“盘点2004”之七： 区域篇 东西南北处处有亮点

随着2008年奥运会的临近以及奥运场馆建设的不断推进，人们对亚运村、CBD、中关村等传统热点区域的楼市充满期待。一年来，这些区域没有辜负人们的期望，无论是写字楼还是商住两用，抑或是普通住宅都创下了可观的销售业绩。而以亦庄、京石高速沿线、黄村为代表的新兴力量也在2004年的楼市中表现得甚为抢眼，大有成为新崛起的热点区域的势头。2005年新年伊始之际，回头盘点上一年的区域楼市，不难发现京东西南北，处处有亮点。

东西南北 处处有亮点

泛CBD楼市亮点迭出

CBD的外延在发展中不断拓展，如今广义上的CBD不但包括以国贸为中心的核心区，还有核心区外沿的朝外商圈、西大望路区域、朝阳北路区域，甚至还包括有“CBD后花园”之称的通州区。随着区域规划架构逐渐清晰以及道路交通体系的改善，2004年，CBD房地产市场迎来了又一轮发展的高潮。

据不完全统计，去年CBD核心区开工项目17个，开工面积约380万平方米。其中包括北京财富中心、银泰中心、国贸三期、北京金地国际花园，还有万达广场二期、“企业总部”万通中心、北京国际中心、通用国际以及新央视大楼……建外SOHO价格由最初的每平方米12000元，上扬到现在的16000元；财富中心一期商业一天全部售完；CBD核心区西部邻近使馆区的温莎大道11月认购额接近8000万人民币。

与此同时，长期以来都作为配角而存在的朝外商圈，经过多年的发展，商业氛围已经异常浓厚，业态也日渐丰富。在CBD核心区写字楼公建物业争相面市之际，朝外地区更有昆泰国际中心、朝外MEN、尚都国际中心、百富国际大厦以及铂宫这5个项目竞相亮相。据统计，昆泰国际中心、朝外MEN等5个项目的写字楼面积约30多万平方米，总建筑面积有80多万平方米之多。

同样属于CBD辐射区的朝阳北路，随着道路的建成通车，其沿线项目也积极涌现。除珠江罗马嘉园、华纺易城外，去年该区域还出现了青年汇、东岸等项目，而本月刚刚开盘的国美第一城和即将面市的星河湾无疑将使朝阳北路的市场热度迅速蹿升。

与CBD核心区仅一墙之隔的西大望路的楼市发展去年也是亮点迭出，特别是西大望路的左安东路至朝阳公园南路路段修建工程的开工更是为该区域楼市的进一步发展带来了利好消息。珠江帝景凭借90万平米的总规模在西大望路南段独占鳌头，与地处东段的华贸中心一起成为西大望路核心区域的两极。此外，乐城国际、低调、风度·柏林、金港国际、蓝堡国际公寓……众多房地产项目沿西大望路一字排开，形成了一道独特的风景线。

被称为“CBD后花园”的通州区，随着交通体系的发展及楼盘的价格优势，其楼市进入急速扩张时期。据统计，去年通州区新开盘项目有世纪星城、绣江南、DBC等19个，总供应量达到438.9万平方米。新近面市的鼎晟国际、瑞都国际等项目，不仅在规模上显现实力，其产品定位也逐步向高端靠拢。

另外，北与CBD核心区遥相呼应的四方新区，去年的供应量主要是大盘的后期，如东北部的世纪东方城、西南部的山水文园，但也有东南部的世纪华侨城等规模可观的大盘即将推出。

亦庄、黄村领跑南城楼市

北京城市总体规划修编、南中轴路和马家堡西路通车、凉水河整治……2004年对南城楼市来说是个多方利好的一年。在具体细分的各区域中，又以亦庄、黄村及马家堡西路周边区域三大板块为最。

作为北京配套相对齐全的低密度住宅区，亦庄一直以强劲的发展势头不断改良购房者对南城的偏见。以经济技术开发区为龙头，亦庄已形成颇具规模的居住区域。以小独栋概念一举成名的亲爱的Villa亦庄小独栋、具备多种Townhouse形态的境界、卡尔生活馆、新康家园、上海沙龙二期、瀛海名居等一大批项目相继涌现亦庄。

马家堡西路区域，木樨园附近涌现了一大批如增光佳苑之类的商住新锐，还有以珠江骏景为代表的中高档物业。其周边楼市的价格已经超过6000元/平方米，楼市的发展潜力被人看好。

作为政府规划的高档住宅区，大兴黄村北区的翡翠城、顺驰·领海等别墅及高档住宅获得热销。与此同时，普通住宅如那尔水晶城、宇丰苑、瑞康家园等项目的销售也获得了佳绩。去年下半年，又有果岭假日、清城时代广场、书海文园等一大批项目相继开盘。考究2004年黄村楼市迅速发展的主要原因，必然离不开其主道路兴业大街的通车，尤其是去年1月1日五环路正式取消收费对拉动黄村楼市发展是个决定性的利好。

