杨百千:在招商局 客户要素高过土地储备 资金要素

2005年5月28日，中国房地产TOP10研究组在北京召开"蓝筹地产聚焦十大潜力城市"研讨会，并公布了"中国房地产开发投资吸引力10强城市"和"2005中国房地产上市公司10强"研究成果。搜房网作为此次活动的独家网络媒体进行了报道。

以下为招商局地产控股股份有限公司副总经理杨百千在研讨会上的发言整理。

招商局地产控股股份有限公司副总经理杨百千

说到房地产开发商的发展和策略来讲，我觉得还是维护大家在房地产开发的经营的主要要素来考虑。

以往大家关注的开发的要素是土地，第一用多少地土地储备，第二是资金，当然还有政府关系的要素我们比较重视。但是现在我们看来，随着市场的成熟，实际上是客户的要素对开发商来说是非常重视的方面。这里面既有一个总量的概念，我们在讲选择进入什么样的市场，什么样的城市，跟他的收入结构，房价结构，以及人们在当地房地产物业，作为他生产要素和生活要素是什么样子的。当然房产开发商更大程度上是做产品的。

作为招商局来说，他是在深圳起步的，有蛇口开发区作一个基础，他可以尝试作为社区开发这么一个理念，不是单独考虑一个楼盘和项目，而是考虑整个社区的角度来做一个安排，使得你开发的项目和整体的规划环境，以及你就业生活的协调安排做一个规划，所以这是一个策略。这样一种开发的方式在我们看来，是不是能够在我们走出深圳以外的地区继续的铺置，这就要看一些条件。

以前由于在前一个十年，形成了很多新的楼盘，但是相配套的产业的发展，以产业的发展依托物业的市场是有空间的。在产品的开发理念上讲，我们看房子本身是一个财富，房价是财富计量的方式。如果房子有生命力的话，财富就更加有实力，而不是表现在数字上，而是这个产品本身的价格对就业这方面有一些价值会更高。我们公司现在也在倡导走绿色地产之路，我们有两个含义，一个是我们在产品的设计理念让客户找到他最需要的元素作为我们开发的使用。第二我们要找到开发的连续性。

在现在这种调控的形势下，觉得政府调控的出发点和目的是为了市场更加稳定，在这样大的背景之下，我们公司的策略不会有大的变化的。这有几个原因，一个是我们当时选择进入八个城市，有几个区块；一个是深圳珠三角地区；一个是淮渤海地区，这是我们经过很长时间的慎重分析的。

招商局对决策风险的规避是很严格的，所以大家在看到过去几年房地产市场发展非常快的情况下，我们招商局是很慎重的，我们还是关注于产品本身。我们有了积累多年经验的管理团队支撑，所以他们会在微观层面上把问题做得更细更好。将来这种房地产市场开发到一定的程度，这种开发是稳定的，只要稳定了以后，你在产品上，在稳定性上有保持，不要过了几年你的房子被炸掉了，那样的话房产的价值就会受到影响。

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