邀大腕聚搜房 大话地产之“京城大盘风云榜”

2005年京城地产持续火爆，其中代表市场风向标的大盘最为突出，万年花城、国美第一城的持续火爆热销，沿海·塞洛城、世纪华侨城等新兴大盘的涌现，使得整个市场对大盘的关注越来越多。同时土地的宏观调控、银行信贷的严格对未来大盘的发展也有不可忽视的影响。为此搜房网特于2005年4月14日推出大话地产之“京城大盘风云榜”，邀集业内专家共同讨论大盘发展。

嘉宾合影：前排从左到右分别为：国瑞城策划总监 陈南萍、北京搜房网主编 叶晴、搜房网北京公司副总经理 唐美华、鸿基世业副总经理 王振平。 与后排从左到右分别为会嘉宾有：华润置地(北京)股份有限公司副总经理 谢骥、鹏润地产发展中心营销总监 陈云峰、世纪星城副总经理 徐长崎、搜房网北京公司总经理 刘坚、奥林匹克花园副总经理 陈顺、华通设计顾问公司总经理 李钊。

[主持人 唐美华]我们在去年也做过同样一期话题，大盘改变城市运营格局，当时上百万大盘的老总做探讨，有一位人士说过，房地产是对城市最大的贡献者，同时也是最大的破坏者，在座的几位老总都是操作大盘的，同样对城市更具有贡献力，先允许我介绍今天在座的嘉宾，这边来自国美第一城营销总监陈云峰先生，大家欢迎，这位是来自国瑞城策划总监陈南萍女士，这边来自华润置地的谢骥谢总，这边是鸿基世业副总经理王振平先生，这是奥林匹克花园副总经理陈顺，这边来自华通设计顾问公司总经理李钊先生，这边是搜房网主编叶晴女士。今天的话题讲到大盘，第一个问题我请各位老总报一下自己目前楼盘的规模，算不算大？请王总先讲。

[王振平]我们的项目离丰台工业园区比较近，距南四环大约五百米，这个项目总面积是46万平米，目前正在开发的一期是22万平米，预计明年下半年同时交付，大体是这么一个基本情况。

[主持人 唐美华]我介绍一下这位来宾是世纪星城副总经理徐长崎先生，你们世纪星城总规模是多大？

[徐长崎]我们是160多万。

[主持人 唐美华]一期是50万?请陈总说一下你们的数字。

[陈顺]我们占地面积是82万。

[主持人 唐美华]已经开发的？

[陈顺]2002年三月份开始动工，现在已经入住的有17万平米，加在一起33万，48万多。

[主持人 唐美华]这边的国美第一城的总监陈总报一下数。

[陈云峰]国美第一城98.6万，我们号称百万，分十期开发建设，分四期销售，我们开工几乎间隔一个月，实际同时在开工，销售基本上每隔两个月开一期，基本上计划在八个月内全部销售完毕。

[主持人 唐美华]请国瑞城报一下您的数字。

大家围坐一桌，聊聊京城的大盘发展话题。

[陈南萍]我们的位置在崇文门大街，我们建筑面积86万平米，包括写字楼、高档住宅，我们打算一次性开发。

[谢骥]翡翠城总建筑面积一百万平米，目前开发三期。我们没有四期，直接到了五期。这个楼盘是以第一步为主的，一期容积率0.7到1.1。

[主持人 唐美华]谁能帮我计算一下，在座老总一共六位开发商，一共是600万，六位开发商目前600万，简单的一个数字跳到一个宏观，你们认为北京今年的房价会怎样？陈总您讲一下。

[陈云峰]通过国美第一城的销售，我们对价格是比较乐观，我们认为今年稳中有升的局面不会改变，北京整个的供应量还是比较充足，现在在售项目就有800多个，我感觉北京的市场我们总体概括购售两旺，因为需求量比较大，但是实际供应量也相对比较大，但是我对北京市房地产的价格我认为和上海相比，包括和香港相比，我认为随着中国经济的增长速度，价格上升的趋势是必然的。

[主持人 唐美华]原来的一期，那是去年年底的时候，到目前这个价位已经上升了将近一千。

[陈云峰]现在实际上均价总体提了400块了。

[主持人 唐美华]在短短不到半年的时间？

[陈云峰]四个月。

[主持人 唐美华]这是国美第一城价格提升的曲线，那陈总呢？

[陈南萍]我们公司有另外一个楼盘，叫富贵园。因为经济越来越好，房价应该也是在上升。

[主持人 唐美华]谢总我知道你这个项目在大兴，大兴这个区域不是很成熟，并且你们提出城郊城镇的概念，你们现在是一个什么样的趋势？

[谢骥]我简单回顾一下这个过程，我们提早一小步进入市场，我们认为这是正确的，我们刚进入大兴的时候，确实当地的交通环境比较艰苦，2004年一年有一个大幅的提升，这两年本身翡翠城在这个区域开发有利地推动这个区域的成熟和它的升值，我想可以通过在这个区域里最新成交的土地价格就可以明显看出来，从价格角度来说，拿TOWNHOUSE相比，我们最早推出来5900元均价，上一期达到6500元，我们即将推出来第五期达到7200元，我们后期目前在做的产品很可能达到8000元以上，价格攀升幅度比较大，历程比较长。我想这首先是，我觉得这是一个区域成熟。而且这种价格攀升有赖于一个区域的成熟，所以我觉得即使宏观政策、宏观环境有一些影响，对于一个区域来说由于它提高的速度远远大于我们说的整个宏观市场的一些微调，我认为在这样一个区域里面，目前所能看到的时间段内是没有问题。

聊到开心时，众人开怀笑

[主持人 唐美华]两年的投入，现在到了产出的时候了。请问陈总，您的项目开发不是很短，在这个过程中你的价位是什么状况？

[陈顺]我们这个项目在2002年当时5900块钱，但是当时的历史条件，由于当时比较荒凉，五环也没有通，一方面随着我们品牌的影响，包括产品的面市，这个方面随着时间的推移，它本身区域的成熟，五环路通车以后，包括周围的市政条件越来越好，实际上都会导致这个地区认知的程度会越来越高，实际上非常有效地促进了我们品牌价值的提升，以及它的价格提升。目前我们还有16套房子，也没有太着急卖。

