房地产四大问题须尽快解决 专家提出政策建议

近日，中国城市经济学会副会长杨重光等房地产专家指出，目前我国房地产业存在四大问题亟待解决。

据杨重光介绍，我国的房地产在其发展过程中，特别是近几年出现了值得政府、学者和社会密切关注和认真对待的一些问题。其中四个方面的问题已经十分严重，必须尽快加以解决。

一是房地产影响金融安全。主要表现为，房地产企业过多地依赖于银行贷款，从而增加了房地产投资的市场风险和银行的融资信用风险；个人住房消费信贷发展过快，缺乏还贷保障。

二是房地产炒作抬头。

三是房地产对基础产业的压力加大。2003年，全世界的水泥产量15亿吨，我国水泥用量达8.2亿吨，这就相当于全世界55％的水泥都倒在神州大地上，我国人均消费水泥超过了半吨。房地产发展也加大了对电力供应的压力，造成水供应的紧张。

四是房地产发展偏离国情和实际需要。据有关方面的资料，我国至少有3000万个短缺住房的特困家庭急需住房，与此同时，全国的空置房面积就多达1亿多平方米，其中主要是高档的豪宅、别墅和公寓。

针对全国房地产发展现状，中国城市经济学会副会长杨重光、中国商业地产联盟会长荀培路等专家认为，当务之急要尽快制定四个方面的政策：

第一，制定正确的城市发展和建设方针。城市是房地产的依托和载体，房地产是城市建设的重要内容。脱离城市发展的需要，房地产不仅缺乏正确的动力，同时也会出现盲目性。在开发商和银行业有利可图、政府有功可摆的情况下，必然出现房地产连续不断的投资和产业结构的比例失调，所以我们关键还需在城市发展和建设上下功夫。

第二，制定正确的城市居民住房政策。城市的发展和房地产业都是为居民提供住宅，但是解决居民住宅问题是一个极其复杂的问题，包含资源利用、经济发展、社会进步、文化建设等多方面的问题。因此，城市在发展中必须制定明确、可行的政策，在不同的时期需要不同的政策。例如根据我国人口众多、土地紧张的实际，政府对居民拥有住房量（面积和套数）采取什么政策；对居住以外的住房功能采取什么政策，对进城农民的住宅采取什么政策；对城市中低收入居民的住房采取什么政策等等。只有政策明确、公开、透明，才能保证房地产的健康发展，才能使城市各阶层的居民享受到公平合法的政策待遇。合理的住房结构是以合理的居民结构为前提，尤其是居民的收入结构、就业结构、职业结构、年龄结构、家庭结构。

第三，制定正确的城市土地政策。我国的土地市场已经建立和形成，但是对城市土地的利用却缺乏相应的政策，所以出现只要有钱和有权就可以任意获得和使用土地，从而导致土地的滥用和浪费。我们目前需要解决不同城市和不同居民之间的住房配置和享用问题，需要确立居民住房的产权制度和财产关系，特别是与土地相联系的财产关系。

第四，制定正确的城市金融政策。针对我国城市建设的基础、规模、结构、特点和问题，房地产的产权制度、产权结构、占有主体、交易主体，房地产的运行规律和特点等，制定统一和完善的房地产金融政策。大力发展多元化的房地产金融市场，建立具有多种金融资产和金融工具的房地产二级金融市场，探索和发展房地产开发和经营的债权融资和股权融资等基本形式，逐步推行房地产的证券化，建立发达的证券化二级市场。进行大胆的金融创新，推出更多的房地产金融工具，包括投资基金、信托证券、指数化证券等。通过各种投资者在房地产金融市场上对证券化金融资产的自主购买，把本来集中于房地产信贷机构的市场风险和信用风险有效地分散于整个金融市场的各种投资者。

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