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新增人口额外需求 深圳从“人口红利”中“分红”

　　[提要]新增人口给深圳地产带来额外需求，形成了地产界独特的“人口红利”现象，那么———如何从“人口红利”中“分红”房地产之“人口红利”，是指某个国家如地区、区域如果机械式移民数量大，那么房地产就会获得因为新增

新增人口给深圳地产带来额外需求，形成了地产界独特的“人口红利”现象，那么———

如何从“人口红利”中“分红”

房地产之“人口红利”，是指某个国家如地区、区域如果机械式移民数量大，那么房地产就会获得因为新增人口而带来的房地产的额外需求，同时，这个国家、地区或者区域将以房产消费的方式，对移民来源地形成吸血效应。

■“人口红利”：移民城市的房地产主驱动力

一、美国房地产“人口红利”表现突出

美国家庭财富价值的25％左右为房地产，家庭房地产价值是股票价值的4倍。美国经济当时并不景气，房地产业则是其中的一个例外。美国房地产价格变化对消费的影响远大于股票的影响，美国一般民众在股市投资大约2万美元，假如房子升值1~2万元，哪怕股指跌一半，总体而言也没有损失。

自1989年NASDAC股票市场科技股一落千丈以后，房地产一路高歌，迄今已经持续11年，超过正常繁荣周期1倍多，而这么长的时间美国股市一直没有气色，正是因为楼市的兴旺维持着美国民众的消费信心。

美国是世界上最大的移民国家，而沿海城市则是移民城市，吸引者来自世界各地的人移居于此。正是因为这个原因，加州房地产市场自1989年后，开始进入新一轮发展阶段，而目前正是以洛衫矶、圣地亚歌为代表的加州房地产市场最高潮的时候，房地产价格暴涨了45％以上。

根据协会提供的资料，整个加州在上半年就签发了98700份建设许可证，而52100份是落在南加州，而这其中25％的许可证涉是公寓。购买公寓的主要力量是移民，这就表明移民是南加州房地产的住要推动力量之一。

另外，由于移民的原因，加州每年的人口增长幅度为602万人，加州每年需要新增23万套住房才能满足需求，导致住宅存在供不应求的局面，但是2003年预计数只有不到19万套，还有4万套缺口。加州地区整体住房租金比1997年增长了50％，而利率又处于历史最低，促使人们选择买房而不是租房。但加州移民众多又进一步扩大了房地产的后续发展优势。

新增移民来到美国以后，其实是将在其它国家所积蓄的金钱到美国购房，用美国专家的话来说，美国房地产市场因为移民数量大，从而获得了大量的“人口红利”，这种“人口红利”，不但让美国持续地获得世界各地的人才，还以巧妙的手法获取了其它国家的经济实惠，与本国人购买本国房产所带来的效益是完全不同的。可以这样说，“人口红利”是美国房地产持续11年旺盛的关键要素。

二、深圳房地产的“人口红利”位居全国之首

深圳的移民数量也是全国前列，移民的增加同样是深圳房地产持续走强的主要原因之一。这是深圳与美国沿海城市的共同点。我们可以从深圳人口的增长模式来看看深圳房地产的“人口红利”状况。

以2002年为例，年末常住人口504.25万人，比上年末增加35.49万人，增长7.6％，而当年深圳市人口自然增长率为9.10‰。

新增人口以暂住人口为住，增幅高于户籍人口。在年末常住人口中，暂住人口364.80万人，比上年增加28.08万人，增长8.3％；户籍人口139.45万人，比上年增加7.41万人，增长5.6％。在年末新增常住人口中，暂住人口占79.1％，而户籍人口仅占20.9％，新增暂住人口是新增户籍人口的3.8倍，暂住人口的增长的速度比户籍人口高2.7个百分点。

从以上数据可以看出，由于深圳保持了社会经济的持续繁华和稳定，创造了较多的就来机会，良好的投资与生活环境吸引了大量的外来投资者和劳动力，导致深圳新增移民增加，而房产属于硬需求，来一个人则增加了一个购房或租房者。

随着他们居住的稳定性增加；同时近两年全国先后公布了鼓励人口迁移流动的户籍管理制度，有利于新移民在深居住生活。加之公安等有关部门对新移民的暂住证的办证率，有利于将新移民的潜在购房需求转化为现实购买力。

其实，现在深圳的买房人主要是三种：一是20世纪80年代深圳最早开放的时候到深圳的“老深圳”；二是随着深圳的建设发展，陆续到深圳打工的“新移民”；三是香港人。其中新移民已经成为近年来深圳房地产市场的主要购买力。

与前几年相比，过去以租为主的外地人逐渐成为深圳的购房主力军。深圳这两年商品住宅销售面积突破800万平方米，与外地人大量购买中低档楼盘分不开。由于移民在深圳没有亲戚少有朋友，要解决住房问题，市场几乎是唯一的选择，经过几年的积蓄，他们解决住房问题的迫切性就开始显现，在南山，外来移民数量集中，IT企业每年都招收大量的毕业生，这些都是深圳购房的新生力量，承接了深圳房地产的火热走势。而南山又是受益移民最大的行政区。