[主持人 唐美华]一会儿再具体算算他们的价差，在开发中对开发商有利，还是对购房者有利？王总这个盘五月份开盘，我知道你是46万平米，你的运作思路是什么？

[王振平]我们从运作来讲开发的速度算是比较快，第一期22万平米的十栋楼，明年下半年交，现在目前第一期开的这么几栋楼已经初步竣工。

[主持人 唐美华]一期也是开22万？

[王振平]对。

[主持人 唐美华]徐总，你是１６０万。去年你们郑总他给我介绍，前期投入两千万，现在是不是赚回来了？

[徐长崎]我们前期在大盘运作里面就有这个，纵观我们现在北京开发的，这些大盘所属的区域都是市政配套和城市规划相对落后的区域，所以才有了为什么我们这些大的项目能对当地一些区域的市政配套，以及其他的一些设施做这么多贡献，或者说有一定的影响，实际上世纪星城正式推向市场销售之前，或者我们项目在建之前，到目前花了五千多万，投入我们当地的市政建设，跟项目建设没有关系，我们两千多万投入到当地的高压线网改造，接下来是污水排涝。这个是大盘的特点之一。

[主持人 唐美华]就是大投入，大产出。因为李总是华通设计顾问公司总经理，他也在前期参与过一些大盘的设计和规划，包括翠城，还有总部基地，这两个也是很大。请李总谈谈您的看法和经验。

[李钊]主要是设计的，基本上现在社区的总量大概40万平米，从这些大盘里头我们觉得有几个特点，一个是在２００２年之前基本是中心区改造，包括楼外，基本是危改，拆迁量很大。当时总体规划一个中心组团加十个边缘组团发展的框架。现在大盘造成几个问题，因为咱们从这个背景下，从功能上来做，城市由居住，办公，包括交通组成的，这之间是相互分离，然后交通把它们联系起来，这样交通量非常大，造成城市拥堵，居住平均相对下降。包括国外也存在着这种现象，像我们的居住区，包括总部基地都把混合开发加到里面，混合开发不同的功能有居住，有一些办公，加上一些配套，要创作一个有活力的场所，从这个角度来进行大盘的设计。

[主持人 唐美华]有一个问题，因为刘总以前是搜房的CIO，我想他是业内人士，是以购房着的身份，如果是您，是不是选择大盘，还是选择小盘。

[刘坚]我是喜欢大盘，大盘一般有山有水，有园林，而且有社区的，在这个里面,小盘盘子不齐，你需要打网球等等，你在大盘里头才能感觉到这个氛围。深圳有一个盘叫翡翠华城，它里面做得相当漂亮，里面有园林，而且它借势。在这种环境里面生活感觉住在公园里，小盘在市中心很嘈杂，虽然很方便。我们工作和生活还是要分开。

[主持人 唐美华]刘总声音还是代表很多消费者的声音。刚才我们叶主编把大家填的问卷收集一下。我们先从第一个问题开始。一般来说大盘能够提升，带动地区板块的价值，您的楼盘对当地的贡献是什么？我的感觉，比如翡翠城在大兴没有任何大盘介入，它直接带动周边的区域，陈总国美第一城，它相对有一些弱势，后来大盘在相对成熟的时候介入了，基本上这两种对区域辐射价值是不一样的。请叶晴统计一下每位项目的老总怎么写的。

[主持人 叶晴]王振平王总说的是，大盘对当地区域和社会的主要贡献和影响是，楼盘的品质和生活的舒适度。陈顺陈总的比较复杂了，主要贡献是“三多三少”，就是以前投资的少，现在投资的多；以前大车多，小车少，现在小车多，好车也多；以前农村人多，城里人少，现在城里人多，漂亮女孩多。

[主持人 唐美华]陈总很关注生活化的一面。

国瑞城策划总监 陈南萍

[陈顺]我们建奥林匹克花园以后很多人在这里拿了地，真正投资的很少。

[主持人 叶晴]陈云峰陈总说，他的楼盘是朝青板块的定锤之作，提高了整个区域的知名度，带来极大的人流，国美第一城将成为东部商业教育体育配套中心。国美第一城在当地也是最大的商业配套。

[陈云峰]我们里面的体育馆、小学、幼儿园、我们还有周边的楼盘，他们在教育体育配套上投入少一点，这样我们能把整个的区域，在商业这一块我们肯定能起到很大的作用，这也算我们一个贡献。

[主持人 唐美华]跟在座的大家分享一下，陈总一直做国美电器的，他做地产特别上瘾。

[陈云峰]当时我们做电器很辛苦，我是从天津做总经理，做到香港，做到上海，又做到北京，因为国美扩张速度非常快，因为我们管到每一个品牌的每一个型号的，几乎两点之前很少回家，累得我们每天唉声叹气，营销竞争又非常激烈，我们营销就是面对面的竞争，客户就是图便宜。要求我们对决策的速度也是很快，一天一个周期，所以我们感觉压力很大，销售当中你销售的增长，我们除了横向的扩张在每一个品牌中增长，我们感觉到压力重重，在国美电器老了很多。03年底我从香港回来，说公司决定加强房地产，你到这边来，去年十月份主抓销售，抓完销售我感觉，卖房子第一劳动量比卖电器少多了。我卖房子好多人求我，我卖电器都是我求人。我每次能拿到几百个条子，都是头头批的。我从前谁都求，变成现在挺厉害的，卖房子的感觉真好。

[主持人 唐美华]陈总卖房子每天都是在合同上签字。

[陈云峰]我们没有代理商，有时间你跟媒体澄清一下，我们是自己销售，这是我们公司的一个要求，国美要是让人家卖楼就是一个笑话了。华通现在正在给我们做一个项目设计，我们除了第二城，第三城，第N城也是在谈合同。现在我们给公司的信心是，这个房子我给你拿过来卖，没有问题，周期能够缩短。我们老板现在也很有信心，我们把握住市场了，你把销售解决了，我拿起地来没有什么压力的。

[主持人 唐美华]国美现在在找地。

[主持人 叶晴]谢骥谢总说的是改变了一个区域（大兴黄村北区）的面貌和价值。

[主持人 唐美华]我们是直接有感触的，我们感觉顺驰领海沾了你们不少光。

[谢骥]之前和区内的同行谈，有两个公司，一个新创，一个华润置地，他们的介入使这个区域价值提高了。本身对于顺驰的进入我们也是很欢迎的，好地方不怕扎堆，不怕大的公司扎堆，我们是先期介入，顺驰在03年底开的。我认为本身一方面是对这个区域提升价值的一种验证，另一方面比较大的公司，比较大的楼盘凑在一起也是对本地区域价值的再提升。当时拍卖的时候180万平米。