京石高速沿线  放量突增

在住宅郊区化的进程中，快速路周边总是率先成为新项目的集中区域，比如八达岭高速路沿线、京通快速路沿线等等。近年来，随着这些地区可开发土地的减少，地价的升高，人们开始把目光投向同样拥有便利交通的京石高速沿线。

京石高速公路使这里具备了发展住宅的交通条件，成本低和稳定的市场需求是这一区域升温的最主要因素。正因为西南区域开发较晚，存在着较多的闲置土地和需要拆迁的旧宅，土地价格与其它区域相比较低，各种档次物业杂陈的情况较少，为这里成片开发高品质楼盘创立了极为有利的条件，以满足西部传媒、金融、体育、学院派人士升级置业的需求。另外，京石高速路辐射河北、山西等地，那里的富裕阶层也会产生在此置业的需求。

据了解，入冬以来，西南地区涌现或正处于报批阶段的项目有，别墅项目提香草堂、靠山居·艺墅、大宁山庄、加州水郡、奥林匹克花园等，普通住宅珠江峰景、华凯花园、世界名园等。

业内人士预计2005年将是西南楼市大放量的一年，新盘供应总量将超过100万平方米，高档楼盘一般在每方平米5000—7000元之间的房价水平，与2004年不会有太大变化。

中关村、万柳

打造城市职能中心

根据北京城市总体规划，中关村科技园区核心区将成为北京八大职能中心之一，产业集群经济的发展，要求写字楼市场与其形成互动。近年来，该区域写字楼开发档次和结构一直是业内关注和探讨的焦点。2004年，在业内陷入CBD围城之争的时候，中关村却不断传来知名企业回流的消息，如：中关村金融中心B座被新东方学校整栋购买；中国公路工程咨询监理总公司购买嘉豪国际中心2100平方米；新浪、百度、华旗资讯、美国存储技术等IT知名企业，租赁理想国际大厦超过15000平方米；世界零售巨头沃尔玛租赁盈都大厦几乎全部商业面积逾2万平方米。近期，海淀区政府还牵头联合清华科技园、融科资讯中心、首创CEO拓展大厦、银科大厦、银谷大厦、1＋1大厦6家中关村核心区域的甲级写字楼进行合作推广。一系列利好正显示出中关村写字楼市场正在迈上成熟的发展轨道。

作为城市职能中心，除了产业支撑外，住宅和商业设施的建设也是当务之急，中关村西区建设将住宅排除在外，位于中关村西部的万柳区域，因地段好、环境好，一下子抓住了发展大型住宅社区的众多机会。经过几年的规模开发建设，如今万柳高档住宅区已经较为成熟。2004年，基于对万柳、世纪城高档楼群业主和消费能力的看好，北京第一个大型ShoppingMall———金源时代购物中心在这一区域落户开业，金源时代商务中心（世纪城三期）也随之入市，Mall是一种成熟的商业业态，金源Mall的落户，其意义不光是开辟了北京商业地产的新形态，更为中关村城市职能中心的建设插上了翅膀。

亚奥板块  积蓄力量

2004年的亚奥板块表面上看并没有什么突出之处，然而这一区域所积蓄的力量却不容忽视。亚运会投资带来的成熟区域配套，使这里的住宅市场一路飙升。而随着区域的增温，其产业、交通等瓶颈问题也日益显现出来。北京城市总体规划把奥林匹克中心区定位为与CBD、中关村同级别的城市职能中心，给奥运村区域发展提出了更高层次的要求，很明显，亚奥板块离这一目标的建设还有差距。但是，随着奥运场馆的建设，人们对这一区域的未来更加充满信心。

据了解，受奥运区域规划，土地放量放缓的影响，申奥成功后，奥运场馆周边项目入市有放缓的趋势，开发商对区域住宅项目普遍持价升量增的乐观态度。近日，亚奥西有四个主力项目，其中的懿品阁B座、澳林Park还出现了“惜售”涨价的现象。

2004年奥林匹克公园商业地块策划招投标的启动，使这一区域传媒、娱乐、体育和文化的产业建设提上日程。业内人士分析，随着奥运投资的日渐落实，产业建设的明朗，写字楼的“市场空白”也将显露，华润置地打造的峻峰华亭“为成长型的中小企业提供独特的商务空间和办公体验”；国恒基业大厦定位于“舒展型商务会所”；西奥中心则打出“智能5A级商务中心”的旗号，这些都是填补空白的产品。

特别推荐

• 更多>>