调控下上海楼市之变：理性回归还是暂时冬眠

5月的上海，二手房市场仿佛进入了另一重天地。有中介公司感叹：“在‘6·1大限’前卖掉一套房子就像中彩票一样难得！”随着6月1日起政府即将对居住未满2年转手交易的房屋全额征税，上海一些资金压力大的炒房者纷纷抛售“出逃”。二手房日均挂牌量激增；买房人反而紧捂钱袋不接盘，商品房日均交易量比去年锐减2／3；开发商更是一改往昔“主导市场”的霸气，或推迟开盘，或着手调价。

一向被认为是全国房地产市场“风向标”的上海楼市，短短数月内呈现出的“动”与“静”、“消”与“长”的骤变，究竟传递了怎样的信息？近期一些楼盘单价一两千元的降幅，是政策调控下的楼市“理性回归”，还是预期改变后的市场“暂时冬眠”？房价的泡沫究竟能在多大程度上被挤出？

卖的多，买的少：降价是否大势已定？

来自网上二手房交易平台的数据显示，4月份全上海日均挂牌量只有二三十套，在国家七部委稳定房价的“意见”出台之后，这个数字开始以日均超100套的速度递增。

与挂牌量激增形成鲜明对比的是，市场成交量大幅下降。中原地产、美联物业等大型房产中介公司的门店交易情况显示，最近一个月内，二手房交易量锐减5成以上。与此同时，新房的成交情况也大幅“缩水”。5月7日至14日的一周内，上海新建商品房的成交面积锐减至25.9万平方米，不及去年日均交易量的1／3。

房价又是如何呢？权威部门的最新统计显示，1至3月，商品住房销售价格环比涨幅分别为1.6%、1.8%、2.5%，4月份则降至0.5%。记者连续3个月跟踪上海较有代表性的4个中高档楼盘，发现实际成交价已暗降10%，居住未满2年的二手房的降幅则更大。其中虹口区曲阳板块的次新盘均价已由原来的1.8万元降至1.5万-1.6万元左右。专业楼评人士蔡为民认为，毫无疑问，短线投机客在被逐渐“挤”出市场，上海楼市降价趋势已定。尤其是税收杠杆对于火热的市场而言，实是釜底抽薪。但也不能否认，目前的状态还只是市场对政策的“即期回应”，房价“虚火”究竟能降多少，将取决于后市。

强行“劝”人买房：炒房者真的要退场？

在上海，每平方米单价2万-3万元的高档房并不鲜见，1万-2万元之间的也就是中档房，均价七八千元的已算是中低档了。老百姓普遍认为导致房价高涨的一个重要原因是炒作太甚，而这次受政策影响最大的恰恰是炒家最集中的中档房。

5月16日下午，某媒体驻沪记者徐先生遇到了一件“被逼买房”的怪事：一个多月前，他看上了一处中档二手房。后因行情持续走跌，他决定放弃购买。本来按合同约定，支付违约金即可，但令徐先生惊诧的是，中介公司竟派出10名员工，浩浩荡荡地登门强劝他购买房屋。无奈，他只好报警。

一位资深经纪人认为，这个案例从侧面凸现了此前活跃在上海楼市的炒家如今已信心不足。在交易清淡、预期继续看跌的压力下，炒家和中介为求房子尽快出手，不惜采取极端措施。

一边是炒家抛售，一边则是买家观望，上海楼市陷入了“僵持”状态。美联物业、中原地产、臣信房产等中介公司都反映，现在买家都在反复测试价位，“譬如，当卖房人答应每平方米8500元的均价后，买家会要求8200元；而当卖房人同意后，买家会要求再降几百元，如此反复，也成交不了。”“炒家‘跳水’越多，说明房价的水分越大，我觉得房价还有很大的下调空间，所以不急于成交。”至今仍在询价的“租房族”方永律师说。

国务院发展研究中心研究员廖英敏分析说，炒家退市体现了近期出台的一系列房价调控政策其实是有“保”有“压”，压的是过度的投资需求，而保的则是普通居民所需要的中低档住宅消费。必须看到，过度投资、投机性需求是不可持续的。

尽管上海二手房市场的抛售还在继续，但另一现象也不容忽视：因为成交不易，最近一周内，二手房由售转租、边租边售的房源上升了30%。70%的投资客表示已考虑由售转租。业内人士指出，短期投资客退场固然是好的迹象，但大量因无人接盘而被动进入租赁市场的投资性房屋，未必真的“改弦更张”，很可能只是“暂时冬眠”。

一拖再拖不开盘：房价体系松动了吗？

在强烈的看跌预期下，买房人捂紧钱袋的那双手不仅令炒房者心焦，也同样令开发商犯愁。4月份以来，上海新开楼盘排队抢购的火爆场面不再，新盘已不再是“香饽饽”。从“一年内转按揭叫停”等上海调控楼市措施到位，到“国八条”政策出台，5月11日后，上海一手房市场几乎所有的客户一夜间“蒸发”，新盘销量从最高位时的日均超千套骤减至一二百套。

闵行区新近开盘的“九歌上郡”，十几个已经摇到“号”的购房人主动放弃选房；徐汇区某楼盘日前推出156套新房，日均只卖出1套。4个月前，上海的一些开发商为防止购房人夜以继日排队抢购的局面失控，每到开盘日必请警察来维持秩序，有的楼盘为摆脱“追买”，竟4次更换售楼地点。上海兆丰地产的陆经理坦言，以前拿到地就等于拿到钱，无论建什么房、怎么卖都能赚大钱的好时光恐怕一去不复返了。“眼下开发商要考虑的不再是如何涨价，而是如何在尽可能不推倒原有价格体系的前提下将房子卖出去。”

但事实上，一些开发商已选择调整价格。闵行区某楼盘的一位销售人员透露，在楼市调控的系列“新政”出台之前，公司曾将开盘均价定在每平方米1万元左右，与周边的二手房价持平。但到正式开盘时，均价却定在每平方米8300元，目的就是通过价格的适度调整，促使销售情况改善。“这说明开发商的心态在发生微妙变化。”上海经济研究中心秘书长肖元真判断，新盘定价在悄悄向真实的市场供需转变。

记者在调查中发现，大部分开发商并未“修正”价格，而是一再推迟开盘。有开发商表示，能熬过今年第四季度的“低谷”，房市就会“柳暗花明”。所以，原定在五六月份的开盘时间推迟到9月份甚至更后。

上海市房地产学会专家顾海波认为，上海楼市之变不是某一个政策立竿见影的结果，而是诸多政策效应累积使然，部分楼盘的价格“修正”说明房价体系开始松动。从今年2月底3月初以来，上海几乎每周都有给楼市降温的政策出台或有楼市“利空”的信息传出，对市场预期产生了影响。专家指出，正是这些“影响”的积累，使眼下的上海楼市进入了盘整期。

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