅签约面积共1490081平方米；同期，网上认购共9735套，认购面积共1122700平方米，其中，住宅认购套数共7576套，住宅认购面积共981934平方米。

　　从全市期房交易量上看，9月总体成交套数较8月有小幅上涨。全市期房签约较8月多交易1177套，即全市每日多签约39套，环比上涨8.22%。其中住宅增加成交1242套，每日多交易41套，环比上涨11.84%。全市期房签约面积较8月多出199423平方米，环比上涨11.96%。其中住宅签约面积较8月多出85393平方米，环比上涨6.1%。从网上认购情况看，9月全市认购套数较8月增加149套，认购面积下降了5546平方米；其中住宅认购套数较8月下降了495套，住宅认购面积较8月下降了36392平方米。

　　据搜房新房网的统计，2007年9月，全市现房网上签约共计3500套，签约面积共533205平方米，其中，现房住宅签约共2361套，住宅签约面积共394564平方米；同期，网上认购共453套，认购面积共69990平方米，其中，住宅认购套数共376套，住宅认购面积共60790平方米。
　　
　　9月全市现房交易量较8月大幅下降。交易套数下降了1887套，下降35.03%。交易面积下降了187594平方米，下降26.02%。其中住宅交易套数下降了1280套，下降35.16%。住宅交易面积下降了133249平方米，下降25.25%。本月现房交易大幅下跌与期房交易的短暂回暖有一定关系。而本月推出的“第二套房贷首付比例不得低于40%”的新政也将对将来现房市场造成一定冲击。

　　综合上述数据，9月份全市商品房网上签约共计18999套，签约面积2399512平方米，其中，住宅签约14091套，签约面积1884645平方米。与8月份相比，全市商品房签约数量减少了710套，签约面积增加了11829平方米。全市商品住宅签约数量减少了38套，签约面积减少了47856平方米。从日均成交量看，9月份商品房日均成交633套，其中商品住宅日均成交469套，相比8月份，商品房签约日均减少了2套，商品住宅签约日均增加了14套，同比去年9月的日均495套，则下降了28.5%。


二、新盘供应量分析

　　1、开盘统计(参考表格：9月各区县开盘情况)：

　　据搜房新房网的统计，金九开盘数量达到58个。比8月“预热期”的44个开盘项目多出14个（含商业、配套部分）。其中新项目共21个，老项目后期共计37个。新增供应面积共计177.01万平方米，新增供应套数16113套。

　　从区域分布看，9月在城八区开盘项目占到30个，远郊区县28个。朝阳区仍然为供应大户，新老项目开盘数量共计17个，占9月开盘的29%。位居次席的是燕郊区域，新老项目共计12个。排在第三位的为丰台区，开盘共计7个。

　　从环线位置看，位于五环外项目占到约50%。普通住宅与公寓的放量本月基本持平。

　　2、房价分析

　　9月份，本市项目开盘整体均价为14559元/平方米，较8月价格上涨幅度依然高达9.1%。

　　数据显示，今年以来开发商的捂盘，加剧了京城楼市供不应求的情况，这助长了房价的快速上涨。尤其是从5月开始，京城新盘的开盘均价，几乎是“月涨一千”。9月，高价位楼盘成了主力，均价在1.5万元/平方米以上的项目占比最高，达到41.5%，比8月增长了357%。这成为拉高上月新盘均价的“祸首”。

　　与之形成鲜明对比的是，全市8000—1万元/平方米与8000元/平方米以下的入市楼盘数量最少，两者总量仅占约两成。然而，从市场反馈数据来看，本月开发商的高放量却并未达到预期“满门红”的销售局面。在普通住宅供应大量增长的形势下，平均销售率仅为四成，而2个商住楼楼盘的销售率仅为25%，高房价导致其成为本月销售最慢的产品。中大恒基董事长刘益良分析认为，开发商之所以结束此前长时间的捂盘观望、集中放盘，主要原因是9月开始进入楼市传统的销售旺季，特别是开发商对普通住宅普遍抱以“火爆销售景象”的预期估计，随着房价的继续上涨，捂盘所得到的价位已到了该出手的时机。

