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2004年北京优质写字楼市场回顾与展望

　　[提要]一、2004年市场供需两旺，成交活跃2004年北京宏观经济环境继续保持稳定的增长，预测全年的GDP增长幅度可达10%左右，同时亚太地区经济全面复苏以及全球的外包服务业在中国的迅猛发展都为北京的优质写字

一、2004年市场供需两旺，成交活跃

2004年北京宏观经济环境继续保持稳定的增长，预测全年的GDP增长幅度可达10%左右，同时亚太地区经济全面复苏以及全球的外包服务业在中国的迅猛发展都为北京的优质写字楼市场提供了良好发展空间。虽然全年市场面临着供应量增大的压力，但是在强劲的需求的推动下，整体市场租金水平出现了小幅的上升，在CBD、金融街及中关村这三个传统的优质写字楼的聚集区域都有较为大面积的成交，另一方面企业的迁址与扩租成为另一业界关注的要点。

1、 供应量

根据世邦魏理仕的统计数据，2004年全年北京新增优质写字楼供应量近60万平方米，主要分布在金融街及中关村地区，包含CBD在内的东部地区整体的供应量较少，主要的新项目包括中国电子大厦、理想大厦、融科资讯中心C座、威新大厦及国际投资大厦等。新增项目的硬件品质都较以往有很大的提高。CBD及整个东部地区由于缺乏新的入市项目，在强劲的需求下，很多优质写字楼的入驻率都达到90%以上的比例，个别项目则已没有空面积可供出租。

2、租金

到2004年第四季度，北京优质写字楼市场平均租金报价为18.7美元每月每平方米，比去年同期上涨了2％，这已是从今年二季度以来平均租金的第三次持续的小幅上涨，其中中关村地区的平均租金达到17.6美元每月每平方米，金融街地区为21.4美元每月每平方米，CBD地区达到23.5美元每月每平方米。租金上涨主要依托外资公司进入后对优质写字楼的大面积需求，特别是中国入世三年后对于银行、保险和零售业的开放，吸引了众多外资企业的进驻。预计受明年北京优质写字楼入驻进入高峰期的影响，租金持续上涨的情行会得到抑制，特别是东部的CBD地区，租金水平预计在明年下半年将出现小幅下调。

2004年北京优质写字楼市场回顾与展望
2004年北京优质写字楼市场回顾与展望
 
3、吸纳与空置
 
2004年北京优质写字楼市场回顾与展望
2004年北京优质写字楼市场回顾与展望
 
在良好的经济环境下，到今年第四季度，北京优质写字楼市场全年吸纳量达58万平方米，比2003年的38万平方米多吸纳了20万，增长幅度达53％，目前的平均空置率为15.5%,比去年同期下降了1.3%。市场吸纳量的大幅上升主要来自两方面，一方面，随着入世进程的不断深入，外资公司，尤其是金融保险，咨询等公司不断涌入,而传统制造类企业也迅速扩张，此类需求主要集中在北京东部地区,如国贸，建国门等地区；另一方面，随着国内企业迅速发展，新成立的股份制企业和机构对优质物业需求量很大，尤其是金融街地区的优质写字楼，且多以其斥巨资购买为主；同时，中关村地区则仍以吸引高科技类公司为特点，但于前些年有所不同的是，外资高科技公司更愿意将其研发部门放在中关村。
 
4、 需求特征
 
2004年内的最引人注目的是摩托罗拉、爱立信、北电网络、松下等众多大型外资企业在望京电子科技园区内兴建办公及研发中心，这些企业通过多年来的在华投资的实践已更加加强了在华投资的决心，在其业务扩展到相当的规模时，会选择进行固定资产的投资以从长期角度降低租房支出成本。望京的主要优势来源于优惠的政策和便捷的交通条件，由于这些企业的入驻，望京地区将形成新的区域经济发展动力，其内部的各种配套设施，如住宅、商业、酒店的需求都将上升。
 
