假按揭如何大变身

最近，被央视爆光过的“假按揭”楼盘新理想华庭包装之后重新上市，这件事第一次把开发商办理过“假按揭”的楼盘如何重新卖给新的业主由以前的暗箱操作搬上了舞台。

记者近日走访了广州银行按揭机构和律师事务所的业内人士，了解到这种被业内人士称为良性“假按揭”产生的背景和操作流程，以及它们在开发商的控制下完成从假到真的蜕变。

“假按揭”产生

据广州某律师事务所詹律师向记者介绍，那种在楼房修建过程中就进行“假按揭”，一旦从银行获得房款之后就逃之夭夭，丢下一堆“烂尾楼”给银行的的开发商毕竟是少数，而市场更为普遍的是开发商由于资金的短缺而进行“假按揭”，在套取银行的现金之后继续盖房卖楼。

詹律师对记者说，在早期的房地产市场，开发商自有资金都非常有限，根本达不到国家规定30％，很难直接从银行获得房地产开发贷款。在这种情况下，必然导致一些开发商通过“假按揭”之路去套取银行现金。

这种假按揭的操作起来也比较容易，特别是在以前可以卖“楼花”的时候。开发商往往以亲戚、朋友或者内部职工的名义办理按揭购房，自己充当买房人将房屋抵押给银行后，从银行获取购房款。开发商在办理这些假按揭之后每个月都替那些所谓的“业主”供款，直到有一天这套房子能够真正的卖出去。

假按揭如何变成真按揭

一般说来，开发商在办理这些假按揭之后仍然会通过各种渠道积极的卖房。如果一旦有真正的业主看上那些所谓的新房子，开发商就会通过各种折扣鼓励业主一次性付清房款或者分期付款，然后开发商可以到银行一次性付清原来所欠贷款把房子“赎”出来，再卖给这些真正的业主。

如果业主坚持办理按揭的话，开发商可以通过转按揭的手法来完成。转按揭就是个人住房转按贷款，个人住房转按贷款是指已在银行办理个人住房贷款的借款人，向原贷款银行要求延长贷款期限或将抵押给银行的个人住房出售或转让给第三人而申请办理个人住房贷款变更借款期限、变更借款人或变更抵押物的贷款期，由于借款人没有拿到房产证，贷款银行就无法办理房产的抵押手续，这时开发商就作为担保人，承担贷款发放到借款人账户至办妥抵押手续这一阶段的担保责任。

据一位从事个人住房贷款按揭的业内人士向记者透露，转按揭贷款在推向市场之前早就存在，不过那时候主要是在开发商和银行之间进行，很多的“假按揭”都可以通过这种形式变成真的按揭，因为原来的“假按揭”开发商就是业主，自己为自己担保，办理起来也就更方便。而且转按揭并不影响购房者所购买房屋产权证的办理，只是在取得产权证后，需要与贷款银行办理他项权证，这些手续由开发商办理的话可以说是轻车熟路。

当然这只是“假按揭”的一种良性形式，但是它在早期开发商的融资渠道上发挥了重要作用。不过要是开发商的资金链一旦断裂，这种良性就可能转变为恶性的，对银行和业主带来更大的风险。

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