[主持人 唐美华]我还看到一篇文章，说地价的上升不一定代表房价的上升。

[主持人 叶晴]李总回答是配套全，整体环境好，李总曾经操盘望京国际中心等项目。

[陈南萍]我们给区域带来的是一个教育，还有生活的价值，因为我们业态比较丰富，我们有五星级酒店，还有高档的住宅，各方面把这个区域商业气氛做得比较好，比如四合院我们有传统文化的氛围。老北京四合院也是把传统文化的氛围放进来。

[主持人 唐美华]大概有多少套？

[陈南萍]大概11套。

[主持人 唐美华]总价多少？

[陈南萍]一千多万。

[主持人 唐美华]包括院子吗？

[李钊]按建面算，五百到一千。

国美第一城总监 陈云峰

[主持人 唐美华]500到1000在市中心吸引力还是很大的。在座的这几个大盘，陈总这个国瑞城非常特殊。

[陈南萍]居住面积50多万，以居住为主，我们业态比较丰富。

[主持人 叶晴]徐长崎徐总说的是：先后投入五千多万元进行区域道路改造，还有污水排放，还有电网工程的改造，还有市政配套的建设，还有项目规划有高档住宅，综合教育等，对区域的生活便利有更好的贡献。

[主持人 唐美华]我知道确实投入很多。我自己感觉你那个地方，在通州那个地段，相对投入大，我不知道谢总，我认为你在大兴投入是不是更多？

[谢骥]我们的投入在一个公园上，对环境上的投入，这个楼盘本身周围市政道路都是一期开发商做的，一个感谢金创，一个感谢华润置地，同样的道理。我们的楼盘异曲同工的是，除了它的道路，交通环境要改变，发展商需要改变的一个自然环境，还有一个需要解决的是生活配套，生活配套如果不行对于业主生活会非常不方便，对于我们销售是不利的因素，大盘前期运行是需要足够投入的。

[主持人 唐美华]陈总，请问奥林匹克花园相对在配套不是很完善的地方，你们前期投入也是非常大的吗？

[陈顺]大盘一个很关键的问题，为什么感谢一级开发商，因为一级开发商做了他们的工作，大盘大部分在近郊区，在四环附近，或者四环外，市政条件比较差一些，很多东西，自来水也好，或者煤气也好，路通到哪儿它才通到哪儿，没有路怎么也通不到，你先建房子，先拿地，先自己去接这个自来水，自己去接这个煤气，你接了你还交大市政配套费，这就是北京的特点，你该交的钱你得交，就需要多花钱，我们所在的区域应该说不是很好，自来水没有，只有一个天然气的线，等我们打了两口井以后后来在1200米以外有自来水厂，你要用自己来接，我们拉上了，填上了，再接的。污水排放等等一些，确实这方面的成本有的时候非常大。

[主持人 唐美华]提到大盘一般来说辐射周边区域，我想看一看目前在座几位的盘是不是当地区域的标杆项目。首先看世纪星城，从价位，其他方面比，世纪星城是不是最贵的？

[徐长崎]是。同比，通州现在有卖一万多元的，但那是别墅，我们现在说的是普通住宅，普通住宅里边我们是通州毛坯房，就是初装修我们是最贵的，大概比通州其他的项目高出10％左右，是从通州的均价，现在有一些统计部门说的数字，通州现在刚到四千，现在我们对外均价是4300。这是从直接的价格表现来讲的，另外从产品品质，大家都很清楚前些年通州的开发给人两个印象，第一是价格便宜，为什么价格便宜，就是产品品质相对比较低，包括通州区政府这两年，现在北京要控制，叫抑制房价快速增长，通州区是抑制低品质住宅供应，开始提倡高品质的住宅，所以说我们当时这个区域也是这样，我们在这个区域里边认为对这一块土地应该负起责任来，应该对这个区域负起责任来，也应该对社会负起责任来，所以我们做一些高品质的产品。

[主持人 唐美华]徐总非常有信心，说他们的产品在当地的价位，包括品质是最具吸引力。我补充一下，除了您这个项目老大是你之外，老二老三是谁？

[徐长崎]其他的都不一样了，通州这两年出现很多从产品、从各方面都不错的楼盘，就是04，05年一些新盘，有很多不错的，像苏荷雅居，还有天地美墅，还有月亮城堡等很多高品质的房子，而且在通州我看到好象还继续有供应量大增的趋向，是不是陈总也有意通州？

[陈云峰]我除了负责销售，我还管我们公司的土地储备。

华润置地副总经理 谢骥

[徐长崎]通州我们也不希望世纪星城做到通州老大，我们希望通州涌现更多的，甚至超越世纪星城的楼盘。

[主持人 唐美华]王总，花乡板块，是不是所有的项目向你看齐，你是老大，还是老二？

[王振平]我们这个项目受关注的程度比我们预计的要高得多，因为我们公司原来在海淀，海开也是房地产界的老运动员了，但是是新公司，这样到丰台比较低调。我们这个盘一个是速度快，做前期的速度非常快，去年十月份把这个土地出让金交齐以后马上运作，一做完之后马上开工，并且开工仪式都没有，很多人不理解，我们原来老搞这个，我们觉得开工就是开工，开工时间因为不是一天，怎么搞开工仪式。再一个我开发的规模是同期开发，我十栋楼要起来了，应该说看着非常壮观，连展示的地方都是全占领了。还有一个我觉得工程管理的队伍应该说还是比较强的，他们和施工单位磨合十多年了，不是新的施工队，一起干了十多年，管理起来非常顺手，作为销售我也管理公司的经营，我定期跟我们董事长看一圈就完了。再一个和周边的项目比，我们也不敢称老大，因为人有几百万，但是从我这个项目定位来讲我可能是中等的住宅，但是我们从设计，规划，品质这一块来讲，我们看的比较高，不是看一般七八千的项目，我们当时设计在上海看的世贸滨江花园两三万的产品，我们看人家开发的理念，觉得人家，尤其南派做的比较精细，所以我们这一次设计师大部分都是南派的。比如我们一个设计师原来在深圳做商业地产的，因为我们有三万平米的地产，整个的规划设计我感觉在四环以内我们的品质很好，就是板楼，塔楼80平米以上的两居和三居基本上都做到明厨明卫，甚至双卫生间，这个要牺牲面积，还有规划我没有做围合和半围合，所以有人批评我们这个地拿得是不是没要钱。这个是属于自己真正的，从头到尾，我们在设计，建设，营销，整个都是我们自己来做。

