四川蓝光实业集团有限公司营销策划总监的孙铮：成都商业地产的发展

非常感谢罗总给我们带来的非常精采的演讲，原来我做好的准备，可能到我那儿就剩三个人，不过还有这么多人我信心又来了。商业地产，其实我这边讲的就是商业地产中很小的一部分，由于我们所属的开发的区域范围是在成都，它本身的城市的发展程度，它的外向型的程度，它的消费能力，产业结构，甚至包括它的历史的文化消费习性，决定了它不可能开发像在北京、上海、深圳、广州乃至国外看到的那种非常大规模的几十万平米，几十万平米的。我们这儿也有五十万平米的，开发十年还没有开发出来。就是你所做的产品一定要和你的市场的接受能力要能够相匹配，和你自己公司的资源控制能力，和你的管理能力相匹配。否则你就是这个产业的先驱，而不是一个领先者了。

我们对经营城市来说，主要我们在成都的市区范围内做了很多的项目。我们连续在拍卖上获得了比较好的成绩，在三分月成都一共拿出来拍卖的土地30块，我们拿到了其中的十块。土地的公开拍卖给了很多的开发商的发展机会，大家看得很明白。我们作为做商业地产公司，我们认为什么样才是一个经营城市，不仅仅是带来城市功能的改变，就是对一些区域环境进行物理化方面的改造，更重要的是引导和提升了人的城市生活方式，引导和改变了经商和这种管理的方式，所以我们把它认为创新这个经济结构是经营这个城市的一个目的所在。

再一个我们在经营城市提法下面所从事的房地产开发是一个多赢的局面，不可能是双赢，就是你从政府的环境，人民生活品质的提高，居民的满意等等是一个综合性的获得，在这个过程中，有可能你一点或两点没有做到，但是只要是在方向上努力了，尽力去做，追求这种完美，市场还是会给你提供很多的机会，因为中国改革开放20年，实际上它有很多的市场的能力，不可能在西方发达国家说各个方面都非常完善了，市场化经济，西方研究这个有一百多年的历史，就是不断追求完善的过程，没有一个终结的目标，我们作为一个城市开发商，经营城市者，我们在这个过程也是一个完善的过程，一个追求的过程，一个不断否定自己，时时刻刻看到自己不足的，而不是有一点点小成绩的时候，我已经很好了我很好了。就是小学生的时候，老师就教我们，的确是在我们业内，这个房地产界大家是非常非常浮躁的，总是觉得自己非常了不起。

这个我们公司在成都高新区的开发总部，我们有很好的环境。作为我们进行商业地产的一个产业支撑呢，我们有一个叫做四面体的结构，上面是我们的一个投资控股公司，下面是作为地产投资，资产运作的一个蓝光和骏地产开发板块，还有一个就是执行的板块，所以的就是以购物中心为主的房地产开发，就是和骏已经开发完成了，我们有自己的工程的管理设计队伍，这样能够和我们的战略合作伙伴配合得非常好，效率非常的高。

然后还有这个当物业投入经营以后，我们有自己的管理公司，对它后续进行一个管理，尤其商业物业和住宅物业有了巨大的不同，就是有些住宅地产交出去以后，你可以交给外面的一些管理公司，管一管机器的维护等等，但是对于商业地产来说，尤其对一些大型市场，购物中心涉及到很复杂的经营的问题，这个你很难难出去，一旦交出去选择不慎，会对你的品牌有一个杀伤力的影响。这是在市中心拿到的一块地，在去年的12月已经交付使用了，下面全部是开放式的商业步行街，上面是写字楼。这个在150平方公里内分布了15个项目，基成片区，这边叫做东大街，这边是西大街，这边是城南一些新兴的地区，这边是过去城北传统的市场区域，我们开发都集中在几个领域。今天我带给大家一个我们在2月20号进行的项目，那天黄院长给大家介绍了，就是销售一亿六的，在成都还是比较大的数额，大家看到的这是一个批发业界非常出名的，就是荷花池那儿，我们的项目叫做金荷花，是规划改造后的一个示意图。

