房贷者计划五年内“提前还贷” 是否划算？

眼看年关将至，现下房贷者之间最热门的话题就是是否"提前还贷"。因为从明年元旦起，贷款购房人就需按照人民银行调整后的个人住房贷款利率基准利率还贷。目前来看，银行对于"提前还贷"设置的门槛并不统一，如果房贷者在贷款买房时就已计划好五年内提前还贷，按照目前最常用的"等额本金"与"气球贷"两种还款方式相对比，哪种方式更好？更为适合房贷者？

案例：金小姐，28岁，某外企职员，工作稳定，月收入8000元。目前，打算贷款50万购买一套二居室的房产。

等额本金还款方式：

按7成20年贷款计算，在正常20年的还款期限下，金小姐以等额本金方式还款，第一个月的还款金额为4844.90元，还款总额为831388.44元，支付利息总额331388.44元。假设金小姐贷款后在第5年提前还贷，那么：

（1）这5年期间金小姐已还银行本金为：125，000元；（2）这5年期间金小姐已还银行贷款利息为：145，242.42元；（3）因为提前还贷金小姐所要归还银行的剩余本金为：375，000元；贷款方式综述：

等额本金还款方式，借款人在开始还贷时，每月负担会较大些，在贷款总额较大的情况下，相差甚至可达千元。但是随着时间的推移，还款负担会逐渐减轻，总的利息支出较低。

按揭顾问点评：

"伟嘉安捷"提醒房贷者，虽然从总的还款金额来看，金小姐选择提前还贷节省了大部分利息支出。但是根据等额本金还款方式的特点，在本金不变的情况下房贷者每月还款利息是在逐渐递减的，如果金小姐选择在第五年开始提前还贷，那么5年之前较高的利息部分金小姐已经承担下来，而剩余年限的每月利息额度实际上是小于本金额度的。在还款压力相对减轻时，金小姐选择提前还贷反而会很不划算。

另外，提前还贷需要一次性支付较为庞大的开支，在考验房贷者经济实力的同时，也将打乱房贷者的整体理财规划，更不利于资金的有效使用。

 气球贷还款方式：

仍然是按照7成20年贷款计算，如果以气球贷的方式还款，根据气球贷能够以短期借款年限还款的特点，以5年为期限，剩余本金到期一次性偿，到了第5年，金小姐需还款金额为：

（1）5年到期后金小姐已还银行本金为：70，632.11元；（2）5年到期后金小姐已还银行贷款利息为：151690.89元；（3）5年到期后金小姐应归还银行的剩余本金为：429，367.89元。

贷款方式综述：

气球贷打破了原来月供还款额按实际贷款年限的计算方式，不同于其他房贷还款方式期末剩余本金一般为零，气球贷款一般会有一定的期末剩余本金，因此借款人在贷款期限内每期还款金额相对较少。

按揭顾问点评：

气球贷是一种较为新型的贷款品种，像金小姐的这个案例，虽然她贷款20年，但是如果使用气球贷还款的话，按照5年期还清，实际金小姐在这5年期间的月供是按照20年的月供来偿还的，所以总的本金支出较少。然而，"伟嘉安捷"提醒房贷者，需要指出的是一旦5年期满后，金小姐需将剩余本金一次偿还。由于累计尾款所需偿还的金额较大，所以对于房贷而言，将会有不小的经济压力。

"伟嘉安捷"专家认为，提前还贷是可以减少部分利息支出，但前提是房贷者的资金一定要比较充裕，否则就会引发财政危机。如果仅仅因为利率的涨幅而盲目提前还款，忽视了外来不确定因素对资金的需求，那么就会影响到自己的生活质量，反而得不偿失。再者，如果房贷借款人选择提前还贷后，又发现在近期内仍有银行融资的需求或者有更好的投资途径，由于资金的占用反而会"痛"失那些良机。为了不让自己"后悔"，房贷借款人在决定是否要提前还款时，还是要根据自己的资金流量来合理安排资金规划。

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