邓智仁:投机炒房才是房价高涨的导火线

土地是房地产企业存活的生命之水，没有土地，从根本上而言房地产就无从谈起。从2004年全部开发土地实现招拍挂的方式出让后，从很大程度遏制了房地产行业的不规范行为。但是，不得不承认，国家出台的措施是正确而且有力的，然而之所以目前全国的房地产行业仍旧存在诸多“黑市土地”，是地方政府无视中央政策，我行我素造成的。此次七部委下发文件中对于土地问题又一次的严加整肃，要求对获得土地开发权两年未动工开发的土地，政府将无偿收获土地使用权。严格了土地转让的管理，希望有效制止土地“炒买炒卖”行为。

就此次七部委调控措施，记者采访了邓与周商务咨询有限公司总裁邓智仁。他认为，中央已往出台的土地政策具有很强的约束性，但房地产行业土地问题之所以“黑幕重重”，主要责任在地方政府执行层面，地方政府与中央进行利益博弈。地方政府由于权衡多方利益，如地方投资、政绩工程、财政税收等等，很多时候对中央的政策置若罔闻。而像上海这种国际化经济发达的城市，之所以中央政策贯彻的十分到位，是由于投资环境好，能够很好的吸引外资的到来，简而言之就是不愁没人来投资。因而越是发达地区，房地产市场越规范。目前国内出现的炒房现象，并非因为土地稀缺，导致房价上涨才出现炒房，其根本原因是由于目前没有一个比房地产更好的投资环境来接收游资。近些年随着经济的发展，人们手中留有一定量的资金。但众所周知，国内股市疲软，银行利率较低，这两个都不能成为游资正确投资市场。与此相反，房地产火暴，房价一路看涨，租金回报率高等原因，使得不论百姓还是国际热钱纷纷瞄准中国的房地产市场，进行投资。因此，才出现了投机炒房行为，从而大大刺激了房价的高速上涨。归根结底，投机炒房才是今天房价高速上涨的导火线。

对于文件中大家比较关注的期房限转问题，邓智仁认为运用到不同的买房人身上是不公平的。如果购房者自身的客观经济状况出现问题，而无力继续偿还房屋贷款，迫不得已需要将房屋转让。那么此时，对购房人收取全额的房地产税就非常的不公平。国家可以采取其他方式，如提高短期购入房屋转让费用，增加房屋转让成本，从而限制炒房行为。而执行一刀切的税收政策，对普通住房人不具有公平性。

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