在批发市场去建设所谓高档的购物中心，虽然市政府也提出要求，说把这个地方改成CBD，但是那和市场的真实需求是相违背的，所以房地产商在做经营，在决策的时候，就是在做策划的时候，还是要非常非常的现实。这副图是在2月初的时候，荷花池是挂了号，每天总是会发生公开的抢劫。我们那个地区已经发生的什么呢，已经彻底了改变了它的面貌，有小孩在街上新修出来的水泥 路上进行滑冰，还有晚上可以散步，就是对城市改造这方面影响还是非常大的，而事实上对整个小区的心理作用也非常的大，人们觉得那儿适合居住，适合经商，这是一个功能的分布图。 我们在它的内部还修了一个内部的步行街，一个可以过汽车的步行街。下面都是一些主要的效果图，我们介绍一下。看起来跟我们传统的概念，是不一样的。是全封闭的，中央空调，一共整个14万公里的区域，有69部自动扶梯，电梯，还有货运梯，还有一千个停车位。

现在我们给市政府打了报告，在整个荷花池的区域把它改造成一个具有现代感，但是引进国外理念，但是和我们当地的区域特点相结合的一个核心的商业区域，其中会有一部分的商务配套、商业步行街等等。刚才那是以专业市场的一种区域性的影响力的商业物业产品做的模型。我们在大街上会很密集拿下几块土地来，然后做几万到十万，这个规模大小的一些商业物业。下面就是这种半开放，或者开放式的购物广场，为什么说是半开放呢，这跟成都是有关系的，就说成都人打麻将非常厉害，打个通宵都可以，但是在北京第二天可能就要发高烧了，我们的昼夜温度最多就是五度，平时小的时候就三度，平时的风力就是二到三度，所以可以打到天亮。

成都可能就是美食，美女，除了成都三十公里以外就是别墅，就是各种温泉什么都有，然后再往一百公里就是看到一些连绵的雪山，非常的好，不管是气侯来说也是非常的伊人。大家对生活的品质就显得很有限，尤其不像从深圳、上海来说，过马路都不着急，的确是这样。在成都很多人愿意去做生意，投两百平方米，买一个铺面，就是满大街的商铺比人居的要多，由于市场经济决定我们可以做这些。我以前在北京上学，你走很远连厕所都找不到，如果我们做成这样可能就会死掉了。

这是东大街，这条路是相当于北京的王府井，规模很大，有一百年的历史了，是最繁华的一条商业街。这条路拆了两三年，周围的住户已经支离破碎，非常不好的地方，在我们的一个商业口岸上。就是从蓝光大厦，时代华章，郁金香，东方时代商城都是我们买过来的。我们是一个集中的开发模式，同时拍卖市场的时候，我们在这块步行街这儿土地又拿下来了，然后在河边上又拿下来了，就是有六百亩土地这样能够使我们很好地节约开发成本，我们售楼处不用换了，只要换一换里面的装饰，刷一刷外墙就可以了，事实也是如此。我想它可以成为很有意思的现象。

做商业地产这方面，大家看到这是在非常成熟的地块，因为商业它要有人流，选择商业地产投资商铺的人，就是他会非常非常的现实，非常的精明，他不会按照你的选择说，你说好，没有投资价值不行。我们觉得并不一定非得选择好的口岸，因为各个方面都是非常昂贵的，经营起来有很大的难度。所以在这个程度上来说，它就是考虑商业地产开发，你的这种战略伙伴，你的客户关系能力，我们在积极做这方面的探索，我们这么多年最宝贵的价值，不是说留下一些好的卖场，那都不是重要的，重要的是我们有一个很好的团队，他们来自于不仅仅是房地产，还来自于各个行业的。

