土
地 篇
:
本期专题将从土地的
政策
、
区域市场
、
交易方式
三个方面进行全方位的阐述。2月27日中国房地产发展年会来临之际，搜房网推出“地产投资年”系列专题，包括：土地篇、金融篇、总结篇，敬请关注！
> 土地政策
现行土地政策解读：
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《关于加强国有土地资产管理的通知》
（45号文）
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《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》
（国土资源部11号令）主要内容：一是经营性土地使用权的招标拍卖挂牌出让制度；
二是公开、公平、公正的国有土地使用权招标拍卖挂牌出让组织实施程序制度；
三是严格的法律责任制度。
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《协议出让国有土地使用权规定》
（第21号令），对协议出让国有土地使用权做出详细规定。
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《关于促进房地产市场持续健康发展的通知》
（18号文）主要内容：严格控制高档商品房的土地供应，停止别墅类用地的土地供应；严禁下放土地审批权。
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《关于加强城市建设用地审查报批工作有关问题的通知》
从严控制农用地转为建设用地；对房地产用地更要从紧从严。
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土地政策之“病”：
症状一：现行的土地储备制度：妨碍了充分竞争，破坏了土地资源配置，危害了金融资产的安全性。
症状二：政府办工业区招商引资以公共目的实现了第三方得利。
症状三：现行拆迁制度是一部“恶法”，应“立即违宪审查”。
症状四：《土地管理法》对于被农民被征用土地而支付的土地补偿费和安置补助费低，圈地而引起的上访，造成了农民和政府的矛盾冲突。
症状五：征地者在使用权期限内，高价转让攫取暴利，由此形成对农民利益的双重剥夺。
症状六：圈地引起对耕地的浪费，威胁我国的土地安全和粮食安全。
症状七：土地审批中权力寻租严重，产生大量腐败。
症状八：政府垄断，参与经营，提高了房地产开发的成本，导致房地产业不规范以及房价居高不下。
症状九：我国目前土地管理制度，集土地规划、土地审批、土地出让金收取等权力于一身，地方政府往往自行其事，既当置国务院和国土资源部的政令于不顾。
症状十：绝大部分土地有偿出让是以协议形式出让为主，土地流转的增值部分大多数被除政府之外的利益集团拿走了。
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张曙光:现行拆迁制度是部"恶法"
土地政策对症之道：
土地是民生之本。保护土地是一项基本国策。实行最严格的土地管理制度，一是要完善土地产权与征地制度，健全土地管理法律体系；二要加强土地审批管理，杜绝乱批滥占耕地现象；三要清理整顿各类开发用地，强化对土地使用的监督；四要加强宏观调控和政策引导，防止盲目投资和低水平重复建设。
——温家宝
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我国在土地征收将要实行征地听证制度。
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政府应该对整套土地法律进行审查，尤其是征地制度，
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从法律上允许并规范农民集体建设用地流转成为大势所趋。
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国土资源管理体系实行垂直管理。
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政府退出土地经营，让政府退出土地经营，必将促进房地产业的健康有序发展。
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温家宝：实行严格土地管理制度
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> 区域土地市场
北京、上海、广州、深圳土地市场状况：
北京
我国每年国有土地收益流失近100亿元，北京的土地资产流失为全国最高；
11月底结束的5部委对全国土地市场的督察结果，北京市的得分甚低，北京市土地市场出现的问题，在全国数一数二。北京市协议土地出让的比例占98%以上，而其中50%涉嫌违规；
北京土地供应市场的状态长期是“权力下放”。政府未能垄断土地供应，可用于开发的土地基本都已被一些关系企业预先占有，北京土地市场的权利归属复杂，土地供应多渠道。北京市有一位开发商就号称可从十大渠道搞到地：中央驻京单位；……
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上海
2003年土地新格局“软着陆”，共计约170幅、总量达136公顷土地进行公开招投标。从土地供应结构来看，浦东、嘉定、奉贤、金山、青浦、松江、宝山等周边区域成为供地大户，占总量绝大部分。而中心区域土地供应则不断下降。与城市外围行政区域形成鲜明对比，彰显政府为扩大中低商品房建设力度。一个全新的土地新格局雏形轮廓正在形成。
上海地产(集团)作为市政府土地储备的运作载体，依靠政策并代表政府对土地一级市场进行调控性经营，海将籍此加快建立政府主导型土地储备供应机制。
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深圳
房地产开发到目前为止，其土地资源已到某种“极限”，罗湖、福田以及南山区可供开发的土地资源可谓是屈指可数。政府对特区内土地资源开发作出相应的限制，深圳的房地产开发重心显然发生了转变，向关外发展成为必然趋势。关外土地的供应量也同样有限，加之二线关改革、地铁等诸多利好，关外土地开发成本也一度攀升。
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”
广州
2003年实行新的土地出让政策，所有经营性用地必须通过公开、公正的方式进行出让，一级市场、二级市场土地的转让都必须通过拍卖、招标和挂牌等方式进行实行新土地出让政策
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> 土地交易
土地交易现有方式：
地产商取得土地的方式有三种：一种是协议出让，或者叫政府行政批准的；另外一种就是挂牌拍卖，按11号令的办法；第三种就是用资本市场的运作方式。
在资本市场上进行土地的购买，有不同的方式和不同的阶段：一种是投资参股，第二种情况就是土地收购，三，为了避免因为缴纳契税而增加土地成本，利用最多的变通方式就是收购公司而不是收购土地，四，对拥有大量土地的企业进行收购，五，还有一种情况是置换。
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交易方式的问题和解决：
土地无偿划拨的供应体制有五大弊端：使国家应得的土地收益大量流失，造成土地的浪费和不合理使用，造成土地划拨中的不正之风，非法转让、出租土地，市场经济对房地产的重要作用不能发挥。
招标拍卖出让开发用地是是大势所趋，但招标拍卖不是土地出让的惟一方式，经营性用地有“第二渠道”供地，可能使推行新政策成了“走过场”。
协议出让方式给土地的炒卖留下了空间；交易中透明度低，隐形交易，经常出现竞相压低、减免地价吸引投资的现象。 目前有很多协议出让是非市场行为，是土地出让暗箱操作的隐性形式。协议出让方式存在一定的扭曲性，代表国家利益的土地出让机构难以实现土地利益的最大化。
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地产快讯 2004年2月
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