业主实现全面“自治”理想会不会是又一个乌托邦

一直以来，开发商与业主之间、物业公司与业主之间矛盾迭出，如何更好地化解这三者之间的矛盾也成了长期以来业界以及购房人关注的焦点。

近日，在位于东直门附近的Naga上院提出“对项目进行售前投保、成立物业管理股份公司交由99位业主自己自制管理并将股权按业主产权面积分配、股权跟产权捆绑，约定业主不能出售或转让、物业公司成立董事会，由股东每年选举董事会并由董事会领导物业管理公司、建立售后服务基金”等几项举措，引起业内关注。

“社区自己成立物业管理股份公司，开发商拿出一定的资金牵头，通过聘请专家团，建立系统的物业管理机制，让广大业主自己参与到物业管理中来，业主自己就是股东。开发商不赚物业的钱，也不让物业公司赚业主的钱。”北京天恒拓展房地产开发公司总裁李建国对“业主全面自治”这样解释道。他认为，传统物业管理模式存在诸多弊端，比如拖欠物业费、乱收费或强行收费、服务水准与态度差、业主权益无体制保证等等，究其根源，开发商、业主、物业公司是三个独立的个体,三者的利益很难得到统一。

李建国指出，“‘业主全面自治’可以化解长期以来这三者之间矛盾的根源，即开发商、业主、物业公司三位一体，由开发商牵头成立物业管理公司，在机制成熟后将物业管理公司以股权形式无偿赠送给业主，业主自己成为股东，自己有足够的权利掌管自己的物业形态，三方是‘伙伴’关系。”他同时强调，Naga上院并不仅限于提出一个概念，而是会一步步将这件事情落实下去。

理念很好操作很难

开元国际物业（北京）公司副总经理贾金哲说，开发商、物业公司、业主三者的矛盾实是因为房地产市场发展所产生的矛盾，是市场发展的必经阶段。市场只有不断发展成熟，这些矛盾才能得到一定的缓解。他认为，“业主全面自治”的新理念是市场发展的客观需求，市场同时也需要有新理念的产生。从这个意义上讲，开发商的想法是很积极的。

不过，贾金哲表示，按照房地产和物业分业经营的有关规定，开发商确实是不应该赚取物业公司的钱，但物业公司不赚业主的钱是违背市场经济规律的。物业公司作为一个独立的法人实体，其经营行为一定是以获取利润为目的，问题在于物业公司应该按照我国物业管理条例、物业管理条例的相关收费办法赚取合理、合法的钱。

贾金哲认为，由业主本身去管理自己的小区，这种理念很好，但操作难度很大。比如，目前国家和北京市的有关物业法规对产权人董事会本身主体资格没有确认，这使得这种物业模式无法可依。其次，业主的综合素质和物业管理专业知识尚不能达到自治管理的水平。再次，如果业主自己管理小区，管理主体和委托关系不明确，一个小区里业主同时也是管理者，同时是服务者与被服务者的关系，管理者与被管理者的关系，很容易造成混乱。最后一点是由于业主股权过于分散，很难形成统一意见，做决策过于迟缓，会影响办事效率，如果遇到突发事件，处理问题会显得很没有主次。

在目前的法律框架下不可行

置业专家舒可心认为，如果物业公司由业主自己管理，只能说是未来这个小区的业主大会等同于物业公司，但投资者与管理者的利益永远存在冲突，而且现有的法律框架下这种物业管理模式也不可行。
他说，“开发商如果在与客户签约时承诺将把物业公司以股权形式无偿转送给业主，反而限制了开发商这个‘美好愿望’的延续。因为股权和产权捆绑并不能真正限制股权跟产权的实际分离问题，一旦把股权在工商局备案并以‘股权转让凭证’的方式转让给业主，既使签定合约约定也无法阻碍业主违约转让股权，这很可能造成这条约定的推广无效。

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