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地产十强话奥运

开彦：奥运引领住宅品质的发展空间 从2001到2008年奥林匹克将有三个发展阶段，在前期的准备阶段和完善的建设阶段，这三个阶段将完成城市基础设施和文化旅游设施的建设，因此而带动了房地产市场的快速进行。第二个方面也将引领我们北京人国际化的居住生活水准，一流的绿色生态环境，高品位的文化体育娱乐休闲的社会生活氛围。 大量的外地开发商将进入北京的市场，形成一种竞争的姿态，大量的国外的技术产品，包括设备的、材料的大量引入我们住宅的建设，带领了我们住宅建设的技术进步，居住环境的品质将得到很大的提高，将拉动我们住宅需求的提升，品质的提高引起了很多住户购买的欲望，未来的几年当中还有非常大的发展空间，提出来健康住宅的一些理念，将拉动和推动我们住宅品位的提高，将是一个科学性和技术性相结合的行动，地产的位置，已不仅是第一个决定因素了。居住功能，建筑风格，环保建材，等等方面的使用已经普遍成为消费者的需求，也是开发商关心的问题， 再有就是社区功能的完善，特别是文化建设的追求，已经成为熟社区的高品质高目标的一些追求。所以房地产的一场革命目前正在开始，房地产产品的时代正在来临。 奥运的国际化居住水准的表现体现在两个方面，一个就是产品细分了，根据不同的住户,不同的人群的需求，可以建设不同的住宅，提供不同的产品，实行不同的市场定位, 对产品要实现三个层次方面的变革，一个是产品形式的变革，高层的，多层的，高密度的，低密度的，为住宅市场提供了很好的形式。 第二个就是住宅内容的表现，特别重视规划设计,在住宅区的配套环境科技建材设备等产品的构成上产生了一些变革因素。 第三就是特别注重功能的变革，追求舒适，追求享受，追求安全，追求卫生，追求文明，这样的居住生活的需求，得到越来越普遍的承认人的个性得到尊重。这些方面三个层次的改革，将在奥运国际化的要求情况下越来越受到重视，越来越受到提升。所以奥运地产开发商将是房地产品牌的制造者和供应者，不仅提供使用价值和功能，更重要的是一种从品位,从文化方面的综合，地产经济由幼稚走向成熟，由开发商的开发行为日趋专业化、规范化，投资也由非理性的专项理性的投资，地产供销赢利也从暴利走向合理的方面。 亚运新新家园总经理 王达明 体育也是一种文化，一个项目的成功就象一个运动会的成功 一样，文化的作用不可忽视，正是平等,爱使的奥运之火生生不息。奥运会既体现了人类对和平,对自然的追求的向往，同时又延续了人类对整个社会发展的追求的动力，应该说运动他不仅仅是达到了每一个人强身健体，民族强大的发展，但同时对整个世界,整个社会的连带，整个社会的统一，社会的发展和进步也是功不可没的，奥运不仅是体育的象征，还有一种民族文化的追求。在这种人文环境中，就要结合民族的文化，结合社区运动的文化，来定义项目居住的氛围。 亚运新新家园定位是高端人群，整个规划和设计当中，突出源于自然，捍卫自然，保护自卫，但是还要出现差异，体现新新家园的特性。奥运这个概念对这个项目应该说体现的比 较充分，园林效果和建筑的充分交融， 突出了休闲运动文化生活四个比较充分的主题，了景观设 题目既然是最适合居住的场所， 北京青年城总经理方明理 随着奥运形象设计，规划设计奥运 场地拆迁的全部启动，现在奥运再次成为所欲为人们关注的特点，也成为一块诱人的蛋糕 ，作为奥运来说，将对质学的政治经济文化生活各个方面带来极大的影响，但是作为一个房地产项目而言，是不是爆炒一下奥运的理念，把房子卖出去就完了，还是大家更好的和奥运理念结合起来，所以我们提出北京青年城与奥运的缔结，就是弘扬奥运理念，建设青年精品社区，就是要使我们的项目继奥运会之后一个长期的居住地区. 