刘洪玉:完善经济适用房制度不是一时的调控手段

2005年5月28日，中国房地产TOP10研究组在北京召开"蓝筹地产聚焦十大潜力城市"研讨会，并公布了"中国房地产开发投资吸引力10强城市"和"2005中国房地产上市公司10强"研究成果。搜房网作为此次活动的独家网络媒体进行了报道。

以下为清华大学房地产研究所所长刘洪玉在研讨会上的发言整理。

中国房地产TOP10研究组联席组长 清华大学房地产研究所所长刘洪玉

各位领导，各位专家，各位朋友早上好，非常高兴我今天有机会给大家发表一些这方面的意见。刚才嘉宾在台上讨论的时候我是非常非常的专注的在听，因为现在这个问题大家都非常的关心，到底怎么去解决。

现在社会上有一种舆论，政府，包括中央政府，地方政府，开发商，这些市场上的投机者，还有大众，消费者，还有一些专家学者，还有研究机构都在发表看法。现在似乎有一种概念，谁要说房价要降就代表了广大群众的根本利益，谁要说房价要涨，就代表了开发商的利益了。所以讲这个题目是叫房地产价格和宏观调控，这个漫画我非常欣赏，在房地产新的政策出来了以后，老百姓看到了希望笑咪咪的，市场的参与者在小心翼翼的拿着放大镜在观察，这体现了现在市场的期待。

我们房价的上升让大家离得那个楼越来越不容易了，现在中央政府在放气，地方政府在吹气，购房者跟高房价老是狭路相逢。实际上政府对当前房地产市场存在的问题的判断有四个方面，一个是商品房价格上涨过快，再有一个房地产投资规模过大，再有商品房结构的问题比较突出，最后一个方面是市场秩序比较混乱，实际上为了解决这个问题，当前政府的调控需要实现这样一个目标，就是稳定房价。

我们本来说房地产市场健康发展的标志要总量基本平衡，价格基本合理。从调控的角度来看，有供应的角度，需求的角度，市场交易的环节有一些措施对市场的干预。昨天我看建设部又向社会公布了六项具体的工作，实际上是为了这些目标的实现做的一些事情，一个是我们以前商品房的预售网上的备案，还有普通住房的标准要出来，还要把家庭住房的状况摸清楚，还要建立相应的信息系统，对市场进行有效的监测，提高市场的透明度，还要检查这些工作的落实情况。应该说我们正在朝着这个目标在努力，那么房地产政策出来以后，市场到底在哪儿，是个什么样子。

刚才从各位嘉宾讲话也看出来了，对北京来讲，这个市场波动不会太大，对上海来讲，交易的萎缩比较明显。实际上在政策出台当天，我们房地产上市公司的市值在跌，而且跌幅很大。所以现在有很多问题值得大家思考，到底是谁在房价中得到了好处，是不是开发商的暴利。

我在网上看到一个房产的轨迹，这个价格在很短的时间内上升了很多，这个人在踩着泡沫往上跑。这是我从网上找的资料。这个好处到底在哪儿呢？现在国土管理部门有一个调查，地价的比例有一个调查，这个比例是不是比较客观、科学，我们不去管他。

我有一个体会，当时我们的概念是地价评估的方法是剩余法，要看到房价，但是这里面真正的焦点可能到底什么是地价，我们现在全国没有一个统一的概念。再有一个是投资者还是投机者在这里面占了好处，还是开发商。

我们今天讨论的房地产上市公司，我看了看他们的业绩指标，这个美国公司是万科学习的好榜样。这个公司的业绩表现比万科的表现还要好得多，包括他的销售利润水平。当然美国也在讨论泡沫问题，开发商得到了暴利，是不是从这个数据上也看不出所以然来，美国开发商里面的老大和老二在市场上占的份额是3％以上。

再有一个值得思考，靠市场能不能解决中低收入家庭的住房问题，政府和开发商的责任是什么。在新的政策里面，非常强调要完善经济适用房的完善制度，这就要区分市场的功能和政府的功能，要分清楚。所以要建立长期机制，不是一时的调控手段。因为这个问题现在在美国还存在，你要提供多少套和我们卖的商品房放在一起，这个和我们刚开始卖房的时候也有这种做法。金融服务没有有效的区分人群，这个也是不应该的，再有连租房不能通过遥号的方式解决这个问题，还要下大力气。

第三个思考的是住宅投资占主导地位是不是就是合理，这是美国投资的状况。大家看它的规模，怎么看我们现在结构是不是合理，我们没有具体的标准，再有我们调控房地产市场是不是有效，是不是衍生出新的问题，也就是要看到房地产价格的影响因素，这个影响因素有社会的因素，有经济的因素，有金融的因素，有政治的因素，只不过在不同的历史时期，表现不同的强和弱，有差异。但是在这里面要全面的思考这个问题，因为房地产市场和整体之间有一个关联关系，所以就提出来一个问题。房地产市场是这个问题的始作俑者还是受害者，这个要去考虑。

我们现在希望房地产市场走平稳发展的这条线，会不会先下来很多，然后再回去的状况呢。所以我们调控的难度应该是非常非常大的。再有我们房地产市场的发展应该要有足够的研究工作去支撑它，现在包括市场的各种预警预报体系，或者周期的问题，价格的问题，很多问题我们没有很好的预测，这个工作也是要引起大家的重视。再有就是土地供应的政策，现在看来可能我们国家的土地供应政策还是要满足你社会发展的空间需求，至于我怎么去满足这个需求，就是我们要去研究的具体手段和方法。

刚才讲讨论的当前土地供应的数量应该说没有减少，我觉得没有明显的减少，但是供应的方式调整了以后，马上可以建房子的地的数量有变化，因为以前是出让完了开发商就可以盖房子了，现在出让完了以后还要经过很长时间土地开发才能建房子。而土地开发的周期越来越长等等问题，我就不多说了。市场上总有一些人希望有泡沫，这个是不可避免的。我们当前的市场就像我们市场的参与者一样，大家始终非常的小心。也祝愿各位在这个过程当中取得成功。谢谢大家。

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