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京城：泡沫虽未形成竞争加剧却已难免

北京市由于房价最高，投资最热（3季度完成房地产投资473.3亿元，比去年同期增长55.5%，占全社会固定资产投资52.9%），又是加入WTO、申办奥运的最直接受益者，从而成为大家关注焦点。普通商品住宅由于投资比重大，关系面广，也是普通消费者最关心的。在搜房网日前公布了3季度中房指数报告中，选择了北京有代表性的几个区域，对普通商品住宅价格中的泡沫成分着重进行了分析。 “泡沫”并未形成 房地产泡沫主要体现在价格泡沫，价格泡沫主要是由于投机或对未来市场过于乐观的估计，而形成“虚”的部分（投机、预期、非理性、虚拟资本）。根据日本等国家对房地产泡沫的研究，实际价格与理论价格之比大于2时，视为泡沫化开始。以日本东京商业用房价格为例，1987年，房地产实际价格与理论价格之比达到2.07，价格开始了猛烈上涨；1991年，比例达到6.09，地产泡沫达到顶峰，然后开始下跌，泡沫破灭。 分析认为，目前北京的热点区域如亚运村、望京、中关村、朝阳CBD各区域商品住宅实际价格与理论价格比率都远离临界点2，属于价格围绕价格的正常波动，价格并不含有“泡沫”成分。 另外，从北京典型住宅指数变动情况看，典型住宅样本项目销售价格在今年内并没有明显升降，基本维持了平稳发展态势。从微观面来看，价格中并未含有“泡沫”成分。 从宏观经济数据看，目前的指数尚低于90年代中期水平，而目前GDP值已经远远高于当时。综合国力的增长与房价的平稳，说明房地产泡沫并未形成。从微观分析看，典型地区泡沫警示指标远离临界值；北京典指项目价格平稳；目前房地产市场投机比较少，与股票市场不同，这也不容易出现泡沫。 竞争日趋激烈 分析认为，并非说房价中尚不存在泡沫，房价就不会降低，供求关系会导致价格波动，尤其供应量大于有效需求时房价会因竞争加剧而降低。在这种情况下，房价降低，不是挤压“泡沫”，而是挤压行业正常利润，在竞争惨烈时开发商甚至会“放血”、“割肉”。以北京商品住宅市场面为例，竞争加剧在所难免。 1、预计2001年商品住宅供需量 预计2001年全国商品住宅施工面积、新开工面积、竣工面积、销售面积分别为61287、32753、23868、19947万平方米。2001年北京商品住宅施工面积、新开工面积、竣工面积、销售面积分别为4507、2908、1687、1218万平方米。 2、购买愿望降低 搜房消费者普遍调查（没有针对细分市场），选一年内购房的比例为13.9%，与去年变化不大；1～2年内购房者比例18.2%，与去年同期近50%的比例相比，下降了一半还多；3到5年内购房的比例22.1%，比去年同期下降了5～10个百分点；5年后购房和不打算购房的消费者比例为45.9%，比去年同期上升近一倍。 3、应区分有效需求与规划（潜在需求），投资开发应以有效需求为依据。 北京市“十五”期间房地产业发展目标：“十五”期末，房地产业年度实现增加值达到125亿元，以2000年为基数，平均每年增长9%；“十五”期末，房地产开发年度完成投资达到840亿元，以2000年为基数，平均每年增长10%；“十五”期间，房地产开发年度开复工面积平均为4800万平方米，竣工1500万平方米；“十五”期间，商品住宅开发年度开复工面积平均为3000万平方米，竣工1000万平方米，期末城镇居民人均住房使用面积达到18平方米。实际的增长应与购买能力的增长协调。 不难看出，由于市场逐渐成熟，以及竞争逐渐加剧，房地产市场必然要经历“大浪淘沙、优胜劣汰”的过程，大型开发商的份额也会越来越大，规模化、品牌化的生产会逐渐形成潮流，如何在市场的调整中站稳脚跟、发展壮大，如何努力提高自己专业化水平，已经成为开发商面临的重要问题。 对消费者来说，在房地产价格正常波动的情况下，不能指望房地产价格像在泡沫经济破灭状态下一样会出现大幅下跌，从长远来看，房价还是会稳定上升的。应当根据自己的需求状况，结合自己的经济实力，理性消费。从宏观面来看，以后统计房价即使会降低，也更可能是一种市场结构调整的原因，比如经济适用房等中低价位房子供应增加，同类房价大幅下降可能性较小。
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