任志强：831大限与宏观调控没有太大关系

我觉得不管是新闻媒体也好，我觉得8.31和宏观调控没有大的关系。8.31做了一个最佳条件，所以说也没有关系，无非是它恰恰和宏观调控碰到一起了，下一个阶段不知道有宏观调控，和宏观调控有关系的是4月29号的农民用地的征用问题，这是宏观调控的问题，这是整顿土地源头和控制金融源头的，和8.31没有关系，8.31不是说不供应土地，只是改变了供应方式，从土地出让变成了招拍挂出让。大家认为是宏观调控对8.31有影响，我觉得8.31是对土地供应方式有了影响。最重要我觉得是这个政策的改变，不管有没有宏观调控，我觉得政府也供应不了很多土地，从2002年的11月开始，全国没有哪一个政府能够公布一年土地有多少的计划，虽然是文章写了，但是没有一个按照文件做的，今年上半年只有28.8％，说明政府没有能力去供应这么多的土地，今后，政府也没有能力去供应这么多土地，去年大概将近十亿的开工面积，按三倍的土地供应量计算，就要三十亿平方米的建筑量，而今年只有27万，算算大概只有5400万，大概算下来有20亿平方米，招拍挂做下来，只有当年生产量的二十分之一，北京可以寥寥无几数上以后两五十分之一都没有，可想而知土地供应量是多少多少。如果政府要能够满足其土地供应量，大概要多少钱，是六千亿到九千亿，如果不进行充分的一级市场的开发，让发展商去垫这个钱去进行一级开发的话，也许政府完全没有能力去有这么高的供应量。所以我想明年商品供应量也会大大减少。

我们知道小麦永远是往上长的。我在美国的时候，有一个教授告诉我：你们的房子是往上涨的,因为小麦是往上长的。现在房价的概念是叫做平均房价，高档产品供应多的时候，房价就涨，这是一个最普遍的，只能用经济的概念，不能用实际生活的概念。倒过来说就是绝对房价是一定在往上涨的，平均房价可能有跌，有涨，大家说的房价跌类似于香港出现的泡沫经济，一下子房价跌了百分之多少，在中国是不可能的。80年代的高峰期，你查查人口增长的速度，80年代是我们国家增长率最高的时候，现在20多岁，刚好结婚生孩子，那么这个时候房子的需求量比我们在以往的任何的一个时候都得多得多，怎么可能房子不涨价呢，你到哪儿买房子，我们老往一个最基础的东西，我们现在发展商，去年是3.2公里的竣工量，我们有多少人结婚呢，811万人，多少人离婚呢，330多万人离婚，一年就得需要多少套房子，每年要生1500万人，我们农村人口越来越多，所以你最好把这1500万人消化掉，才可以。

我们每年还有一个点的成活率，也需要一千五百人进城，另外加起来，这么多人需要买房子，你的需求怎么会减少呢，每年我们还得不断的去拆，政府不断拿钱去拆房子，美国的传统规划是130年前确定的，它的成本在扩大的时候，基本上不拆迁。存量不断增加的时候，增量和存量是平衡的时候，我们现在是需要修路就拆房子，我们现在盖了那么多，增加了那么多量，但是还是在拆呢，存量不够。大家看北京50年代的房子基本上拆完了，最好的房子是我们三里河的一二三居的房子，那个时候都是很火的，三层，四层，六层的，没有水泥的房子。现在可能是塌了，过去我们不重视房子的生命，现在我们可能要重视了，所以政府掏钱，卖地，然后拿钱把旧房子拆掉，我们现在成套率只有百分之七点几，百分之三十几的都拆掉。这样的情况下，我们还说我们的需求不足，或者说我们的供应过量，根本不可能的事。

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