[徐长崎]他说那个在座都有同感，你说做一个户型为了把品质做好，牺牲一些利润，一些成本，我们现在开发的，到我们社区每一栋楼，每一套房子，每一家，每一户，每一个房间都是全北京找不到，在我们社区开发这么多，任何一家一户哪一个房间都是这样的，刚才王总牺牲面积，这种设计牺牲很大面积，你利润会牺牲很多。

[主持人 唐美华]徐总着急夸自己。陈总请。

[陈顺]我们一家三个卫生间，我们去看过有的楼盘，虽然是明卫，但窗户小，而我们的比较大。我们现在目前在建设的，已经交楼的一共不到两千户，1700多户全部都是明厨明卫，包括复式一家三个卫生间的。

[王振平]这个从设计不是什么难题，或者一个创新，确实是一个利益驱使。

[主持人 唐美华]陈总你怎么看市场？怎么看自己的品牌？

[陈云峰]国美第一城特点特别明显，第一个挂了国美的品牌，确实我们实现从商业品牌到地产品牌一个嫁接，从短短四个月时间我们非常成功，我们给自己的定位是工艺化的品质，规模化的住宅。我们对于性价比的理解我们感觉每一个购房者它可以去比较，通过对价格，户型，包括园林，他通过比较那能做出一个分析，在我们整个，我们叫朝青板块，原来是朝阳路，去年修了一个朝阳北路，然后姚家园路，我感觉通过国美第一城加入，国美第一城也是最早，前面也有几个项目，但是为什么我们就号称自己是叫定锤之作，我们叫朝青板块。通过这一次我看这一次房展会我吓了一条，我看了这个统计朝阳有30多个项目，其他区都是两三个项目，我们深切感觉到我们的开发热点区域是最前沿的，我们感觉也给整个区域带来了繁荣和发展。我也搞销售，我们这儿的人流每天至少五百个，电话一千多个，我们计算机买错了，只能统计一千个，一千个以外不统计了。我看了一下周边的楼盘，都是高楼，每一个楼盘都挂着一个条幅，咨询电话。刚才我介绍我们小学，幼儿园，包括体育馆，我们实际不光给自己这个小区配套，实际政府规划我们的时候就提到这一块区域，你们给这个区域做出一些贡献，你的这个配套是运用到整个区域的，我们将来肯定是这个地段的标志性建筑。就像鹏润家园一样，有一次一个老太太问我，你告诉我我买你这个楼盘什么理由，我说你去王府井购物，累了打个车，司机问你到哪儿，你说到鹏润家园，他直接就能过去。我说这个够吗，她说够了，她现在就交钱。我们以后还要把品牌策略继续打造好。

[主持人 唐美华]各位老总你们的项目都不是跟周边的区域差别特别大，陈总说差异性大，我们不说低价位，还有一块钱是两百平米以上的，这两个项目挨得这么近，你怎么来平衡？

[陈云峰]我们这个区域，为什么原来我们定五千多，第一是我们定的策略，我们问客户你们希望国美第一城定的价格是多少，很多人写五千左右，我们第一期定的是五千一，所以是抢购，另外一点是我们的品质，我们的品质是可以从里面看齐的，为什么我们里面往外走了一点，因为我们修了青年路，我们仓储气氛比较浓，现在朝阳路要开通了，现在我们帽子摘掉了，还有我们外部的星河湾，等它把两万价格提出来，我们也把价格提一点。我们在这儿扛五千块钱的大旗还挺好。我们牺牲掉了一些价格，让利给老百姓，但是换来我们的销售速度，这是我们国美理念在地产一个具体的应用。所以我管地的时间占70％。现在我管销售的时间，只有30%，我就回来签合同，大量的合同，我每天回来就签半个小时合同，基本上是这么一种方式。

[主持人 唐美华]在当地的区域，翡翠城和国美第一城是正好相反，在翡翠城是高价位的，尽管是在当地，你们的价位也没有问题？

鸿基世业副总经理 王振平

[谢骥]我首先反应不是价格，首先反应是我们项目的销售额从销售角度一定不是最快，原因就是产品类型不同，我们做的楼盘大多是公寓，板楼为主的，它的价位现在都是四千五六，四千七八，一直是townhouse，我们说townhouse纯从总量，销售额我们不一定能达到第一名。本身产品类型不同，这个角度说，产品形态是本区域最高端的。说到这儿我觉得可能也要反思一下，实际上我们把翡翠城没有定非常快的走量，我们一年的开发面积不会超过15到20万平米，这100万平米我们起码做五年，我们到目前为止到五期townhouse，它的产品在不断细化和提升之中，每一期都有它很大的差别，这和我们对这个产品的理解是有关系的。我记得刚才有一个话题叫做统一性和差异性，我觉得如果从这一点就强调差异性。

[主持人 唐美华]从产品形态上有差异性。

[陈南萍]国瑞城位置是目前最大的在建综合体，从我们三个楼盘来说，我们销售业绩是同区里面销售最好的一个楼盘，这给我们一个信心。它周边应该说国瑞城是富贵园一个升级板，从周边的配套，到产品用的材料我们都有一个更完善的提升，周边的配套有七条主干道，到朝阳区1.8公里，还有两广路，还有两条地铁线，地铁五号线，地铁环线都在我们这个小区里面，还有50多条公交，周边十万平米还有广场，学校，教育这一片有很多，比如汇文中学。周边是一个综合性的。

[刘坚]国瑞城确实是城中大盘。

[陈南萍]另外我们力争能做我们区里面的方向指标，在交房标准里面我们所用的门窗都是比较顶级的产品，我们门窗都是原装进口的。

[主持人 唐美华]听了各位老总的介绍，我都想买你们的楼盘了。

[陈南萍]富贵园已经卖完了，前期已经积累了很多客户在手里，其实富贵园出现了很多三加二的情况，他买一套三居觉得周边很方便，然后再买一套二居给父母。

[主持人 唐美华]我们开始第二个话题。作为一个业内的从业人员，你们对自我评价，包括对他人业内的一个评价，如果读到哪位老总的话题，有什么反对意见，或者有任何想发表的观点，我们请各位参与。从叶主编开始。

[主持人 叶晴]谈到大盘有这么几个问题，一个问题问的是在前期运作规模最大的楼盘，各位老总答案几乎是统一答案，只有陈总说的国瑞城，截止目前是城里面运作最大的盘。第二个问题截止到2003年底开发周期最短的楼盘，陈总说的是国美第一城。