另一热点是IT企业向中关村地区的回流。在前两年，已成长起来并逐渐走向国际化的IT及部份高科技企业迁入东部写字楼，2004年随着中关村西区的理想大厦、清华科技园区中的威新大厦等一批优质写字楼的竣工，新浪、搜狐、百度等公司的重新回归表明中关村作为新的城市商务区的地位更加巩固。原有中关村地区的写字楼开发商以国内的企业为主，经营模式上多采用销售的形式，虽然写字楼的硬件设施有所提高，但使用后由于业权分散，物业管理等方面存在难点，整体物业的档次与水平较难维持与提升。融科咨讯为第一个代表，中关村地区优质出租型写字楼增多，这也是这一地区市场更加成熟并与国际化接轨的一种体现。
 
另外，在商圈分布上除传统的CBD、金融街、中关村三大商圈外，朝外、亮马河二线商圈进一步走向成熟。上地商圈以富地大厦、金隅科技中心、盈创动力为代表迅速崛起，开始向二线商圈冲击。但是，CBD、金融街、中关村在高档写字楼市场上的定位仍是不可动摇的。根据世邦魏理仕今年的统计，90%以上的2004~2007年完工的优质写字楼均位于以上三个地区。其中尤以CBD最为重要，四通八达的交通网络，距离首都机场半小时以内的车程，浓郁的商业氛围，成熟的配套设施，从未来的发展趋势看，大型会计、律师事务所、咨询顾问公司、广告公司等专业服务性公司在选择办公场所时，越来越看重区域的国际化、商务化，以及写字楼的形象力。
 
二、未来新增供应量加大，租金面临下调
 
根据世邦魏理仕所掌握的数据，2005年北京预计将有13个优质写字楼项目落成，提供129万平方米写字楼面积，是历史上供应最大的年份。首先，东二环和东三及CBD周边区域的供应在62万平方米左右，这将使近两年来北京东部区域优质写字楼市场供应不足的情况得到缓解，与此同时，如此大的供应集中在东部，且时间又如此集中，这将对该地区市场受到一定程度的冲击，但旺盛的市场需求仍将对该地区优质写字楼市场起到一定的支撑，由于该地区优质写字楼平均空置率处在较低水平，压力相对较小，所以，上述地区写字楼平均租金在2005年将保持相对较为平稳的发展，平均租金将有较小幅度的回落。第二，西部的金融街地区也将进入落成高峰期，2005年该地区将有4个项目竣工，预计落成面积达38万平方米，但该地区的市场供应和需求一直以来对北京优质写字楼市场的影响较小，这是由于金融街特殊的客户群所决定的，但对市场仍将产生一定的影响。第三，中关村及亚运村预计将也有29万平方米写字楼面积供应，虽然该地区市场供应开始放缓，但由于2004年该地区供应量较大，在2005年时处于消化存量的阶段，市场将继续承受一定压力。综上所述，2005年北京优质写字楼市场将开始进入供应高峰期，市场需求也将同时上升，租金小幅度走低，但不同区域不同项目表现差异较大。
 
从明年到2008年将是北京优质写字楼的集中入住期，预计将提供总量四百多万平方米的建筑面积，这些项目的投资者多为国内的企业，有很强的资金实力，多数项目将采用部份楼座出租部份持有的方式进行长线的投资。从需求方面，相信伴随着中国加入WTO后银行、保险的开放以及IT高科技企业研发外包服务业务向华发展，市场的总体需求还将进一步的加大，但市场竞争加剧，客户对于产品的档次、物业管理的水平以及成交租金价格都会更加的苛刻。区域分布将形成中关村、金融街和CBD为核心的三个成熟区域，而朝阳门附近、建国门以及亮马河地区也将有新建项目完工。总之，整体市场将趋向更加繁荣，项目的运作水平与管理的能力都将有所提高。未来主要优质写字楼的供应情况可见下图。
 
2004年北京优质写字楼市场回顾与展望
2004年北京优质写字楼市场回顾与展望
 
责任编辑/sf027
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