稳定房价=房价大落 控制房价地方政府应有所作为

去年以来，随着宏观调控政策措施的贯彻落实，房地产投资过快增长的势头得到了一定的控制。但是，由于市场需求偏大，部分地区投资性购房和投机性购房大量增加，以及住房供应结构不合理，开发建设成本提高等，导致一些地方住房价格上涨过快，影响了经济和社会的稳定发展。

为了抑制住房价格过快上涨，日前，国务院办公厅发布《关于切实稳定住房价格的通知》，就稳定住房价格上涨过快地区的房价提出了8点意见。为了进一步了解通知出台的意图，笔者就8条意见的相关问题请建设部、工商联等房地产界权威人士进行了解读。

■“稳定”不等于“挫低”《通知》包含8条意见，每一条都基于稳定住房价格的初衷。《通知》指出，房地产业是我国国民经济的重要支柱产业。住房价格一直是社会普遍关注的问题，住房价格上涨过快直接影响城镇居民家庭住房条件的改善，影响金融安全和社会稳定，甚至影响整个国民经济的健康运行。因此，通知要求各地政府要高度重视稳定住房价格的工作。

建设部政策研究中心住宅与房地产处处长赵路兴说，去年东部长三角区域和我国中部地区房价都呈现增长趋势，虽然西部地区房价相对平稳，但2004年全国房价总体上扬。

“目前，住房价格上涨过快虽然是局部性和结构性问题，但如果不及时加以控制或处理不当，有可能演变为全局性问题。《通知》的出台也正是基于这样的考虑，把危机防范于未然。”赵路兴说。

“国务院发布的8点意见从稳定房价着手，但又不仅限于稳定房价。”全国工商联住宅产业商会会长聂梅生说：“房价的过快增长影响了整个国民经济的稳定发展，并给金融安全埋下了隐患。稳定房价最终是为整个国民经济的发展服务。稳定是所有宏观调控政策的初衷和目标。”针对一些人预言政府将捅破泡沫，房价将大落的论调，聂梅生表示，这是对《通知》的误读。她说，房价大起大落都是不稳定的表现。随着建安成本的增加，国民人均可支配收入的增长，以及住房品质的不断提高，房价保持在一位数的增长幅度内都是合理的。

赵路兴也表示，只要房价的增长速度低于人均可支配收入及CPI的增长速度，都属于正常状态。

■严控拆迁缓和供求矛盾《通知》规定，要严格控制被动性住房需求。各地要从经济社会发展的实际需要出发，严格依照土地利用总体规划和城市总体规划，加强拆迁计划管理，合理确定年度拆迁规模。2005年城镇房屋拆迁总量要控制在去年水平之内。

赵路兴说：“2002年和2003年，全国年均拆迁量大约为1.4亿平方米，而每年住房的供应量只有5-6亿平方米。可见，因拆迁造成的被动性需求在住房总供应量中所占比例很大。”“有些地区在城市化进程中，存在急功近利、盲目攀比的现象，拆迁速度过快，导致大量被动性需求增长过快。”聂梅生说，严控拆迁，严格审核土地和城市规划的审批工作，控制并减缓拆迁的速度，这样能够有效减少被动需求，缓和住房市场供不应求的紧张局面。

■首次明示地方政府负责与之前的宏观调控政策相比，《通知》首次明确了地方政府的责任，指出各级地方政府要“把稳定住房价格提到政府工作的重要议事日程，切实负起稳定住房价格的责任。省级人民政府对本地区稳定住房价格工作负总责，同时要落实市、县人民政府的责任。对住房价格上涨过快，控制措施不力，造成当地房地产市场大起大落，影响经济稳定运行和社会发展的地区，要追究有关负责人的责任。”“政府传出明确的信号，要求地方政府在稳定房价方面应有所作为。因为各地房地产发展的程度和水平不一样，国家把稳定房价的责任落实到地方政府，表明各地应根据实际情况，因地制宜对房地产市场进行调控，。”赵路兴说。

聂梅生则表示，房价水平与地方政府有一定的关联性。随着城市建设的加快，仅依靠财政收入已经不足以支付建设所需的大量资金，地方政府进而转向依靠土地出让金来弥补资金不足。

“还有一些开发商本来就隶属地方政府，或与地方政府有利益关系。”聂梅生说，只有把责任落实到具体的政府机构，才能更有效地处理房价问题。毕竟，只有地方政府才能更有针对性地调控本地市场。

对房地产发展过快的地区如何稳定住房价格，通知提出：要“大力调整和改善住房供应结构”，“在控制非住宅和高价位商品住宅建设的基础上，着力增加普通商品房、经济适用房和廉租住房供给”。通知要求，“各地区要认真贯彻落实国家调控住房供求的各项政策，尽快制订具体落实方案并组织实施。”另外，国务院还将对部分住房价格上涨过快的地区或城市进行重点督察。

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