[陈云峰]我说三个季度，实际留了一个月，八月份我肯定卖完。我们公司立军令状，我们老板他问你你什么都可以说，但是说什么话都要负责任，我们给他报的计划是一年半，就是销售周期。我们认为全部卖完了，回款了这个楼盘就开发完了。剩下有问题就是工程队和物业公司的问题，我们强调速度速度，投资回收期，我们这个要求是最严的，也是最纲领性的东西，我们老板问我房地产开发有风险吗？我说风险就是投进去回收不了资金，这就是风险，你投资房地产就是为了回收资金，去发展新的项目，我对开发的周期我体会最深了。

[主持人 唐美华]最大的楼盘是世纪城。

[主持人 叶晴]李总说是总部基地。

世纪星城副总经理 徐长崎

[李钊]2003年四月份20万平米盖完了，它作为一个大办公区一期20万平米到现在基本上不到两年的时间，基本上20万平米建完。

[主持人 叶晴]富贵园。

[陈南萍]我们用了三年时间拆迁，建完卖完。

[主持人 唐美华]从销售到封盘？

[陈南萍]两年。

[主持人 叶晴]销售额最大的大盘说是世纪城。将来预计陈云峰陈总说是国美第一城，王振平王总也说是国美第一城。

[陈云峰]今年我想拿两个记录，一个销售速度最快，我请公证处公证了，我要拿销售速度最快。另外我整个今年的住宅，再加上商业，再加上车位，车位肯定卖不完，今年的住宅和商业，单年度单楼盘四五十个亿我还是有信心的。

[主持人 叶晴]投资潜力最高的楼盘是？

[陈云峰]我想写国美但没好意思。

[主持人 叶晴]对于目前运作的楼盘预计从一期开盘到结案时的价格差问题，陈顺陈总说的是一千。陈云峰说的也是一千。翡翠城比较高，4900到8000，涨的比较快。

[主持人 唐美华]你们产品的差异性，包括你们的销售策略，陈总也是不一样，这么短的时间之内，销售速度非常快。

[主持人 叶晴]世纪星城徐总说是1500。

[主持人 唐美华]大家目前有异议吗？

[主持人 叶晴]截止目前操盘最成功的是，填世纪城的比较多。

[陈云峰]世纪城是我们的神化，规模之大，速度之快，赚钱之多。

[主持人 唐美华]大盘操盘最令您头疼的是什么？从资金实力，包括你的销售策略，可控不可控的因素，大盘怎么操作的好？我想请谢总开始。

[主持人 叶晴]大家主要有两个答案，一个周期长，还有一个政策的问题，有政府的工作效率，还有相关的政策跟不上。

各位嘉宾各抒己见

[主持人 唐美华]是不是外在的因素，不可控的因素比较多。

[谢骥]几个因素，肯定有头疼的因素，最头疼的我没有想出来。陈总说说。

[陈云峰]实际大盘第一个认为大盘的销售速度，像我们这种楼盘实际确实规模比较大，投入大家一算还是能算出来，几十个亿放出去了，我睡觉都睡不好，对整个项目投资回收，在销售环节上要把握，第二点对我们的工期，今天的路上我们工程总监还给我打电话，第三期工程交房时间我们开个会再决定一下吧！如果在工期上有所拖延，面对第一个要索赔，第二个要损失公司的信誉，在这个方面确实也是我们比较担心的，第三点在销售角度，还是销售部分，第一步很重要，当时我高度紧张那一阶段，如果第一炮不响可能对整个大盘有灾难性的破坏。当时我也是说低开高走。第一期一定要低下去，一定把销售拉动起来，把人气提起来，让社会在第一期关注你，现在卖到第三期我一定不紧张，现在我很少关注三期销售的事。因为我们已经签了三千多份合同。还有我们做了网站。第二点我们由于品牌拉动，我们咨询电话三万五千多个，我告诉我们的客户，三期开盘了，10％三千多个还要买，还是两三个人在抢一套，在客户积累一定程度下我不担心。我觉得陈总站在大家面前讲，是因为第一期比较成功，如果第一期不成功我说现在可能是其他的总监在这里说话了。我不知道大家是不是有同感，开盘的第一天揪心呀。

[主持人 唐美华]谢总你从五千多到八千多这个过程怎么走过来的。

[谢骥]目前还没有八千多，我是说以后到八千多。首先我觉得本身，我们说这个话的前提不要忘townhouse这个前提，本身在02年，03年底的时候卖五千九也不是便宜的价格，做townhouse我们牺牲容积率，把容积率降下来牺牲是最大的，它的舒适也是最强的。在当时那样的容积率前提下，4900的townhouse可以说不赚钱的，这是早期低的投入，是要唤起对townhouse的认知，和对本区域的认知。后来有的嘉宾也提到，实际上我们的产品每期都是有提升的，比如说在原有的长townhouse，长连排变成短连排，到三期我们加入地下室等等。最新一个带水边的屋顶，这是一个营销的思路，每一期都有案名，实际在案名是意味着产品的提升，所以我觉得如果本着这样一个追求差异化大盘路线的话，它必须是考虑每一期产品究竟提升在什么地方，这是最头疼的，或者我们最关心的，我们着力点最重的在这儿。

[主持人 唐美华]超越自我。徐总，你的楼盘已经在运作过程中，你一定克服过困难。

[徐长崎]小时候咱们上学的时候都有一句话，会者不难，难者不会，为什么我没有说资金让我头疼，因为在座的资金都比较雄厚，资金不是问题，但是我们也知道这个市场有多少开发商头疼资金，实际什么意思，还是一句话，你有你就不头疼，你没有你就头疼。我们中间头疼什么，基本上内在的东西我们没有太头疼的，可能有一些外部的因素，实际上外部的因素，政府政策这些东西基本上也可以适应，一个运作良好的企业，一个管理非常到位的企业是应该能够适应市场的，所以从这个过程里边我觉得倒是一个企业自身的发展，自身的管理，自身人才的储备，这一方面应该是最重要的，能不能把企业自身的东西做好应该是最头疼的事情，最后你的这个做好了什么都不怕了。企业的综合素质这个是最重要的，反而对其他的东西，从这个角度，另外从大盘运作的环节上，哪些比较困难等等，这些东西我觉得大家沟通这方面比较多了，都重要了，大盘整体的规划也很重要，一个大盘有不同的产品出现你的规划上要考虑它的景观，它的产品，从它的建设上，等等各方面每个环节都非常重要，都需要细心做。

