数据分析：北京房价到底降多少才能激活楼市？

一边是北京楼市整体交易惨淡，另一边则是部分低价入市的楼盘交易火爆。这种看似对立的现状，却正是目前北京楼市刚性需求的真实写照。北京楼市的刚性需求一直存在，之所以目前出现整体市场的销售惨淡，“不是不想买，而是买不起。”而近期出现的数个低价楼盘热销，正好印证了这一点。“想买”是最为直接的刚性需求，而“买不起”架空了这些刚性需求，要想激活需求、激活市场，让高房价回落才是最有效的手段。

2008年的房地产市场充满了各种不确定性，房价的不确定性，房地产商命运的不确定性，还有国家宏观调控政策的不确定性……这些不确定性，让整个房地产行业笼罩在一种山雨欲来风满楼的气氛中。

朝青

14000-16000元/平米

南三环南四环

10000-13000元/平米

亚奥

19000元/平米以下

大兴黄村

7000-9000元/平米

今年前四个月，以美利山、紫金新干线、大成时代中心为代表的低价入市项目，均出现了购房者追捧的局面。本报记者对北京前4个月中热销的8个项目调查发现，热销的原因基本一样，那就是开盘价比同区域的均价低出许多。中原地产华北区域总经理李文杰指出，在高企的房价面前，购房者将价格要素作为其购买的首要参数，只要价格在其承受范围之内，购买需求马上会被激发。

房价和刚性需求严重脱节

北京楼市现状进一步验证了李文杰的观点。1月初，位于百子湾区域的美利山开盘，项目以低于区域均价近2000元/平米的价格销售，首期开盘推出400多套房子，吸引了2790组购房者。来自北京房地产交易管理网的数据显示，该项目一季度共销售了548套，销售额为7.1亿元，月均销售量为182套。4月4日才取得预售许可证的紫金新干线，因其较低的售价得到市场的认可，记者统计发现，该项目4月4日共取得了344套住宅的预售许可证，截至4月23日共销售了229套，加上已预订的87套，不到20天售出92%。

“只要价格合理，刚性需求便马上释放。”北京联达四方房地产经纪公司总经理杨少锋指出，目前北京房价和刚性需求之间存在严重的脱节，房子不好卖并非是购房者不买了，而是房价上涨太快了，将这些有购买需求的人抛弃了。

房价下降15%可以激活需求

调查数据显示，超九成的网友认为，北京的房价应该下降15%比较合理。

记者根据今年北京楼市热销的几个项目进行分析对比发现，只要一个楼盘均价低于同区域其他楼盘13%以上，就会立刻出现追捧购买的局面。如美利山入市时售价为13400元/平米，而此时该区域在售住宅均价约为15500元/平米，两者相差14%；紫金新干线网上销售签约均价为8266元/平米，该区域目前在售商品房较少，其中新龙城均价为12000元/平米，按照区域保守均价为10000元/平米计算，紫金新干线的售价要低于区域均价17%—20%。

东亚上北中心是今年打折销售效果较好的项目，按照其不同阶段的促销计划，该项目实际成交价格要比区域均价低10%—15%。“从今年热销的楼盘可以看出，新盘价格只要比同区域的楼盘低15%左右，购房者就迅速多起来。”北京华业地产(600240行情,股吧)策划总监邓小虎表示，由此来看15%左右的降幅应该是激活需求的一个基本底线。

“售价应降至去年同期水平”

朝青板块

调查数据显示，有80%以上的网友认为，朝青板块的心理预期价在14000—16000元/平米。“售价应降至去年同期水平。”部分网友这么认为。

朝青板块是近年的热点区域，目前该区域精装修住宅主流销售价格一般在17000—20000元/平米左右，主要包括华业玫瑰郡、珺峰、天鹅湾、合生橄榄季。此外，该区域在售的星河湾、泛海国际居住区、金隅凤麟洲及公园1872二期等产品的售价则在25000—35000元/平米。

同时，该板块还是去年上涨幅度较大的区域之一，在区域内个别项目暴涨的带领下，朝青板块去年经历一次过山车的直线上涨过程，一年内主流价格上涨了3000—6000元/平米。去年11月左右，房价上涨至顶峰，在售主流精装修住宅均价多数在20000元/平米左右。

来自中大恒基的二手房销售数据显示，该区域在售的二手住宅均价集中在14000元/平米左右，其中合生橄榄季约在14500元/平米，天鹅湾平层约为16000元/平米，华纺易城14700元/平米左右。按照购房者认可底线需下降15%计算，区域主流在售住宅价格应该在14500—17000元/平米之间。

北京华业地产策划总监邓小虎认为，该区域毛坯房的价格为14000—15000元/平米较合适。而中原地产华北区总经理李文杰则认为，朝青板块房价实际上涨的速度和空间不是很明显，区域住宅泡沫成分较少，销售价格应该维持在15000—17000元/平米之间。

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