京西北、京南、朝阳区域2005年楼盘供应分析

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参考：京北、京东、京西、京南周边楼盘

朝阳

新年伊始，朝阳楼市就已经热闹不已。据有关机构统计，仅一月份朝阳区已知的楼盘供应量就已经超过50万平方米，主要集中在三到五环之间，同一区域楼盘的销售价格较上年均有不同程度的增长。

一月放量超过50万平米

月初，位于青年路上的国美第一城售楼处如众星拱月般被围了个“水泄不通”。原来，这里正举行国美第一城项目第一期开盘仪式。据了解，此次开盘仪式上，有1588套住宅面向购买者公开销售，占总建筑面积100万平方米的1/3有余。

其实，一月份开盘的项目远不止国美第一城一个。如位于朝阳石佛营十里堡路的朝阳捷座、十里堡的酷特区，还有望京新城的宝星国际等等。此外，还有地处亚北的紫庐等不少别墅项目也争相抢搭“新年的快车”，纷纷在元月面市。与此同时，建筑面积达170000平方米的SOHO尚都国际商务办公楼也赶在元月里公开销售。据不完全统计，2005年元月，朝阳区仅住宅项目和别墅项目的供应量就接近50万平方米。如果加上商务物业，一月份各类新增物业已知的市场供给量已经大大突破50万平方米的大关。

业内人士说，随着市场购买热情的不断升温，春节过后还将有更多的房地产项目加速进入销售环节。“8·31”过关的项目也有望在节后至年中期间集中供应。

住宅供应集中五大板块

北京中原房地产经纪有限公司总经理李文杰说，2005年有望面市的住宅项目将主要集中在亚奥板块、望京板块、朝阳路京通区域以及京沈高速公路沿线。从环线上看，主要集中在三环到五环之间。

李文杰说，“上述这些区域有大量的绿化隔离地区建设项目用地，为2005年住宅项目推向市场准备了充足的土地储备。”他还推测，这些项目集中供应的时间将在年中时期。“一些项目本来2004年就能上市销售，因为受‘8·31’大限以及一系列土地政策的影响被迫推迟了开盘时间，所以导致了市场供应量集中在今年上半年。考虑到项目的运作周期，那些‘8·31’大限未过关的项目可能要到年终才有望开始销售。”他说。
据了解，亚奥板块的老项目如峻峰华亭、天和人家、倚林佳园二期等继前期售罄后也纷纷推出二期、三期。望京地区国美第一城一期、宝星国际二期相继亮相的同时，朝阳路京通区域和京沈高速公路沿线也有不少新盘呼之欲出。

同区域价格比上年略涨

从一月份新盘供应的情况看，新增项目大多属于中高档价位，大多都在五六千以上。如朝阳捷座5600元/平方米、山水奥园均价6300元/平方米、酷特区6600元/平米……价格较高的如宝星国际卖到了7500元/平方米，就连号称“以低价赢得市场”的国美第一城其每平方米的均价也在5000元以上。

与同一区域2004年推出的项目价格相比，新推出项目的价格略有上涨。如同在石佛营的中水金海嘉苑均价在4900元/平方米左右，紫萝园的均价在4600元/平方米上下，而朝阳捷座的价格则定在5600元/平方米。望京地区普通住宅的价格大多都在六七千元之间，宝星国际7500元/平方米的售价可谓是创望京普通住宅之新高。

京西北

北五环和万柳历来是海淀区住宅开发的两大重点区域，随着万柳可开发土地的减少，目前海淀区出现的2005年住宅新盘大都在北五环以外。石景山区的百万大盘———玉泉新城无疑是2005年西部楼市的重量级项目。

世邦魏理仕研究人员预测，随着北京进入奥运会全面准备阶段，各种市政建设与轨道交通的建设将城市的中心区继续向外扩展，三环路以内已经不再有新的大量住宅项目供应，中关村以北、西四环外将是西北部地区今年主要住宅项目的供应区域。

北部放量五环以外

北京西北四环与五环之间的区域毗邻著名的圆明园和颐和园公园，1997年，负责万柳一级开发的万柳集团正式启动了“以绿养绿”的万柳工程，由此形成了万柳北侧为330万平方米的集中绿地，南侧为占地180万平方米的绿色环保居住区的区域开发。由此，西北四环与五环之间形成了北京最大的万亩风景区。中关村西区住宅限建的措施，使得这一片成为西北部区域住宅项目开发的首选。

经过几年的建设，万柳已经成为北京西北部三环与四环之间最大型的高档成熟生活区。2004年8月开盘的万城华府别墅成为该区域的收官之作。虽然城区可开发土地的减少，但是由中关村地区发展带动的需求却势头不减，使得开发商纷纷把目光投向了五环以外。

目前笔者了解到，西北地区将于2005年全面推出的项目，包括尚品公寓、莱镇香格里、百旺茉莉园（百旺新城）、清河新城、中海枫涟山庄、博雅德园等，它们全部位于北五环外。位于北部四环五环之间，仅有海淀北青路北航天城西的永丰嘉园和主打奥运牌的华源冠军城两个项目。