华通设计顾问公司总经理 李钊

[主持人 唐美华]徐总谈到超越自我，还有自身的建设。我们也可以看到目前业内一个发展，大家都是从自我来找原因，王总你的盘马上要开，这个过程你能预料到的将来的一些困难因素是什么。

[王振平]如果说头疼的话，作为开发好多年的开发商，可能不至于说头疼，但是应该引起足够重视，或者密切关注的问题，作为我们来讲我觉得宏观面应该是引起房地产，任何一家房地产，不管大的小的，必须重视的，因为房地产必须有前瞻性，前瞻性杀伤力最大的就是政策，政策的变化足以让一个项目死，足以让一个项目起来，假如说这个项目策划得也不好，户型也不好，但是政府说现在有一条地铁要从这儿过，马上没问题，这个地铁谁知道，只有规划部门知道，或者你马上要建一个世界公园，你看奥运村马上起来了。

[徐长崎]投机心理非常大。

[王振平]要预测这些政策。

[陈云峰]徐总那儿就是修了，那个轻轨就过去了。

[王振平]咱们说不讲政治，不看长远，或者五年以后政策是什么样。要关注宏观面的变化。

[主持人 唐美华]比如金融政策做不下去。

[陈云峰]再涨两次息我们都傻了。

[王振平]原来我们拆迁，海淀居民维权意识比较强，但是政府要强力支持，警车一开谁不拆迁!

[徐长崎]我们一直在当地感觉比较自豪的一点，我们的办公就在我们那个地方办公，我们在那个地方办公三年，从我们到了这个地方以后，村民以前有告状，现在没有告状，当地政府对我们非常看好，我们说拆迁就拆迁。我们顺华有四个零距离，第一个和政府零距离。你不看政府的大方向，大脉路，你研究政府透了，你不是老借政府的船，机遇总是给有准备的人，你把自身准备好了，机遇来了，肯定比没有准备的把机遇抓得更好。

奥林匹克花园副总经理 陈顺

[王振平]我刚才说的意思，你要研究宏观的政策，你就要有准备有前瞻。

[主持人 唐美华]王总的意思从拿地的策略。陈总说一下你的奥林匹克。

[陈顺]大盘我估计今年可能多一点，百万的，按去年开类似这样的会，一百万基本上起步，今年可能还有一些。由于8.31大限以后土地出让金60天就交齐了。我个人觉得大盘带来的麻烦还是很薄弱，需要开发商考虑周全的问题很多，假如作为一个居住区来对待，都在一万人，两万人，你要考虑两万人在这个区域里共同生活，相对和谐确实肯定比较麻烦。大盘往往不是高档的住宅，翡翠城我觉得还是不错，它的品质在那儿。但是一般的如果一百万平米，单价卖到八千块钱。你要考虑，既然说不是收入特别高的人，他考虑的问题，细致的程度要比一般人多得多，对小孩的上学，开发商由于是大盘，你要考虑到对今后的开发负责任。

[主持人 唐美华]不仅仅是开发的责任。

[陈顺]要考虑到学校配套，是不是搞个名校，幼儿园是不是搞个有名的幼儿园。还有规划遇到的问题，第一个大盘遇到的问题，一个公共的问题，人口多，户数多，面临重要的一个问题就是配套要全，要有足够的面积。第二个问题来自大盘自身的问题，刚才其他同志说，包括资金的周转问题，以及开发体量问题。还有队伍的稳定问题，大盘时间长，周期长，这实际上对大盘几年的操作过程，要能保证五年，六年，或者七年百万平米健康的运营也是很不容易的。另外一个我觉得大盘和其他的小的楼盘遇到一个问题不太一样的，大盘规划的审定，我们现在规划审定是一次性审定，方案是一次性审定，但是它配套的一些都是靠过去的一些千人指标定的，一千个人应该建什么样的面积，一千人配多少的邮电局等等。我说的意思就是说，实际上很多东西由于大盘开发周期长，很多东西到后期开发的时候很多东西已经做不到与时俱进的问题，然而当时那种状态，产品是不是能够符合当时，一方面由于我们现在这种政策，方案是一次性审定的，配套的指标是按照过去几年前签指标定的，几年前的指标六七年实际上是十年的差距，肯定有一个脱节。另外大盘遇到一个很公共的问题，就是要找一个非常有前瞻性的，创新性的，我们要求我们的设计师应该对大盘的设计要考虑周全的同时，他们应该有一些创新的意识，保证五年，六年以后我们的产品大的方向不落后。不然的话，你还要保证股东的利益最大化，像陈总说的卖得快还不行，还得价格卖得高。我们比你们价格还高，比你们还远。我们那天算一算82万平米，几千户，两万人，两万人生活在这个社区中它的年龄层次都不一样，不像我们有的楼盘都是三十岁，有的楼盘定的30岁以下才能买。我们这样大的楼盘这些人能不能在这些区域内和谐的生活在一起，他有小孩上学的问题，包括现在没有考虑到医疗的问题，今后会有的。做大盘让开发商引起了社会责任的问题。实际上做大盘开发商要有长期的社会责任问题。

[主持人 唐美华]就是它不仅仅是开发，同时它要运行政府的一些功能。

[刘坚]城市运营这一块是不是开发商来做，还是政府主导参与这个事情。

[陈顺]现在是有争议，城市运营是由政府来的。

[刘坚]这里面如果你的楼盘出现问题，闹起来肯定好多人牵扯到里面。

搜房网北京公司总经理 刘坚

[主持人 唐美华]李总可以跳出来来看，因为他不是做开发。

[李钊]我们从一个设计的角度来讲，各位老总说的是运营的问题，陈总说的具有前瞻性，它实际上不仅解决合理的搭配，应该从一个更高的人的生活。从一个社会角度，或者说从人的行为研究。

[主持人 唐美华]不仅仅盖房子本身，还要营造整个社区的品质。

[李钊]现在强调健康社区，大社区考虑的元素是很多的。

[主持人 唐美华]产品的差异性，同时居住人群有同性，给我两个数字，你们单价差别最大的是多少，总价是多少，从价格来讲会有一个什么样的落差。包括它的年龄，包括其他领域怎么考虑的？单价总价这个差异有多大。

[谢骥]同一时期销售的楼盘，它的空间单元可能五千九到四千。总价乘一百七八十平米。低价可能有90万，高价可能有180万的townhouse。

[陈南萍]因为我们价格目前还不方便公布，因为我们不同的业态差异性是很大的，比如有做写字楼，比如商业住宅，我觉得从分区，分流，人流，物流，把它分区管理。我们现在国瑞城分三个区，人流，物流分开会比较好。

