访谈实况：直客式，房贷新形式

——“话说房贷”系列论坛之直客式房贷篇

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话说房贷：80后巧用房贷来理财

话说房贷：断供，我们可以吗？（上）

话说房贷：断供，我们可以吗？（下）

访谈现场

▲访谈背景：

“直客式”营销服务模式，这项始自2004年底进行的个人贷款业务战略转型的创新模式，目前已成为银行提升个人贷款业务竞争力的重要手段之一。而一些特定的因素，如银行的门槛太高，申请直客的手续繁琐等，让直客式贷款业务在中国的发展并未一帆风顺。 

其实在中国香港及海外，“直客式”房贷一直是国际惯例。这种模式为购房者简化了手续，降低了成本，然而在中国内地，房地产界与银行界现状，让间客式房贷一统天下。虽然目前选择“直客式”房贷的消费者并不占主流，但住房营销服务模式的改变，已经悄然开始。这种创新式个人贷款业务，必将开创属于自己的一片天地。

为此，搜房网置业理财频道特邀银行业内专家，共同来认识一下“直客式”房贷产品。

▲访谈嘉宾：

上海浦东发展银行北京分行个人信贷管理部 徐文浩

▲访谈时间：

2008年10月9日下午14：00

▲访谈地点：

西直门西环广场T3搜房网演播室

 对此次访谈进行了现场直播，敬请广大网友关注！

【主持人】各位网友大家好，欢迎您关注由搜房网置业理财频道为您直播的视频栏目《话说房贷》，我是主持人徐倩。今天我们特别邀请到的嘉宾是上海浦东发展银行北京分行个人银行个人信贷部总经理徐文浩先生为我们详细解读直客式房贷的模式。徐先生，您好，首先请您先跟我们的网友打一个招呼。

【徐文浩】各位网友，大家好。

【主持人】那么，在今天话题开始之前，我们先通过一个短片来了解一下目前直客式房贷服务营销模式目前在中国市场的一种状况。

【主持人】从短片中我们可以看到实际上在海外，直客式房贷已经被购房者广泛的接受和认可，但是在国内实际上还没有被普遍的所接受。而且有的时候，我想给一些朋友建议让他们了解一下直客式房贷，他们都会一头雾水，对这个词还很陌生。首先，请徐先生为网友介绍一下究竟什么是直客式，它的主要亮点是什么？

【徐文浩】应该说直客式房贷在中国的信贷市场上也不是一个完全新的概念了。国内的商业银行其实早在04年左右的时候就开展过这一类业务。但是这种业务的普及度始终不是很高，所以导致很多的购房者和广大的网友可能对这种业务模式的概念和含义不是特别的清晰。那么，实际上，要想解释这个概念也很简单。就是说通常情况下，大家在向银行申请购房贷款的时候，总是前面要先进行一个购房签约的动作。也就是说大家习惯于先购房，然后到开发商，或者是到房地产的经纪公司，它指定的银行去办理按揭贷款的。这是大家所熟悉的一种模式，也是普遍认可的一种模式。

【主持人】先买房再贷款。

【徐文浩】对，那么直客式房贷就是某种意义上把这种模式进行了颠倒，或者说两件事情可以同时做。因为，购房和申请购房贷款这两件事既有关联，同时它又是两件独立的事情。作为购房者来讲，完全没有必须先购房，再申请贷款。那么，直客式贷款就允许购房者可以同时，一边选择房子，一边再向银行申请贷款。那么，这样的话，有一个好处，就是我可以事先知道，我在银行的资信是不是能够得到认可。同时，我在银行大致能够得到多少的房贷额度，有的时候，我可以根据自己在银行的房贷额度来调整我购房的总价的标的，可能能够节省一些过去购房的时候不必要的麻烦。

【主持人】现在很多楼盘也遇到这样的情况，就是有的购房者都选好了，结果银行批不下贷了，这样的话就很麻烦。如果是这种直客式的话，可以先到银行审定自己，能够贷多少钱，再根据这个钱再去选择房子。

【徐文浩】对，如果用直客方式的话像您刚才说的这种情况，基本上能够规避。如果按揭申请到银行被批驳，或者想申请的贷款额度和期限没有完全满足的话，那么他再履行退房手续是非常麻烦的。那么，直客式房贷能够规避这个问题。

【主持人】这是直客式房贷一个很大的亮点了。

【徐文浩】对，这是它的操作流程决定的这样一个特点。

【主持人】刚才提到了，它把传统的间接式贷款颠倒了一下，那么它的操作流程应该是什么样的呢？

【徐文浩】作为购房者来讲，他可以一边选择房子，这个阶段可能只是有一个购房意向，并没有确定说一定要买哪个楼盘。但是有两点可以确定，第一我想买房，第二我需要贷款。那好，有了这样两个前提，可以一边选择房子，一边联系能够办理直客式贷款的按揭银行先进行咨询。通常情况下，银行在审批一笔住房贷款的时候，考虑到的一些因素无非是两大方面：一方面是客户以及客户的家庭，整体的资质状况。所谓资质无非是包括收入水平，还有一些家庭的财产状况，包括一些从银行的角度来讲叫非财务因素，比如说学历、工作单位、行业，年龄、婚姻状况，这一系列因素综合来衡量，应该给这个客户多少贷款额度；还有一方面考虑因素是所购房产的价格。因为大家也都知道，银行申请房贷的时候都有成数的限制，如果购买一套总价是100万的房产，即使你有一百万的偿还能力，银行也不会批给你一百万，顶多批七、八十万。那么，在没有选定房产的阶段，银行可以先考察第一方面的因素。因为实际上这个对银行来讲，是第一还款来源。如果自身的条件是具备偿贷能力，那么银行在这种情况下，依据他的偿贷能力来确定一个初步的贷款额度。

【徐文浩】那么，对于购房者来讲，他就可以根据银行初步判断的贷款额度，再加上自身具备的首付能力来决定，我有什么条件买一个总价是多少的房产。有助于他挑到更适合自己购买能力的房产，也有助于他能够很顺利从银行得到这笔贷款。其实，大致的流程就是这样的。就是跟大家熟悉的传统间客方式的房贷相比，无非就是说我可以先不到开发区指定的银行办理按揭。比如说有些客户为了房贷还贷，偿贷放贷可能需要找一个离他的住所非常近的银行。假如说他的住所旁边就正好有一家浦发银行，他就非常希望能够在浦发银行来贷款，还款的时候可以很方便。假如他想买这套房产，开发商恰好跟浦发银行没有间客式的合作，他可以跟浦发银行申请直客式贷款。

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