金融调控措施频出 购买期房的三个风险增大

前些日子，经中国人民银行批准，各金融机构正式提高了存款准备金率0．5个百分点，共收缩了可贷资金约1100多亿元。国务院下发通知，将房地产开发固定资产投资项目（不包含经济适用房）资本金比例从20%提高到35%及以上。五一长假期间，银监会紧急叫停贷款。在商业银行不断收紧房产信贷的同时，银监会也会加强对房产信托的监管力度。

房地产金融调控措施频频出台，引起了业界的广泛关注。各媒体也纷纷报道这些调控措施会对高度依赖金融支持的房产商造成什么样的影响？开发贷款比例、规模紧缩之后，开发商的融资方向何去何从？

但是，该政策的出台，对一般的商品房购买者会带来什么影响，确少媒体关注。

贷款买房投资的“欢乐时光”已经成为过去

央行要求提高存款准备金率，也就是从总量上减少了金融机构的可贷资金。提高存款准备金率是央行的一个总量控制政策，此次估计会减少金融机构大约1100亿元的可贷资金。

尽管有专家称“虽然银行的资金投放量减少了，但并不能说给房地产行业的贷款份额就减少了！”但是，房地产行业所需资金将进一步吃紧的趋势，已经在业内基本达成共识。既然廉价、充分的资金供应市场已经结束；那么，对于购房投资者来讲，应该注意金融政策变动和利率浮动等带来得风险。从前的贷款越多、买房越多越赚钱的“欢乐时光”已经过去。即便买房自住者也应当关注金融政策调整带来的风险，特别是购买期房者。

买期房的三个风险增大

付款风险

为控制个人房贷风险，中国银监会日前出台《商业银行房地产贷款风险管理指引（征求意见稿）》，要求将每笔个人住房贷款和月房产支出与收入比控制在50％以下（含50％），月所有债务支出与收入比控制在55％以下（含55％），并要求商业银行对收入真实性进行调查。如果真的从收入真实性进行实施的话，将会有一部分购房者不能获得或者不能足额获得支付房价的贷款。五一长假后，贷款利率是否提高，尚不明朗。但是在控制金融风险的呼声中，银行肯定会从严审查。如果购买者不切实际地签订了房屋买卖合同，购房者就有不能按时支付房款的违约风险。如果购买者不能从其他渠道筹集房款，将有被追究违约责任的风险，并因此遭受损失。其实，敏感的媒体已经注意到这一点，《时尚》杂志两周前就已经约我写了遇到这种情况如何处理的稿子。

不能交付房屋风险

房地产开发是资金密集性行业，去年人民银行就出台政策要求对土地开发、高档房地产项目的贷款项目进行限制，现在资金供应总量减少。房地产投资资本金比例的提高，银行也会加强对在建项目风险的审视。这样必然造成建设资金不足。一旦资金链断裂，出现建设工程“烂尾”，买受人的购买的标的即房屋落空，买受人的损失将是极其惨重的。

权利冲突带来的风险

由于资金吃紧，开发商有可能在借款和建设单位垫资下完成工程。如果按揭贷款门槛提高，开发商预售房屋受阻，开发商没有足够的资金按期偿付贷款或者施工单位的工程款。施工单位可以按照合同法的规定,行使建设工程的法定抵押权(也有称优先权)；银行可以行使抵押权。造成买受人无法受到房屋或者没法得到具有完整权利的房屋。

买房前，作好预算，根据自己的支付能力和收入水平买合适的房屋。对自己的支付能力和收入水平应当有合理的预期。以免预期过高，造成损失。

购买即将完工交付的房屋。期房越是临近交工，风险会越小。

购买具有资金实力的大房地产开发商的房屋。规模大的开发商，资本信用好，比较容易获得资金。抗风险能力强。

聘请中介机构提供专业意见。很多购房者初次买房。缺乏经验，更难识别风险。这种消费者最好聘请一个顾问寻求帮助。尽管多花一些成本，但是可以降低风险。

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