人奥运的一个特色。也将是奥运历史上一个亮点，北京青年城要对接奥运,要在人字上做文章，以人为本，目标市场就是青年，在规划设计方面，不贪大求远，不是追求虚实强调集团绿地相结合。 作为奥运来说，是追究更快更高更强。作为一个地产项目，如何跟更快更高更强来进行对接这是青年城要探讨的问题，也是所有奥运地区所要探讨一个问题。 快是一个基本要求，世界杯，快成为致胜的法宝，但是作为青年城来说，如何快，所以这个作为的的笃厚一个条件，使我们有了快的基础，在我们的西边有北 苑路,东 边有外城的男园路。 有人说奥运结束之后就是奥运地区房地产项目的冬天，如何解决这个问题，，作为青年城来说，不追求暴利，强调的是品质，实现高品质践、低价位的一个策略，奥运来临的时候,青年城还可以在市场上受到一定的拥护.可以受到市场的肯定，当然作为强者，肯定与奥运密切,相关奥运地产项目的强,肯定与奥运不可以分割。因 为这不仅是一个奥运的概念问题。更重要是奥运投资，是奥运的环境，所带给未来的巨大 的升值空间样样皆无，政治局六个常委,在江泽民带领下在朝阳森林公园进行植树，还有地铁五号线开始竣工。周边的水利其各个项目在加大投资项目，这就是奥运投资所带给我们奥运周边地区的 极大的利益。 嘉铭桐城副总经理王达明。 奥运建设带给我们的最大的财富，在于更多的荣誉国际化的潮流中 ，北京将成为中国境内最具有国际生活水准的地方，在这个地方国际化的生活圈将建立起来， 在北京无论从气侯,从绿化空气质量等等方面,可能并不具备超越国内其他大城市的方面， 但是结合起来就有和国际大都市相提并论的魅力，这也是今年奥运建设带给我们的最大的财富 ，这就是国际化的生活。 在北京申奥的口号中有一句话，新世纪,新北京,新奥运，这里面有三个新，所以奥运村绝对不会缺少新意的，但是其中有多少有历史的内涵呢？新的北京正在兴起，传统的北京将更加的珍贵，那么传统的记忆在哪里，在拆除的每一块砖瓦中。 嘉铭桐城社区是一个具有60万平方米家体生活社区， 具有上世纪北京工业化时代的特征，我们的做法是随着工厂的搬迁,新的社区引进来，避免了拆光重建的做法，，在奥运村的旁边建立一个记载着城市变迁的文化社区。 奥运带给我们不仅是居住功能的完善，而且 意味着居住空间的更加功能化。所以未来的居住空间不仅仅是创新的舒适住宅，而 且是一个边界的交通，城市社区环境，人文品质，浓厚的国际化生活分为，以及对自然和历史 的尊重和保护，这是一种绿色的可持续发展的理念，这种理念不仅反映出发展商的风格，也将 反映出这个建设时代的品格 。 倚林佳园副总经理王大勇。 奥委会的评估报告中指出，奥运会将给北京带来有史以来最巨大的环境财富。奥运生态环境的改造已经全面展开，北五环绿化工程启动，北京最大的绿色公园奥林匹克森林公园的规划建设等等，使原有良好的自然环境与规模浩大的绿色奥运建设相结合，奥运区域的城市化进程要比其他区域快一个环线，奥运区域在北京不仅代表了城市发展的方向，同时其发展的超前性，也决定了其余的人文环境科技环境的发展将远远领域与其他地域。 那么享受着如此美好的奥运环境住宅应该是什么样呢？我认为住宅的开发，还是要从 其内在的品质入手，住宅的前期策划是一个项目开发的灵魂，那么设计是这个灵魂实现的龙头，施工包括后期细致的工作是最终把这个项目做好的一个最重要的因素，那么这里所谓的一个品质实际上是综合了很多要素的概念，包括物业类型的定位，社区的 规划，包括你这个项目大的含量，甚至细到你内部管线的布置，那么这样才能给你做成一个良性的东西。奥运区域发展的超前性也决定了选择这一区域生活居住的人群他的眼光是很独特的，或者说他们选择的房屋要求的水平是比较高的，那么这种独特性，这种高要求，反映到市场上就是客户的个性化需求的增加，因此，地产项目开发的个性也就是综合了各种要素的住宅品质的个性变的越来越重要。 