正如刚才罗总说的。就是我们在这个过程中积累了一大批很好的，在成都市是很好的团队，我们总结吃喝玩乐，我们每年出去的时候，出国或者到沿海地方去，干的事情就是去吃喝玩乐，就是体验式的考察，把好的经营理念带进来。国际是本地化的结合，跨国公司是否成功的标准，其中最终是他的本地化。就是我们的投资手段要本地化，我们如果把本地化抛弃了，但是国际上的MOMA，就是国际上的什么什么，可能对我们会带来很大的成本和代价，而没有收获。在中国不管是房地产，还是在制造业，在很多的领域，这个行业业态发展，更新频率是比国外快过三四倍，有时候国外的地产商业形态是八到九年，在中国不到三年，这个业态开始彻底翻新了，我们怎么样能够更快跟上这个速度，也必须要去做研究，对于这方面，我们对企业的基础性管理，还有经济发展趋势的战略研究，我们也有很庞大的工程在研究。这是和我们本地的房地产公司不太一样的地方。 就是你要使它健康发展，就必须要付出很高的控制和监督的成本，这个也是没有办法的，你一个大的企业必须要走这一步的。

我们现在如果到成都去看那条街，两边都是拆光的土地，明年春天这个时候，就可以看到，这块地上几栋建筑物就可以形成这样，大家可以自由在那儿去逛，大家可以享受美食，美容，按摩等等。对于一个房地产开发来说，我们是一个资金密集型的企业，是致力于资金密集型的企业，如果没有非常有经验的，善于经营管理，而且非常有现实眼光的人才的话，你这个团队，你的经营，你的决策都是离市场需求相差了十万八千里。 商业地产资本是我们在所从事的市场细分中，就是产业结构细分当中的一个口号，就是怎么样通过地产促进商业的发展，通过商业地产的经营，然后来吸引资本的进入，这些方面都是我们要做的。这个图在很多的管理学，很多的教科书都有，我把它稍微改变了一下，就是立体的市场观，叫做多赢的经营城市理念，就是在城市支持，社会需要，企业效益上都能走出一点，他能够支撑你的空间的时候，你的企业才能够正常地经营，才能够跟上时代的步伐。

通过我们自己的经验，我们在商业地产，在市中心的商业地产，我们经历了一些过程，第一个是随机性的开发，最早的时候是土地行政审批很难，你能拿到位置好一点的地，你就赶快去开发。以前是这样的。后来就到了社区配套开发，我们到成都南部一些地区，做了靠近新的居住小区，还有老的商业区，就是做了很大的广场，就是可以二十四小时开业，而且全都是开放式和半开放式，经营得非常好。大家有的人都去过玉林，玉林生活广场从1楼到7楼全都是一些美食，咖啡、茶、洗澡堂等等全部都是这些，生意非常的好。

然后就进入购物中心型开发，就是几万平米一个非常专业的购物，然后有好多店，跟好多人合作，做了一个大卖场。再下一个就是最早的我前面跟大家介绍的叫做城市配套型开发，不仅仅是一个简单的商业中心，或者一个专业规划市场了，它整个改变了城市中一个区域的功能和它的形象，它改变了这个区域的定位，影响了政府的决策。下面就发展到什么呢，就是真正的作用已经超出了仅仅是这个市场上面，比如北京的王府井，东方广场它吸引的不仅仅是北京市的人，应该吸引了很多外地人。

新加坡人有一个新亚控股，我跟他们董事长控股的时候，他说我的定位不仅仅是在上海，不仅仅看到电视塔我定位是整个长三角那个地方是两亿五千万的人口，完全是一个辐射性要体现出来。这是我们开始追求的一种，也是希望能达到的目标。大家都记得古代的丝绸，它是对中国和东亚过去，在古时候商品流动起了很好的作用，然后丝绸文化消失了。在世界闻名史上，丝绸之路是一条起着非常重要的作用，他很好促进了东西方的沟通，我们地产的开发也是为了城市文明，也是为了把国外很多先进地区的东西，引入到我们四川，引到成都，或者以后我们再跨出来做到其他地方，也是通过这种手段，来做我们商业传播文明。好谢谢大家，如果有机会我们可以交流。

相关链接：

开幕式嘉宾致辞 

“中国房地产行业研究方法体系探讨” 

“中国未来5年最具投资开发潜力区域研讨”  

房地产百强企业交流专场 

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