虽然是处于五环以外，但这些普通住宅目前打出的售价都高达五六千元以上。业内人士分析，西北部属于上风上水，良好的环境质量，南有中关村高端消费人群，东有奥运公园和场馆规划，是支撑这里房价的主要因素。

西部百万大盘主打市场

近年来，石景山区可开发土地日益减少，今年，不仅在售项目随着销售完毕而减少，这一区域的新项目也不多，但是玉泉新城这个超百万大盘的入市，无疑增加了这里的放量。此外，海淀西四环北路四季青桥畔的郦城3期山的理想，也是今年西部的一个亮点。

玉泉新城总占地面积61.78公顷，规划总建筑面积约105.62万平方米，其中，住宅面积（含阳台、含公寓）为67.37万平方米，规划总户数为4700多户。

业内人士预计，2005年市场的需求还将进一步增加，受土地供应的影响，新增的住宅项目供给与2004年持平或有小幅的下降，因此住宅的销售价格会继续稳定地增长。

京南

在京城房地产市场上愈发活跃的南城楼市，2005年初便陡然发力。几十个新盘、数百万平方米的供应量，使得南城楼市彰显出不同以往的活力。

“南城房地产市场经过多年的酝酿之后，现在已经到了全面发力的阶段。”华凯投资集团销售总监王正良非常肯定地说。

王正良此言并不为过，2005年将是南城楼市大放量的一年。略加统计就会发现，京南及京西南地区今年将会涌现出一大批新住宅项目，数量不下30家。加上许多去年面世而在今年进入强销期的次新盘，以及一些老项目的三期、四期产品，南城楼市今年的供应总量将非常可观，市场异常活跃。

“南城住宅开发主要集中在三个区域，分别是马家堡西路及地铁5号线周边，京石高速沿线区域，还有大兴黄村地区。”锋华兴业房地产经纪公司总经理鲁应红说。

几大热点地区新盘迭出

位于六里桥与京石高速交汇处的华凯花园，是京石高速区域的代表项目。“华凯花园的客户群主要来自四个地区，即公主坟、北京西站、金融街及本区域的购房者。”王正良表示，“这里10%以上的客户群在金融街工作，尤其是选择大户型的客户很多都是来自金融街。”他说，莲花池路打通之后，从金融街到这里非常方便。

除了在售的华凯花园、珠江峰景外，今年西南地区新增项目还有珠光御景、加州水郡等。此外，沿京石高速往南，分布着提香草堂、靠山居、大宁山庄等项目。目前仅大宁水库一带就聚集了20余个项目，只是一些项目还处于筹备阶段，没有启动。

很显然，三环路、四环路、京石高速以及莲花池东路等道路所带来的便捷交通，以及距离市中心区较短的直线路程，成为这一区域住宅快速发展的重要支撑。作为今年市政交通的重要工程之一，马家堡西路的贯通也直接带动了周边地区住宅发展。

“马家堡西路通车后，从南四环到西单只要20分钟。”名流未来置业市场部经理张燕生说，“其实不仅是对于未来假日花园一个项目，马家堡西路对这一地区的影响都很大。”受马家堡西路全线通车影响，从去年年底开始，周边许多楼盘的价格都有所上涨。“未来假日花园近期新开的两栋楼，单价已经上涨了数百元。”张燕生说。

作为南城高品质住宅的代表项目之一，星河城今年将有最后20万平方米的建筑面积推向市场。玺萌置业营销中心经理邓森表示，星河城开发时间较长，社区非常成熟，配套设施完善，加之受马家堡西路通车这一利好的影响，今年售价将有一定幅度提升。据其透露，明年玺萌置业还将在这一区域开发一个50万平方米左右的新项目。

除此之外，珠江骏景三期、京品、世嘉丽晶二期、瑞丽江畔二期等项目均已推出，而明日·时代风帆将于今年3月开盘。可以预计，未来这一地区的住宅市场将非常活跃。

在大兴黄村地区，除了去年延续下来的顺驰·领海、清城时代广场以外，翡翠城四期也将于今年面世。

占领市场靠高性价比

“容积率高低是衡量一个项目舒适度的重要标准，在这一点上，南城项目绝对具有优势。”张燕生指出，以南四环为例，沿线及周边项目的容积率普遍低于其它东、北、西区域。同为四环外的普通住宅，东四环某项目的容积率超过3.5，而南城的项目一般不会超过2。

“以高性价比来占领市场，获得更多客户的支持，只有在南城开发才有如此施展手脚的空间，因为这里的开发成本比其它区域要低得多。”张燕生说。

王正良指出，虽然表面上南城居民的消费能力较低，楼盘档次也不高，但不少外来消费者在此置业。“这表明越来越多的人看好南城未来的发展前景以及楼盘的升值潜力。”他说，市政府已经在市政配套等各方面给予南城很大支持，未来南城的发展速度将更快。

“房地产开发相对滞后是南城的一大弱势，但该区域住宅项目较少，人口密度不高，生活环境相对安静，反而契合了一部分消费者的购房需求。”鲁应红表示，随着南城生活配套的逐步改善，购房群体的逐渐增多，房价也日呈上涨趋势。

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