[陈云峰]我们一期二期三期四期有变化，我们的价格在一期二期最低价格是4414，最便宜的一间房4414，我们广告打的4800，实际上我们4500，4600的房子比较多，我们最高的价格是6400，4400也有人买，6400也有人买。实际上我们一期二期户型设计非常取中，我们最小80，最大140，110，120，130的三居。后来我们看我们的客户群年龄非常明确，都是30岁左右。我看90都是30岁左右。原来我们没有一居，两居也都是80多，90多，我们三期四期增加的两居，我们发现80的人是要两居的，我们35000乘80％是要两居，但是我们当时两居占总数30％，我们认为我们前期设计失误了，当时我们老板说你当时销售不是很快吗？我说要是设计不失误最多一年全卖了。我说你们怎么办，他们说盖户型，我们保留原来130左右的三居室，其他切成小的一居，包括82平米的两居，我们把价格拿出来之后我们给客户一打电话他们比较欢迎，这样带来我们将来的客户群还会下移，我们年龄层可能移到20岁30岁之间了。这个下移带来能接受我们的房子人更多了，而且这个当中有一笔帐可算，原来三居面积很大，4500多也需要一个多月才能卖掉，现在面积变小之后，变成50多，80多，把面积增加5600，销售速度比这个还要快。我觉得两端收益，第一我们的客户群，另外我们公司的收益增加了。

[刘坚]前面的设计出现了偏差，我建议下次在搜房做一个调查，我建议先把这个调查做起来。然后能得到全面的答案。

北京搜房网主编 叶晴

[主持人 唐美华]陈总你敢在购房者面前说?

[陈云峰]因为我们没有上市，我们可以说。

[徐长崎]我们的价位一千多的相差，我对这个问题有不同的看法，不能以总价说人就不区分了，可能30岁的人跟50多岁的人有交往，我说社区的文化打造应该是有高层的，一个社区文化的打造要有一个统一的点，在这个统一之下所有人都能追求一样的东西，我们定位叫做国际文化城，小孩子也能追求国际文化，四五十岁的同样可以追求国际文化。不是你刚才说的问题。

[主持人 唐美华]徐总的问答跟他的答案是一样的吗目前？

[主持人 叶晴]一样的。

[徐长崎]另外一个我们最怕的是什么，我们考虑的特别细，你的房子住的都是三十岁到四十岁的人，二十年，三十年以后这个小区是什么，这个小区住的都是30岁到60岁的人。当然过程当中他可能还在这儿住，还有的把房子转卖了，从大的角度，特别细分到30岁以下的才能买房，有的只定位到70年代，特别从户型给专门定下来，当然这个它有这个倾向，不是这个房子没有一点点变化，这是值得考虑的一个因素。

[陈云峰]我反对徐总这个，实际现在住宅明显的商品化了，为什么好多朋友都是私人朋友，包括好多消费者问我，这个房子还涨不涨，我说我不知道，我说我在香港的时候，我国美香港的总监一个月是八万块钱的待遇，我问他，他每天中午带盒饭，我们都在外面吃，我说你要这么多钱干吗，他说供房子。在北京把住房当做投资还不多，我说什么时候房子成为商品的时候，现在大家讲吃穿住行，住是最能提升质量的，我有个二哥说住大房子，和嫂子都不打架了。再有一个住房发展比较快。现在大家有钱就住三室一厅，我经常跟大家说时代的变化比你想象得要快，特别是中国，好多人对中国的改革变化是翻天覆地的，比如国美第一城的客户30多岁，这些人对未来都是非常有信心的人，这些人在这儿住不会超过十年，一个人在这个房子住十年是没出息的人，比如他到买townhouse住了，然后又有一批年轻人进来住我们国美第一城了，这个消费跟年龄是有关系的。

[主持人 叶晴]陈总说了一句话，他说户型尽量多样化，但是个性要增加。

[陈云峰]我们做东西特简单，就是追市场。我们老总说你把消费者的手抓住了就可以了，以前做电器是这样，现在做地产还是这样。后来我觉得我们国美的发展跟这个也有关系。当时我们老板提一个问题，如果户型现在不改他说你能卖多长时间，我说三年，如果改了多长时间，我说两个月，后来我们果断改变了三期的图纸。我们要顺势而下。这方面我体会比较深。

[主持人 唐美华]还有一个观点，我同意陈总的意见。有人说投资房地产是最值的。第一他能保值，第二他有一个家。

[主持人 叶晴]下面是大盘战线的问题，大盘占线如何保持品牌的延展。

[陈云峰]实际政策的风险是房地产开发商最怕的风险，政策的风险会带来市场的变化，原来大家讨论涨两次息了，我觉得涨两次息我不怕，我就怕再涨两次息，如果还动，这也是人代会定的一个调，如果这个拳头一下两下没有事，再打两下我就害怕了，怎么才叫风险小，就是把资金回收了，把它销完了，销完就变成买房人与银行的关系，开发商已经完成历史使命了，你去别的项目做就可以了。我觉得大盘确实怕把战线拉长。我说人的管理费用，一百来号营销人员一年花掉多少钱，如果卖三年多少钱，我现在一年卖完了。我注意陈总，肯定也是当家人，他也讲到队伍的问题，你要保证你的工程队伍。你要有新项目出现了，你要新项目去了，他对企业归属感强了。

[陈云峰]大盘速度一定要尽量的压缩，你缩短了周期，你提高了你的回收速度，你把钱装到你的兜里，政策爱怎么着怎么着，你都安然睡觉吧！

[徐长崎]李总是搞设计的，设计有一个终身负责制，你设计出了问题，你一辈子不做了也要追究你的问题。追求快的同时，适当要考虑社会的责任，钱只进帐户还不行，千万别出了问题。

搜房网北京公司副总经理 唐美华

[陈云峰]因为质量体系，你采购质量，你的施工质量，还有你监理的责任程度，你只要按照设计规范去做应该是没有问题的，问题恰恰出现在你这个开发商没有实力了，你有意识进这些材料，你连个监理也请不起，我觉得这才是对这个项目蕴藏最大的风险，我特别担心会反映我们这个，第一我价钱低的房子并不一定是不好的房子，第一我的房子销售很快，并不一定我的施工工期很快，工期周期是死的东西，是无法把握的，他只能按照这个工期一步一步去做。但是我的销售公司通过这种策略是可以调控的，或者说你有房子压一压卖，尽量应和现在的市场趋势，尽量多卖一点钱也可以。

