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商铺投资投资商攻略

一、商铺投资正负面效应分析 1、正面效应 投资者以出租或转售为目的购买店铺，赚取高租金收益和售价差价显然是投资后的最佳 效果。对比写字楼和住宅投资，商铺的投资回收期较短。投资者更可将已获产权之店铺作为 担保向银行申请贷款进行再投资，这样可避免过多的占用资金，减轻投资商压力。下面以两 个实际投资案例分析住宅与商铺、写字楼与商铺之间的收益结果： 本案例如以按揭形式付款，再扣除房产税和个人所得税将使回收期更长。 住宅投资商除支付总房款外，还需额外支付装修、家具、家电等费用。通常情况下，住宅租户对住宅本身的舒适程度极为挑剔，为使自己投资的住宅能够顺利出租，住宅投资商在装修、家具等方面不惜花费大本钱，因此也加大了投资额，使回收期限延长。而商铺则无需投资商在装修方面投入资金，投资商只需将空调通风系统、电气系统、弱电及通讯系统、消防系统、给排水系统、排烟系统、隔油池做到位即可。其他部分诸如墙壁。天花，地板等装饰均由承租方按照自家风格自行完成，待承租方撤租时投资商有权要求其恢复原样。 商铺投资与住宅投资之比较 -------------------------------------------------------------------------------- 地区 物业类型 面积 前期投资 每年物业管理费 年租金 年净收益 回收期 (建筑面积平米) (人民币万元) (人民币元) (人民币元) (人民币元) (年) -------------------------------------------------------------------------------- 亚运村 住宅 130 125* 5,000 84,000 79,000 15.8 亚运村 商铺 110 253 18,000 240,000 222,000 11.4 -------------------------------------------------------------------------------- ●注：此费用含房款、装修装饰、家具等费用。 商铺投资与写字楼投资之比较 -------------------------------------------------------------------------------- 地区 物业类型 面积 总房款 每年物业管理费 年租金 年净收益 回收期 (建筑面积平米) (人民币万元) (人民币元) (人民币元) (人民币元) (年) --------------------------------------------------------------------------------中关村 写字楼 约100 183 22,908 200,750 177,842 10.3 中关村 商铺 约200 614 69,720 876,000 806,280 7.6 ------------------------------------------------------------------------------------------------ 注：本案例如以按揭形式付款，再扣除房产税和个人所得税将使回收期更长。 现今市场上写字楼投资的现象也极为普遍，写字楼投资较为注重的问题在于交通、楼层、采光、物业管理等，比较商铺投资所要求的地理位置、商业氛围、人气、硬件设施、停车位、广告位等方面的问题要简单许多。但商铺的租赁年限较长，考虑到巨大的前期投入所创建的自己的商圈和消费群，商业租户的租赁期限至少5年，一些如超市、餐饮，百货类行业的商户的租赁年限可达到20年，甚至更长。而在此方面写字楼的租户首期签约一般均在2年左右，如租户需扩大或缩小租赁面积时，写字楼的租户首先考虑的将是搬家。因此，商铺的投资收益稳定，可减轻投资者的招租负担，获得长期收益。 投资商铺的另一正面效应是经营商大为欢迎的，为树立自家品牌的良好形象，经营商要 在店铺的设计、装修装饰、设备设施、广告等方面花费巨资，再考虑到年年上涨的租金，租 赁形式的商铺使他们不得不对前期投入有所顾及。在这方面投资购买商铺自然优势突现，它 为以自营为目的的投资商提供了施展的舞台。 2、负面效应 投资商以出租形式赚取回报所面临的最大风险来自于市场波动的影响。商业租户对市场 的反映十分敏感，当市场状况处于低谷时，商户通常采取暂缓拓展、缩小租赁范围、撤租或 要求减免租金等做法以降低成本，抵御经济萧条。此种情形对于投资商而言无疑预示着长期 负债，无力偿还银行贷款而最终导致投资失败。 商铺投资对商业氛围有很高的要求，当周边的商业环境已构成成熟商圈时，店铺的升值 是无庸置疑的，反之将造成惨痛的后果。例如北京东单“银街”的店铺：东单被定位为商业 街时曾一度火爆京城，这里有北京为数不多的商业步行街和众多街面店，确实为一些中小投 资者带来了投资的机会。但随着王府井步行街开通以及多栋大型购物商城的建成，八成的购 物人群被分流。除此之外，东单“银街”在不断的改造和拆迁后已无法凝聚人气，此情形导 致许多店铺纷纷关张。因此，周边商圈遭到破坏是商铺投资之大忌，拆迁、改造所带给投资 者的将是相当长时间的萧条。 有些为资金保值的投资者购买店铺并没有明确的目的，对商业市场又不够了解，当然也就不能为店铺做出准确定位，从而导致了招商的盲目性。这种盲目性带来的后果是频繁的更换租户，商铺的自身价值大打折扣，资金的保值更无从谈起。 