李伏安：关于房地产金融的政策

——2005中国经济政策与房地产发展论坛—李伏安精彩演讲

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[李伏安]：很高兴有这样的机会跟大家介绍房地产金融的政策，前面几位演讲人都谈到房地产金融的题目，我主要给大家一个概念，就是房地产金融在中国银行业中的地位和影响将越来越加大。房地产贷款发展应该说还有很广阔的前景。现在我们需要做的是在房地产贷款没有大发展之前，还没有进入到真正的大发展期间，怎么把风险很好控制住。我们银监会在控制房地产风险方面已经出台了一些什么样的政策，它的思路是什么样子，以及下一步会如何监测和控制房地产贷款风险。基本的判断是中国的总体经济发展要求是，我们已经享受了将近二十年持续较高速度的经济增长。我们希望还有20年，至少是20年连续经济增长过程。对于前十年二十年主要基础工业方面比较多一些，今后二十年应该说基础工业的投资和生活改善，生活质量提高，居民消费有关的投资会是一个并重的投资。当前的一个很重要的政策就是鼓励和扩大消费者的消费行为。银行在今后二十年发展当中也会有一个很大变化。我们现在整个消费贷款占整个金融银行业贷款比重大约是15％左右。随着整个中国金融经济今后20年发展，我们预计在15年到20年时间内，整个中国房地产贷款会占到整个中国金融消费贷款会占到银行贷款40％到50％，或者50％更多一些。从这个趋势来看，应该说中国经济还有一个很广泛发展前景。当前的风险主要在什么地方呢？因为房地产金融跟房地产发展这两者之间的关系是直接互相作用的。也就是说没有房地产金融，在中国目前的市场情况下，应该讲就不太可能有一个较好较快的房地产行业的发展。但是有一个过度的金融的话，就会有一个过度失控房地产发展，我们关键要取得适度发展和风险控制中间取得平衡。简单举个例子，同样一套房子，同样想进一个房子，这个房子本身一个亿，在目前情况下价值需要一个亿，我们提供贷款一个亿，提供最后房地产消费的贷款能力是一个亿的话，这个房子就可能卖一个亿。如果提供两个亿购房能力，这个房子可能就卖到1亿5或者1亿7。表面上看好像大家都能在这里挣到钱，无论买房卖地的银行都能挣到钱，但是很快就会把整个房地产行业价格推高到经济承受不了，消费者承受不了和银行承受不了的风险。这种结果就是昨天的香港，前天的东京。我们不希望中国在后发阶段的时候，本来有着后发优势发展的前景下，再重新走香港或者其他亚洲国家高房价的时代的教训。怎么去控制呢？我们设计的几个主要指标，应该说目前首先是控制整个由中央银行中央人民银行控制整个货币供应总量和经济发展速度。银监会从风险角度控制单个人借款买房能力。控制单个房子用贷款来购买的程序，以及控制一家银行过渡把它的贷款集中在房贷这方面的规模。通过这三个方式，来控制一段时间内在房地产行业的贷款风险。控制个人就是以个人上银行借款买房，最高可以借每个月需要还的放贷款，不能超过个人可支配收入一半，要把一半留下来，供你的医疗、小孩教育等等方面，你个人每个月用你的收入来还房款的金额不能超过收入一半。这个是一个国际经验，我们希望现在开始建立起来。虽然在目前为止，中国大多数贷款买房的人，他们每个月的还款压力没有超过这个指标，但是这个指标先期到位，使我们的消费者建立一种理性的消费行为。应该说还是有相当的警示作用和一个新型要求。不排除几个房地产比较热的城市里，在投资环境比较好，投资收益比较高的城市里，有的人的借款能力超过了这个指标。银行应该加强对这些人的控制。往往是这些已经超过指标的人，他们是目前投资买房的主体。 [2005-1-28|12:27:27]

[李伏安]对于广大消费者来讲，我们现在的银行贷款利率还是浮动率，如果涨的话，个人剩下来的还款利率也会上涨，会影响消费者贷款买房信心。但是不会成为主要的问题。相应的下一步银行和消费者需要一些新的金融产品，解决金融风险。我认为还有一点就是中国金融市场要提供一些利率衍生产品，帮助消费者对冲利率风险。下一步整个房地产贷款资产证券化以后，还会有一些新的房地产贷款风险管理产品会逐步在中国市场出现。我想从单银行的微观上，共同控制中国房地产贷款风险。我想主要的就是这些！房地产贷款有一个途径可以简单跟大家说说，在2003年是15.8万亿，预计2005年增长速度15％，贷款增长速度15％，我们按10到12％的速度来预测，10年以后，2013年中国的银行贷款总额量加大将达到40亿万元，房地产贷款能够占到35％，个人消费贷款占到35％到40％，现在的房地产贷款将要由2003年15000亿达到14万亿，在今后十年增长十倍。去年整个房地产贷款有一万亿的话，今后十年要增长十倍，每年要增加一倍，房地产贷款是需要有一个大的发展。关键我们现在要控制好，不能出风险，不能说十年以后我们有14万亿房地产贷款的时候，住房消费贷款的时候，又造成了新的10％或者20％的不良贷款，那个时候银行不仅没有发展好，变的更加危险，对中国经济带来更大的麻烦。如果那样，走不到十年中国的银行业就会破产。我们都不希望那一天的出现，希望大家理解我们。我们希望在新的业务发展当中能够很好控制风险，是监管当局主要的考虑。谢谢！

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