引领文化的总有不可替代的纯粹与内涵，对于北京这样一个国际化大都市而言，住宅的 个性将是未来房地产发展的主要方向，市场竞争将更加激烈，更加理性，内容会更加丰富，深 度会跟深，广度会更广，建立崇尚人文风格和个性的住宅，未来市场大有可为， 华润置地北京有限公司副总经理徐小东 奥运的成功主要的问题可能是在于经济上的成功是最困难的，那么要想在这个问题上有所突破，肯定需要前人没有做过的新的思路才行，那么奥运的设施,政府的集中的大量的投入，靠居住能不能支撑呢？这个是很困难的, 要提出需要引入非常强烈的商务的概念，才能让奥运的地也好，是整个北京的地产也好，不至于在奥运结束以后有一个很不适当的下降。所以就是商务的概念，奥运村的集中设施这个地方，比CBD不够商务，比中关村不够科技和教育，那么处在这么一个位置怎么办？可能是大家需要想的问题 ？不至于使奥运会结束以后大量的设施涌向低潮，比如我们5、6年以后，中关村的大学有没有有赢利的大学，有没有有利润的大学，把他搬到这里，这个事情对我们这些比较穷的国家是一个非常值得研究的问题，我们没有人家那么富裕。而且别人没有做到，我们未必就一定做不到。 潘石屹：作为北京举办奥运会可能比别的城市有一个不一样的地方，就是政府对现有的基础设施投入量是很大的上亿的投资这对房地产影响也很大，因为房地产实际上是接出的果实，就是这个树干能不能长大是很重要的，在4、5年的时间有2、3千亿的资金投到基础设施上，肯定会对人的生活会儿有一个很大的改善。 其实房地产行业产值很大，涉及到的行业也很多，汽车的营业额和房地产没法比，还有化妆品，比起房地产来说都是他的几十分之一，甚至几百分之一，房地产表面看非常大,地产这个行业有个特点，就是象是一棵树，他可以支撑起来，房地产这个行业在旺盛，他就是在立交桥 旁边爬山虎他一定要依附一个东西才能发展起来，这个最典型的例子就是海南和广西北海。 象中国加入WTO这样一个情况，象北京申办2008年奥运会，这样一个大事件会对当地的文 化、旅游、经济都是一个全面的促进，所以只有这些东西长起来了，咱们这些爬山虎才能在上 面长起来，表面上叶子长的满满的，实际上还是需要一个支撑， 奥运和房地产最关键的是奥运规划。奥运村的方案怎么订的，实际上订了以后应该把市场的一大部分都订了，就是208年以后有没有一个发展的空间和可能，据我知道是7月中旬大家做这个方案，这个方案是不是一个用的时髦的话说就是可持续发展，就不是一锤子买卖，就是买完奥运会以后我没考虑，而整个这个方案除了2008年开完奥运会之后对场馆有一个使用，我觉得这个特别重要。 任志强： 北京真正的奥运还没有开始，土地拆迁刚刚开始招标，政府的投资也刚刚开始陆陆续续 ，真正的高峰其是在前3、4年的时候，北京虽然申办了奥运，但是相关的比赛项目没有确定， 各单位也没有报名，所以这个都是在几年以后，就是北京市现在在做的就是奥运的前期准备， 比如说拆迁用地什么的才刚刚开始，而真正的市政基础设施开始大量的投入是明年,后年,大后 年，2007是试用期，2008年正式使用，我考察了4个城市的奥运会基本情况都是这样的，为什 么悉尼在99年开始跌了，就是基础设施建设不好，所以开完以后马上下滑。 另外一个，中国和别的国家不一样，在一个世贸的环境下，我估计北京会是一个连续10 年左右的高速平衡增长，另外就是人气和人流，包括北京的古建筑这些，都可以吸引很 多人，这个由于知名度和宣传过程越来越被世界所接受，所以一旦奥运会之后这个方面 所带来的需求应该是大量的增长，所以我看北京的奥运应该比世界各国的奥运更乐观一点，不 管是地产还是其他方面 亚运村给我们带来了很大的启示，但是奥运会比亚运会带来的发展更大，我们当初建北 四环的时候就是因为亚运村。