　　筑家地产总经理付赓赓认为，在楼市供应紧缺的前提下集中供应，销售情况却并不乐观，这无疑要归咎于房价过高、普通老百姓已消费不起。

　　3 、获预售许可证综述(参考表格：2007年9月预售许可)

　　据搜房新房网统计，9月共57个项目获得预售许可证，环比8月41个涨幅达39%。

三、区域预售情况分析(参考表格：各城区商品房预售登记统计，参考表格：2007年8月、7月商品住宅预售登记套数与登记面积比较图示)

　　9月商品住宅预售登记套数排名前三位的为：朝阳、海淀和丰台。朝阳区的登记套数比上月的5709套减少700套，“亚军”海淀区也比上月的2195套少了792套。

　　本月城八区，除上述三个城区外，西城、石景山的登记套数同样下降，下降套数为24套、126套。八个城区的登记套数与面积双双增加的有：东城、崇文、宣武。 十一个远郊区县中，商品住宅预售登记套数与面积双双增长的区县为：房山、密云、昌平。

　　9月，全市商品住宅预售登记套均面积为131.66平方米。而回顾前几个月登记的套均面积在120平方米左右，本月略有高出，说明预售的房屋面积有所增大。本月套均面积在90平方米左右的有：东城（89.84平方米）、丰台（93.36平方米）、延庆（91.26平方米）。

四、10月销售情况预测

　　据搜房新房网的预测与统计，目前10月开盘数量已到66个，新项目为26个，老项目后期为40个。虽然部分楼盘依然因为销售进度、预售证的取得等因素不能开盘，但最为奥运会之前楼市最后一个传统销售旺季，开发商对银十的预期依然厚重。而08年奥运会前，外地人在北京置业也将达到顶峰，钢性的购买力与强劲的供应量互相作用、刺激，必然推动银十交易量的高升。(参考：2007年8月成交量分析、7月成交量分析、6月成交量分析)

2007年8月、2007年9月商品住宅预售登记套数与登记面积比较图示
·城八区两月商品住宅预售登记套数比较	·郊区县两月商品住宅预售登记套数比较
·城八区两月商品住宅预售登记面积比较	·郊区县两月商品住宅预售登记面积比较

2007年9月北京各区县开盘情况
[朝阳区]　本月开盘项目共3个
	·远洋一方(9月22日开盘) 普通住宅 11000元/㎡ ·保利·香槟花园(9月28日开盘) 普通住宅 商业 17000元/㎡ ·上东假日(9月22日开盘) 别墅 660万元/套
[丰台区]　本月开盘项目共2个
	·设计师广场(9月15日开盘) 公寓 14000元/㎡ ·汇融国际(9月22日开盘) 公寓 16000元/㎡
[西城区]　本月开盘项目共2个
	·西派国际公寓(9月23日开盘) 公寓 26000元/㎡ ·君濠国际(9月开盘) 公寓 21000元/㎡
[昌平区]　本月开盘项目共1个
	·东亚上北中心(9月15日开盘) 其它 8900元/㎡
[大兴区]　本月开盘项目共3个
	·荣京丽都(9月30日开盘) 公寓 8500元/㎡ ·国融国际(9月6日开盘) 普通住宅 8800元/㎡ ·世嘉博客(9月15日开盘) 普通住宅 7800元/㎡
[顺义区]　本月开盘项目共1个
	·龙湖香醍漫步(9月8日开盘) 别墅 400元/套
[其他区]　本月开盘项目共8个
	·易龙山庄(9月1日开盘) 别墅 4900元/㎡ ·纳丹堡(9月1日开盘) 普通住宅 5000元/㎡ ·点击查看更多开盘信息