[主持人 叶晴]陈南萍陈总说保持前期规划。

[陈南萍]前期规划做了很专业的团队给我们做，精雕细作。

[主持人 叶晴]陈顺陈总说了三条，人员队伍有变化，市场的周期，还要与时俱进。这个比较有意思。还有王振平王总说的是有相对的开发和营销理念。

[主持人 唐美华]目前宏观大盘形势是越来越小，将来大盘的运作对辐射区我当时很主观的认为应该是越来越大。

[主持人 叶晴]有五位老总说会越来越小，只有两位说越来越大。

[主持人 唐美华]将来的资金，优势集中，比如有的小开发商没有开发能力，还有改造村庄，它也需要集中开发。如果我是政府我希望一家来端，因为资金的问题大家端不了，分割很多的项目，我认为将来这个社区很难保持统一性。

[陈云峰]从资金实力，出让金是两个月内必须交清，比如我们国美第一城按照现在的规定你交出让金要交25个亿。另外还有销售队伍，另外你工程前期各种施工队，像我们你还要购买钢筋混凝土，这个当中投入的费用实际总费用也有30来个亿。

[主持人 唐美华]应该受到资金本身的限制。

[陈云峰]另外国家规定越来越完善，给开发商给的机会也越来越多。

[王振平]我觉得房地产开发和大工业生产不一样，比如海尔机器一开开24小时生产，只要有电就可以了。但是房地产开发土地是不可再生的资源，另外从房地产开发来看，只能在有限的土地上建的面积越来越少，原来一比六，现在建一比四，批给你吗，不批。没人买。有限的土地上建的面积越来越少，这样盘肯定是缩的趋势。我们在一块讨论叫不稳不火，不是哪儿一千亩地。以后拿地的成本越来越大，假如土地政策再有变化，土地私有化，更没法开发了。国外哪有多项目，人家就不挪。咱们这种大盘应该说，我觉得是历史的产物，阶段的产物，因为国家政府大规模的拆迁，现在不是说以后不搞大规模的拆迁，以后还有大盘吗，百万大盘吗，我觉得没有，起码北京没有，郊区没有，以后发展也许农村不许种地了，你就种草，农民国家养起来，这个地要种草，种树，哪可能把农村全部建房子，咱们再建就是移民，到美国，到加拿大去建，再不然到非洲，往这些地方移民，这个地盘的确是历史的。

[主持人 唐美华]我们老总拿到大盘的土地还是比较幸运的。最后一个问题，如果你们操作最后一个楼盘，你希望是大盘，是小盘。

[李钊]从北京市总体规划，2020年北京市基本上发展到两千万人，从趋势应该北京人会越来越多，包括日本大东京圈三四千万人，所以北京，包括北京，天津这个区应该能形成很大人流的区域，我们这个范围在这儿呢，人需求在这儿呢，首都能吸引的人应该是有规律性的概念。有需求基础的。另外一个现在发展商也在慢慢，非常注重规划，原来注重容积率，现在非常注重规划，规划从一个非常大的，像我们现在顺义一些项目，通州一些项目，他们希望从最初接触。所以我觉得大盘的开发还是有基础的。

[主持人 唐美华]有需求基础。

[徐长崎]李总不光从需求谈了，还有从程序上。我们近邻像韩国，远的像美国，它整个城市的建设基本上由一两家开发商来做，从我们现在中国我们发现，经过这几轮宏观的调控，现在越来越大聚头，像国美，华润，这也是一个趋势。有一个这样的情况。另外一个最主要的是什么，刚才李总提到的，现在我知道北京有三四个，边缘的，几个郊区县现在都有统计规划，像以前的方庄，以前的望京，没有总体规划带来一系列的问题，现在政府提出科学的发展观，总体规划做出来之后，有可能出现，第一个有可能不是这一家来做，有可能几家巨头联合来做，可能叫什么什么星城，在统一规划下进行科学的开发。从这个角度，从规划上更加统一，从开发整体，全部的考虑更加完善，这一块应该是一个趋势，而且这个趋势是好的。

[主持人 唐美华]万年是两百万平米的项目，我知道首创在顺义，顺义新城都是非常大的。

[徐长崎]天津温泉城多大，这以前都是不敢想象的。像我们这儿有两千多亩地。

[主持人 叶晴]尽管大部分嘉宾说将来的盘越来越做越小。但问到你下一个楼盘倾向大盘小盘时，大部分老总却说是大盘。

李钊与叶晴交换名片

[主持人 唐美华]：做大盘非常过瘾，包括你的使命感，也给你更多的成就感，包括操作的空间，导致你们将来有更多创新的机会，你要说操盘手的规划。

[王振平]还有符合中国人的审美需求，中国人喜欢大，大跃进，进机关要进大机关。美国是不让形成垄断。

[主持人 叶晴]只有陈顺陈总讲希望做小盘。

[王振平]反是倒的企业，都是在扩张中倒的。比如一个开发商开发的好好的，要搞资本运营，弄股市结果完了。结果这个企业这几年弄成几十个亿不错，结果进股市倒了。贪大是很好的，但是也是中国人应该反省的地方，大到一定程度的就要出问题了。

[陈南萍]大盘它可操作的资源比较丰富，比如园林设计我们必须找顶级的设计师。比如说基电工程我们也找了比较专业的团队，基电团队给我们设计工程基电。所以它各方面的整体配套会比较丰富。

[陈云峰]大盘还有几个优点我想说，比如刚才陈总提到，可以请到比较优秀的人，我可以请到最优秀的设计院，这个都是他的资源。另外为什么刚才说国美第一城的价格比较低，说实话在大盘的时候我们统一去采购，像我们钢筋混凝土，还有门窗，还有主材构成我们成本的80％，电梯我们是集中采购，我们从60家里挑出三家进行竞标，实际成本给压低，包括施工队也是报了一百多家，在国内都是一级资质的，然后挑出三家好的，价格比较低的。确实资源优化了，优化你有好的管理人员，你有好的设计，你有好的营销，好的物业，带来了好的品质，这样的话它进入了一种良性的循环。这个住起来该比较舒服。

[主持人 唐美华]各位老总还有补充吗。如果没有补充，我们今天的大话地产就到此结束。我们从各个层面都谈到了，包括资金，包括企业的运作能力，包括操盘，包括前瞻性。搜房网和所有的网民会共同关注大盘的发展，好，多谢各位老总的光临。

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