我们还可以做一个简单推算，比如每年新增的28.08万人的新移民中，有50％将实现在深购房或租房，按照深圳人均23平米的住房面积，那么他们将带来28.08100002350％＝323万平米的住宅消费，这相当于深圳每年住房销售的近50％。而按平均套型面积100平来计算，就将需要33000套房子才能够满足新移民的需求，相当于深圳每年销售房产套数的44％。

可见深圳房地产市场所获取的“人口红利”是如何巨大，面对这个认识空白，加强研究是完全必要的。特别是在深圳的人口增长模式开始发生变化的情况尤其难能可贵。

■深圳房地产“人口红利”面临新变化

一、“人口红利”有所弱化

还是以2002年为例。当年户籍人口出生率为16.60‰，比上年增加2.45个千分点，处于较高水平，分别比全国和全省的出生率高3.74和3.31个千分点。人口自然增长率为15.14％。比上年增加2.81个千分点，分别比全国和全省的人口自然增长率高8.69和6.93个千分点。出生率与自然增长率较高的主要原因一是由于深圳市人口死亡率明显较低。2002年全市户籍人口死亡率只有1.46％。，比上年下降0.27个千分点，死亡率比全国和全省的死亡率分别降低4.95和3.62个千分点。二是深圳市户籍人口入户政策的调整。家庭孩子户籍由过去的只能随母入户政策改为现在的随父、随母入户均可的政策，相当数量的符合条件的孩子随之办理了入户手续。

这充分说明了深圳的前期移民，如今的深圳常驻市民已经开始安居乐业，并进入生儿育女的高峰期。以前，深圳的前期移民都是在内地已经有工作经历，有一些积蓄的群体。但现在深圳新增移民中，那些中青年比例已经明显下降，因为移民而流入深圳房地产的消费资金已经严重下降。目前的新移民趋于25岁以下的年轻人为主，这些人没有在内地工作的经历和积蓄，他们只有在深圳赚钱深圳购房，也就是说，花的是深圳的钱而非内地的钱，当然我们也不排除他们当中有部分依然能够获取父辈在资金上的支援，从而维持深圳房地产依然能够获得可观的“人口红利”，但无用置疑已经今不如昔了。

二、“人口红利”关外压关内

深圳人口增长速度呈“外高内平”的显著特征。2002年特区外年末常住人口272.04万人，比上年增长10.1％，而特区内年末常住人口为232.21万人，比上年增长4.8％。可见特区外年末常住人口增长速度比特区内高5.3个百分点。在特区外，宝安区年末常住人口达160.62万人，比上年增长11％，增长速度比龙岗区高3.3个百分点，且占特区外常住人口的比重达59.0％，比去年的58.3％增加0.7个百分点。而特区内各区人口增长速度差别不大。

这表明深圳人口区域性增长特征明显。随着特区内土地资源使用的日趋饱和，加之受“二线关”政策调整因素的影响，特区外和东部地区的经济崛起将成为必然，深圳市人口增长的区域性转移的特征将日趋明显。尤其是大量的生产型企业开始外迁到关外，深圳人口向关外集中，随之而来的是房地产发展中心也向关外聚集，整个特区内已经没有出让。三、男女比例表现各异

深圳人口性别比逐年提高，但不同户籍性质人口性别比差异交大。

全市户籍人口是男多女少，性别比为111.75：100。而新移民则是男少女多，性别比为93.06：100,不同户籍性质人口间的性别比相差l8.69个百分点。而户籍人口的购买力一般比新移民要强一些。因此不同的房地产品种，必须考虑到目标客户的不同，主要面对常驻人口的中大户型，与更多面对新移民的小户型，由于目标客户生长环境、沟通习惯的不同，可能要采取不同的推广手法。

四、“80年代现象”开始在房地产暂露头角

我国1978年开始在城镇全面推行独生子女制度，此前的计划生育政策是两胎相隔四年。因此，1978年后出生的人绝大多数要么是比哥哥姐姐小四五岁的“老小”，要么是独生子女。

按照我国“6＋12＋4”的成长历程———6岁入学，12年基础教育，4年大学，从2000年起，独生子女全面进入就业阶段。就业三至五年后，他们的工作和收入趋于稳定，未来收入预期明朗化，于是开始进入人生消费浪潮的“第一波”。

按照传统观念，买房不但是生存需要，更有投资保值意义，而买车纯粹是奢侈消费。一般中国人的家庭理财策略是先买房后买车，甚至是买房不买车。有人还自住一套房屋的基础上再投资出租一套，这样一套住房至少需要二三十万元，挤占了汽车消费资金。

该干什么，该享受什么，个人经济生活应该是个什么顺序，这是个大问题。过去中国人更多的是为父母、为子女活着，现在年轻人更愿意为自己活着。独生子女不求居住形式上的独立，而更多地倾向与先买车后买房，如果形而上学，我们不妨把这种与前辈完全不同的消费观念称之为“80年代现象”。

因此，发展商应该改变一味做大、做豪的习惯依赖，在80年代出生的一代越来越多地步入楼市的时候，你是否应该更多地考虑用他们的语境说话？而针对小夫妻的鸳鸯楼、小一房、小两房等，可能更应该引起发展商的重视。

责任编辑/sz002
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