楼市倾斜仍在 开发商嫌贫爱富 平衡尚需时日

2002年，我国商品住宅开发完成投资5200多亿元，占房地产开发投资的68％，商品住宅竣工面积较2001年增长了19个百分点。商品住宅建设不能说不快，但据统计，目前我国仍有12％的城市家庭人均住房建筑面积在8平方米以下，27％的家庭人均住房建筑面积在8-16平方米。也就是说，有大约40％左右的中国家庭，住房紧张状况没能得到根本缓解，住房对于中低收入的家庭来说，还是个遥远的梦。

◆结构失衡，开发商嫌贫爱富

在房地产周期建设开始兴起时，总是有钱人先置业，这就很容易造成高档物业需求量很大的假象，其实真正的有效需求量不会有明显上升，于是市场风险在逐渐积累，这在我国的高档住宅市场尤其明显。

翻开近期的北京购房指南图，我们可以看到：每平方米售价1万元以上的在售楼盘就有76个，1万元以下、8000元以上的在售楼盘有56个，而供普通百姓的经济适用房却只有25个楼盘，反差如此之强烈，令人咋舌。据业内人士粗略估算，未来1至2年内，北京单套总价500万元以上的别墅，供应量在5000套至7000套左右，总市值不下300亿元，几乎占去年北京住宅销售总额的70％。北京真的需要这么多的豪宅、公寓吗?这种现象并不止出现在北京，上海、广州、杭州等许多大中城市同样染疾。

在铺天盖地的“高尚住宅”广告中，适合中低收入家庭、中低价位的楼盘少之又少。我们来看一组具体的数据：北京市区内价位在4000元／平方米的住宅项目不到10％、上海市去年预售价格在3500元／平方米以下的低价位商品房仅占18％、杭州市价位在3000元／平方米以下的商品房只占3．7％。经济适用住房供应占商品住宅的比重更是逐年下降，今年年初仅为6．9％，很多城市减少甚至取消了经济适用住房建设，中低收入家庭通过购买经济适用住房改善居住条件的路越来越窄。于是，出现了这样一种拥挤的现象，在北京，春暖乍寒时分，人们为了拿到一个靠前的经济适用住房的选房号，排起了长长的队伍，忍受寒夜的煎熬；在杭州，6000户争购500套经济适用住房，无奈，只能摇号决定。面对高不可攀的楼价，中低收入人群只有望楼兴叹。

我们再来看一组数据，2002年，我国商品房空置面积1．25亿平方米，比2001年净增1000多万平方米，空置率达到19％，超过了10-15％的国际警戒线。今年上半年全国空置房面积同比增长了14．1％，增幅比去年同期提高13．2个百分点。其中空置一年以上的商品房面积为4397万平方米，同比增长了11．5％。

很显然，空置房的形成原因：一是开发商理性投资不够，盲目建设大户型、高档公寓、别墅等高价位项目，销售不旺，最终形成空置。沈阳市空置商品房中150平方米以上的户型占到空置总量的50％多。二是房价过高，脱离实际购买力，限制了多数中低收入家庭的住宅消费。2002年，全国大部分大中城市房价收入比已超过6倍，北京、沈阳、贵阳、南京、广州、大连和西安的比率超过了10倍。三是由于市场不规范，存在的住宅工程质量、环境质量、配套服务等问题，影响了销售，造成积压等等。由此可见，我国商品住宅供应中存在严重的结构失衡问题。

◆央行出手，未必力挽楼市狂澜

房地产贷款，特别是住房贷款作为优质贷款品种之一，一直是银行信贷投放的重点，近年来每年都呈大幅上升态势，房地产开发贷款余额由1998年的2680亿元攀升到2002年的6616亿元，个人住房贷款余额则由1997年的190亿增加到2002年的8253亿元。但此时，央行却出台了《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》，虽然争议颇多，但却是用心良苦。其要通过控制高档房地产项目贷款，调集更多资金支持符合中低收入家庭消费的住宅项目建设；从而扩大普通商品住宅的开工和竣工面积，增加供给量，缓解目前的供应紧张状况，并且吸引更多的具备技术、管理实力的企业建设普通商品住宅，提高普通商品住宅的整体质量和功能，更好地服务于消费者。

央行正是试图从资金源头上遏制高档房地产项目建设，规范和调控房地产市场，给那些热衷于建设高档房地产的开发商一剂清醒剂，但仅此一项措施，能否从根本上解决商品住宅供应结构失调的问题，还是一个未知数。

因为商家的本性在于逐利，开发商之所以钟情高档房地产项目建设，最根本的是利益驱动，能获取比普通商品住宅高几倍甚至是几十倍利润的可能，即使有部分空置，也不影响整体收益，在此前提下，蜂拥而上便显得合情合理。中国富豪排行榜中众多地产界人士的经历正可以充分说明这一点。

丰厚的回报，正吸引着越来越多的企业淘金高档房地产开发，并且，在解除港资地产公司内地开发项目的诸多禁锢后，港资企业也声称要把精力从商业地产中转移出来，投入一部分到内地高档住宅建设项目中去。至此，通过银行放贷所能对市场起到的制约、平衡作用，也将会是微乎其微，高档房地产项目开发、供应规模很难有明显下降。

另外，土地在房地产建设项目中所居地位至关重要，2002年，全国购置土地面积增长幅度达到40％，个别地区甚至成倍增长，这说明部分房地产开发企业囤积了相当规模的土地，而目前我国许多城市的政府机构对城市土地缺乏有效的调控和管理，存在着规划不严、控制不力、透明度不够等问题，在短期内还难以对高档房地产项目用地规模进行及时、有效的调控。

由此分析，仅靠央行的121号文，还难以有效解决房地产市场中诸如供应结构、房屋空置等问题。合理调整住宅建设结构，还需要政府继续采取相关措施，进一步加强对房地产市场的综合调控。全国工商联住宅产业商会会长聂梅生认为，“房地产业结构失衡在相当长一段时期内仍将导致泡沫不断，产生这种‘偏头痛’的根源，在于我国现行的房地产流通体制与国民经济发展阶段、主要矛盾转化态势、产权结构三者严重背离。要根治房地产结构失衡的痼疾，必须重新理顺分配流通体制，这样才能确保房地产业的健康发展。”

专题：聚焦央行房贷新政策

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