二、商铺投资策略 1、选择商铺的关键 1)位置和交通：店铺所在商圈的状况对投资商至关重要，周边的商业氛围、交通条件(附近有无公交、地铁车站)、人口密度、人口结构、日均人流量、消费能力、消费结构等等对铺的价值和日后经营均起到决定性作用； 2)物业类型与行业选择：物业类型(写字楼、住宅、商业区)与行业的选取之间有着密切联系。如买家作投资之用，在考虑物业整体类型后则可轻松锁定招商的目标客户。如买家自营则更需对物业类型作细致分析，如在住宅底商经营生活类行业(餐饮、彩扩、洗衣、超市等)、 在办公楼底商从事商务类行业(商务中心、咖啡厅、银行、机票代理等)较为适合； 3)店铺的升值潜力：考察店铺所在地区的增值潜力十分必要。可根据政府的城市建设规划、在建或待建的交通线路(地铁、轻轨或新辟公交线路)、新增居民小区等方面条件判断周边商铺的升值潜力。亚运村商圈的商业物业普遍被投资商看好的原因之一也正是由于其增值潜力大的优势，围绕奥运主题而推出的一系列项目均有不俗表现； 4)物业条件：商业物业的房产条件对投资商的招商以及经营者日后的经营都相当重要。在选择商铺时应特别注意物业的平面格局、楼板承重。停车位、消防、广告位、客货梯、出入口、通透性、展示面、柱距、层高等条件。市场上一些位置极佳的楼盘在设计之初未考虑商业用途的特殊性，在硬件设施方面存在很多缺陷，加大了后续招商的难度，即便客户有意购买也需做大规模改造，所需负担的费用不容忽视。如某住宅底商在销售时业绩极为突出，但在投资商对外招租的过程中却发现，由于二层的店铺的格局与住宅格局相仿，较多的承重墙严重阻挡了可利用空间，令多数商户难以接受，招租工作进展缓慢 (见附表：各行业之基本需求)； 5)物业管理机构：商业物业的物业管理有其特殊性，在清洁、保安、消防、设备维修维 护等方面与住宅和写字楼有所不同。由开发商选择的物业管理机构应具备商业物业管理的丰 富经验，投资商购买商铺时需确切了解物业管理机构的情况。 2、投资二手店铺的策略：二手店铺一般价格较高，但投资者若能掌握其中的窍门必将有所收获。首先，由于二手店铺所处地区是名副其实的“熟地”，经过市场考验后优缺点已尽显无疑，再近一步考察周边物业的价格。投资商对店铺的性价比水平完全可以做到心中有底。其次，与店铺生存息息相关的商业环境、消费结构、人流量状况等问题对于成熟商圈而言均可得到确实的解答，投资商可根据周边的商业特点对店铺进行重新定位，寻找市场的最佳切入点。投资购买二手店铺的买家需具备一定的经济实力，购买时需严格核实产权明细。 3、为避免曰后招商之苦并保证投资后的收益，一些投资商在购买店铺前即与有经济实力、可靠之经营商洽谈租赁事宜，由租户选择好位置并开出具体租赁条件后，投资商整体核算投资的回报率、回收年限、风险性。这样精打细算的结果也的确可在很大程度上规避损失。例如一些投资商与世界知名快餐麦当劳的合作就相当具有典范作用。由于看中了麦当劳有良好的商誉和雄厚的实力背景以及可长期收益的优势，使得这些投资商放心大胆地投入资金。一般做法是：在选取物业之前首先征求麦当劳对房产的意见，并在签署购房合同前与之签署租赁意向书作为保障。 4、投资商铺的另一可靠做法是购买前找专业评估师对店铺进行估价，估价师可从客观的角度出发对店铺的实际价值做出公正的判断。目前市场上对店铺采取估价的多为业主，估价的目的主要是做银行抵押之用。而实际上这种方法对于投资商和经营商投资购买店铺亦相当实用，凭借专业估价师出具的数据作支持，面对业主的漫天要价买家可从容砍价。具体估价费用标准可参照北京市物价局、北京市房屋土地管理局颁布的《关于房地产中介服务收费的通知》（京(价)字[19971]398号）。 附表：各行业之基本需求 ------------------------------------------------------------------------------------------------ 类别 行业 面积(平米使用面积) 技术需求 其他 ------------------------------------------------------------------------------------------------ 餐饮 特色餐饮 1,000以上 上下水，电力、天然气、排烟、 营业时间较长。充足的停 车位 排风、隔油池。新风、广告位 咖啡厅 80-200 上下水、电力、广告位 店铺外有环境幽雅的庭院，可 将座位散放出来。增加气氛和 西餐吧 300以上 上下水、电力、天然气、排烟。 吸引人流。 排风、隔油池、新风、广告位 酒吧 约200 上下水、电力 24小时营业 服务配 美容美发 150以上 上下水(冷、热水)。电力 营业时间到晚10点 套行业 美体 500以上 上下水(冷、热水)、电力 营业时间到晚10点。最好提供 洗衣店 50-100 上下水、电力、房屋进深 停车位。 便利店 150-500 电力 小储藏室，24小时营业 药店 100-200 电力，与同业相隔须超过300米 24小时营业 花店 10月30日 上下水 银行 500-1000 电力、独立出入口、前面柜台的 租买并举,租赁年限需10年以上 营业面积应在100平米以上 彩扩店 60 上下水、电力 展厅 汽车展厅 500以上 电力、层高、通透的玻璃 停车场充足 精品店 服装服饰、鞋帽、 100以上 电力 钟表、化妆品等 ------------------------------------------------------------------------------------------------ （注：以上是各类型业态商户的基本需求，相关数据（如水、电、气等的用量以及上下 水管的管径等）要根据个别客户及现场具体情况再作决定。
责任编辑/SF003
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