现在我们看到了南部的房价比北部低很多就是由于交通的问题， 整个城市的格局因为这个影响很大，另外一个就是由于场馆的建设，所以引起地区之间的不平 衡，这个在巴塞罗那和悉尼都是非常明显的，美国不太明显，因为他经济比较发达了。就是不 是非常发达的国家中，因为这些场馆的建设，而形成地区发展不平衡非常明显，北京是一个相 对明显的特征，就是因为亚运会而形成地产经济，再一个就是奥运会形成了地产经济。因此在 亚运地区形成的城市链比其他地区要更明显，几个四环路的出入口都在这附近。这个区域发展 不平衡也是奥运会前的一个城市区域发展的特点。 张宝全：奥运对于我们如果说从发展商讲，就是从房地产开发来讲，可能给我们带来地区土地价值的新发现，来了发展不均衡，奥运会不可能把道路只修到奥运场馆附近，那么在这种情况下，就会加强城市功能的均衡，这种均衡体现在两个方面，一个就是大家都说奥运村附近房子特别好卖，一个就是由于奥运场馆设施其他设施的建设，使这个地区的价值有了新的发现，如果说你已经拿下这块地了，你就赚这个土地增值，如果你没有拿下，就没有什么赚头。另外一个就是我说的奥运象一个村与一样，他这个春雨不光滋润奥运地区附近，他对整个地区都是一个滋润。 另外一个给地产业竞争的高水准，不象以前可以蒙老百姓，蒙政府，这次奥运带来了大片的土地使许多已经不具有开发价值，或者不可能进入市场，也就是进入了开发市场的土地会非常的增大，并且前提条件也会降低，那么这种降低也会给我们造成一种高水准，也就是象刚才讲的，可能会给消费者带来好处，也就是性能价格比越来越好，给发展商带来的并不是非常好做，可能会越来越难做，包括在奥运场馆周边的项目，我认为也不可盲目乐观。未必你在奥运村你个房子就好卖。再次这个需求都是多样性的，不可能就是说搞奥运村了老百姓就都喜欢体育了，都跑到体育场馆旁边去住，这个事情就是有好的方面，可能也给带来了一些不利的方面，条不紊些 不利做好准备，做好准备的话可能会有一些机会都能抓住，因为奥运带来了整个城市综合功能的提高，所以对多种行业都是一种发育的机会， 奥运也提了一个人文奥运的问题，就是这个我觉得居住中的文化一种平衡的价值，比如说象体育产业也好，他也是一种文化，那么奥运你在周边场馆这些小区，究竟打什么样的牌，健康是什么样的文化，健康并不是说天天跑步，得把健康这个问题真正弄的很好。 我觉得奥运场馆最终一条还是在性能价格比上大家去比拼，这个是由消费者去决定的， 比如说你这个价格都一样，但是你的性能价格比比较高，他可能就会选择你的房子。 北京奥林匹克花园副董事长卢铿 要注意北京的奥运对地产正面的影响， ，中国不是外国，北京不是悉尼，是两个完全不同的国家，中国的房地产是近期才冒出来的，这几年由于国家的政策，再加上人口大国，这个市场的前景是现在有多少人对自己的房子满意，这个满意才2％，就是不满意的他都要换，你比如说珠江三角洲，他这个3、5年就换一个房子，所以我觉得北京这个市场更大。 中国还有一个特殊的情况就是要相信政治的力量，象当初浦东开发的 时候，很多人都不相信，我说浦东是一个政治，中央首长要在那个地方打开一个区域，他不可能不投入，那么今天浦东发展的超乎想象, 申奥成功 后中央领导去世纪坛, 这就是政治 。所以我相信共产党为了这个2008年的成功他会做得很好，现在公布说5年当中投资1800亿， 这个肯定不只，政府在基础设施上的大量投入一定会带动北京市的整个城市建设和 楼市的发展。
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