个人房贷利率再次提高 央行挠了谁治了谁

央行3月16日出台调整个人住房信贷政策及超额准备金率的决定，虽然市场已有所预期，但还是让外界感到有些意外。意外之一是，央行的措施可能根本无法挠到房地产过热的痒处。

对于此次决定，央行有关负责人17日做出了解释，他说，近期房价过快上涨，隐含了潜在的金融风险。因此，有必要调整商业银行自营性个人住房贷款政策，从调控需求入手，引导社会对未来房价形成较合理的预期。很明显，央行这次政策的出发点是调控需求，甚至抑制过旺的需求。

此次个人房贷利率调高的背景是：房地产价格涨幅持续高位运行，2004年全年新建商品房平均销售价格上涨14.4％，其中住宅上涨了15.2％，远高于其他各类物价指数的涨幅。再加上高法关于抵押住房的规定，以及局部地区的房价继续上扬，使得商业银行在房地产行业面临的违约风险在加大。

不可否认，央行这次手法是极漂亮的，公布了基准利率，然后在这个基准利率的基础上最多可以打9折，各大商业银行可以自行制定，想打几折就打几折。借用央行负责人的话说，“是一项优化利率结构的制度性建设，有利于进一步推动利率市场化进程。”这确实是很流行的时髦说辞。

毋庸置疑，央行此举是抑制了房价，运用不准确的“政府之手”替代了“市场之手”，房地产行业的降温也是指日可待，胜利在望。然而，央行在维护金融安全的同时，存在“头痛医头，脚痛医脚”的老毛病，房地产业需求过旺，央行在这个角度下猛药，并不能解决问题的根本。

我的观点非常明确：银行体系考虑到提高贷款利率，以及提高准入的门槛，以此来应对提高的风险水平，这种想法有效，但十分幼稚与可笑。

我不愿意相信，全中国房地产价格是官方某些人所说的，是海外个人赴中国大量购房，海外资金豪赌人民币汇率升值形成的。我也全然不信，任志强所鼓吹的中国房价并不高，中国广大老百姓的收入与房价之比相差只有几倍，甚至比美国人还低。关心这个市场的人都明白，房地产价格是权钱交易所孵化的，代言人的背后涉及诸多利益的纠葛。

来自上海等热点地区的信息显示，除非拒绝贷款，银行是很难不放贷的。如果单从银行利率这个角度来考量问题，不足以解决问题的根本。我的观点是，要真正达到控制房地产泡沫的意图，央行及其它部门还得靠一些更“强硬”的其他措施。央行控制房地产泡沫的决心与此次推动利率市场化难以兼得，央行无法挠到房地产过热的痒处。

既然无法挠到房地产过热的痒处，那么在这场浩大的利率调整通道中，央行“治”了谁？

这严重伤害了绝对大多数居户。官方的统计说，中国购房人当中，投资只占10％，有90％的人是为了自己的生存和居住，即使是在近似疯狂的上海，也只有16％的投资客。央行此次提高个人住房贷款利率，我更愿意把它看做是“一刀切”的无能做法。央行口口声声要化解商业银行房贷风险，而是次直接提高房贷利率，很大程度上是加重了普通老百姓的负担，也加大了已购房人无法正常还贷的风险。

数据显示，截至2月末，商业银行发放的自营性个人住房贷款余额已达16508亿元，占商业银行中长期贷款的23％。无论如何，事实也证明，中国的普通老百姓是社会最守信用的一个群体。个人房贷业务一直是各大商业银行最为优质的一块资产业务，也为四大行降低不良资产比率方面做出巨大的贡献。央行负责人在答记者问时也承认：商业银行自营性个人住房信贷是居民以房屋为抵押的贷款，是优良资产。

商业银行正在紧锣密鼓的股改阶段，而此次为数不菲的房贷利率上调，对银行业利润的攫取，至关重要。央行此次单方面提高房贷利率，存款没做调整，储蓄继续负利率，利息税照收不误，不能不被理解为商业银行继续“打劫”，只不过，央行这次是打着房地产过热的旗号“劫贫”，实则保护了商业银行的利益。换句话说，以前个人房贷执行的是优惠利率，而现在等同与商业放贷利率，银行已经认为你买房就跟做生意一样，就是一“倒爷”了。

根据资本放贷风险与收益相匹配原则，风险越大收益越大，风险越小收益越小。如前所述，央行承认商业银行自营性个人住房信贷是居民以房屋为抵押的贷款，是优良资产。既然是优良资产（而事实上，我们所见所闻，个人房贷业务就是银行的优质资产业务），就应该体现风险收益匹配原则，应该实行优惠利率。央行出台的这一政策，与其负责人的讲话存在自相矛盾之处，我更愿意将此理解为央行“一刀切”的无能做法。

央行认为，对风险相对较小的居民自住性购房，商业银行可实行下限利率；对风险较大的住房贷款，商业银行可向上浮动利率，以便更好地覆盖资产风险。然而，现实情况是，对已购房来说，商业银行无法区分风险大小，因此商业银行在具体执行过程中会采用“无论风险大小，一刀切”的无能做法。即使商业银行能够区分风险大小，按不同居屋执行不同的利率政策，也会存在有产者诉讼利率歧视的可能。而对于即将发放贷款的楼盘来说，也没有一个明确的风险评估标准。然而，央行忽视了一点，问题的关键不仅仅只在于区分不同的产品，而要区分不同的客户，建立科学的客户资信评价体系。

中国商业银行所有的资金几乎都被房地产瓜分，房价会不会涨，涉及多方面的因素，并不完全取决于银行贷款数量多少，而这部分贷款不是通过抑制老百姓的几个利息钱所能控制得住的。根据经济学中的效用论，拥有财富越多的人，在面对与穷人同样的风险时，其损失的效用越少。投机客也好，投资客也罢，这几个利息钱不在他们话下。

而房价会不会跌，也不完全取决于需求的抑制。央行此举的初衷是好的，但房地产过热，更需要土地政策、财税政策的配合。可以预期，央行的这一政策，将令房产商投资回报率没有以前那么高，但仍然不薄，因此，他们不会减少投资，房价也不一定会有所下降。京城数十位开发商已经说得很明白了，那就是：央行此举，在因土地政策的变动、新盘供应放缓而引起北京房价日益上涨的今天，起不到抑制购房需求的作用。

需要警惕的是，个人房贷利率提高政策出台后，各路专家学者也粉墨登场了，笔者发现其中不乏引经据典，大谈金融理论，眉飞色舞鼓吹利率上调将大大抑制房产泡沫等言论。问题是，即使认定房地产是过热的投机行为，谁应该来买单？如果普通老百姓要为房产商的下一轮投机买单，那么这种政策无疑是值得商榷的。

央行这一招，看似打击了地产投机，实则在保护商业银行利益的同时，将风险转嫁到“城市化”和“消费升级”中去。买房抑或不买？仁者见仁，智者见智。现在有人问我，答曰：向上还是向下，突破方向不明，持币暂时观望。只不过，央行这一损招，根本“挠”不到房地产过热的痒处，“治”了普通老百姓，开发商无事，投资客无碍。

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