从试探到发力，海外基金 认准北京物业

4月8日，由中远地产开发的位于燕莎附近的高档项目———远洋新干线D座酒店式公寓被全球发行的扬子基金整幢购买。据中远地产董事总经理李明透露：“远洋新干线和扬子基金的合作从接触到签约只用了一个月时间，整体销售价格为3000元万美元，基本上没打什么折扣。在未来10天左右我们还会有一个大的动作，应该也是和整售有关。”“‘整端’行为是在买方经过大量的市场调研和严格的投资风险分析，而采取的果断举措。”扬子基金CEO Grant kerrey明确表示：“扬子基金的投资重点是收购中国与房地产相关的资产、项目和企业，并通过在一定时间内对其收购的资产和物业进行运作后，使这些物业可以具有稳定的现金流，即稳定的租约，稳定的租金回报。”

■购买物业的进入方式最佳

宝星国际营销总监王怡群在接受采访时表示，关于外资基金、外资机构进入中国房地产市场已经不是最近的事情了,北京、上海、广州、深圳、天津等城市都有外资的影子频繁出现。在北京，在扬子基金整幢购买远洋新干线D座酒店式公寓之前，除了近期媒体上炒得沸沸扬扬的几个投资银行或基金之外,其实很多早期进入北京的外资企业近期都有动作,。他以望京为例，西门子的研发中心改成30层的西门子北方总部大楼,摩托罗拉新建总部大楼,北电网络新建总部大楼……“近期有这么多国际企业集中在望京建总部，其实都与固定资产投资有关，否则不会都集中在这一两年投入。还有摩根士丹利在亚北的大型开发,新城国际与境外基金合作等等。”在他看来，外资进入中国最主要的考虑是发展中国家正处于高速发展阶段。欧美地区每年的经济成长仅1.5%—2%,但中国每年都达8%—9%，加上中国整体经济增长由少数大城市拉动，北京连续几年经济增长都在两位数以上，这种经济成长的速度对于外资来说非常有吸引力。“北京经济成长对房地产的依赖程度2004年提高至56.9%，这为外资进入北京房地产市场提供了担保。”中原市场研究部副总监李林先对此表示，外资机构和海外基金进入北京房地产市场并且整栋购买物业，最根本的原因是他们看好北京房地产市场的发展，尤其是核心区的投资性物业。在中国良好的经济发展过程中，持有这些物业不但可以获得持续稳定的收益，而且物业本身的升值空间巨大。此外，像扬子基金整幢购买远洋新干线D座酒店式公寓这种购买行为的背后是大的企业集团之间深层合作的结果，包括内资与外资，不同地区的内资企业之间的合作，是大的企业集团战略选择中的一步。

■置业和赌人民币升值有关联

北京捷联投资管理有限公司执行董事蒋剑鸿认为，外资进入中国最好的方式是购买好的物业。通过聘请中介机构协助调查投资项目的投资价值，开发企业的资金实力、项目的整体品质、地域升值潜力都是他们主要的考察标准。而一旦购买北京的好的物业，他们直接的收益是拥有了在北京的巨大升值潜力的不动产物业。在他看来，外资机构在京城购买物业和赌人民币升值是有直接关联的。“美国参议院上周三刚刚通过的一份提案要求中国政府在6个月内允许人民币升值，否则其出口美国的商品将可能面临高达27.5%的关税惩罚。如果中国真如美国参议院所要求的那样在半年内达到人民币与美元比为5：1，这些外资机构或外资基金购进中国物业可以较短期内通过市场价格的上涨获利。此外其中长期不动产稳步增值，套现获利的可能性大大增强。”王怡群说，美元连续3年贬值幅度已经达到38%,人民币紧盯着美元起伏，相对也等比贬值。虽然中国各城市认为房地产涨幅过高，但近3年全中国房地产平均涨幅仅20%。

由于汇率的关系，对于非美元货币而言，中国的房地产非但没涨反而是跌，这时候进入无疑是最好的时机。而对外资而言，在人民币尚未升值之前投入固定资产，等人民币升值之后即使以同等价位抛出,汇差的收益已经绰绰有余了。“最简单的算法，如果一旦美元兑人民币的汇率从8.27:1调整为5:1,汇差的收益近40%!”他强调。

■外资对酒店式公寓兴趣明显

据戴德梁行研究顾问部高级经理王晨介绍，服务优良、配套完善的高档酒店服务式公寓一直是外企中高级管理人员在华居住的首选。目前外资进入中国需要通过投资公司、生产型企业、物业等来实现，而购买好的物业是其基本方向之一。从扬子基金选择远洋新干线酒店式公寓的案例来看，表明外资投入北京房地产市场的几个规律，以中长线投资为主，较为慎重，选择的物业都是高档、知名物业。

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