6·1新政之后楼市14大悬疑 待科学的求证(图)
背景：这则消息曾在众多网站不胫而走，甚至海外媒体也据此报道上海楼市。追根溯源，这则耸人听闻的消息，是根据5月份一段时间中上海楼市成交均价推断的。然而，6月1日上海住宅成交均价为5773元平方米，6日蹿到11064元平方米，这能得出房价又大涨的结论吗？
六一“大限”之前 上海市浦东新区房地产交易中心人头攒动
六一“大限”刚过即变得冷冷清清
专家解读：“以成交均价或极个别楼盘由于特殊原因降价来推导楼市要崩盘，如果不是无中生有，也是以偏概全”，“上海高居不下的房价开始有所回落，并且保持平稳”
“上海房价一夜下降3000元！”这条耸人听闻的消息引发了人们对上海楼市暴跌的联想。
事实果真如此吗？“以成交均价或极个别楼盘因为特殊原因降价来推导楼市要崩盘，如果不是无中生有，也是以偏概全。”华东师范大学东方房地产学院房地产专家陈伯庚教授的语气有点激动。“上海一年商品房销售面积为3000万平方米，如果降价的楼盘占到总量的10%，也许还能说明问题。”福纳市场咨询有限公司地产总监杨子江说。
业内人士普遍认为，以当日成交均价衡量房价涨跌不科学。上海“房产之窗”显示，6月1日住宅成交均价为5773元平方米，6日蹿到11064元平方米，而这能得出房价又大涨的结论吗？上海荒岛房产工作室研展部经理冯伟解释说，短期均价变动更多受楼盘差异的影响。如果当天中低价楼盘上市量大，均价肯定走低；反之，均价提高。
冯伟提供的荒岛5月份上海12个中心城区的住宅成交价格指数显示，浦东、闵行、徐汇和静安等4区微涨，其余8个区微跌。“高居不下的房价开始有所回落，并且保持平稳。”陈伯庚这样认为。
平稳回落，同样是长三角的其他城市楼市的主调。各地房地局官方网站显示，新开楼盘销售价格并未大幅下跌。“大多数开发商不会公开降价，而采取了送装潢、空调等短期促销方式。现在我们推盘更谨慎，每个月只要能卖出20套，满足现金流量就行了。”杭州一位房产代理商在电话里说道。
观望气氛笼罩着长三角楼市，新房和二手房的成交量大幅萎缩。
上海楼市最火爆时，日成交量1000套新房也不稀奇。在调控初见成效的4月份，锐减一半，5月份更一度跌到100多套。“6·1”之后日成交量有所回升，稳定在300—500套之间。据杭州透明售房网的销售数据，从5月下旬至今，日成交量一直在10—30套之间徘徊，而3月18日这一天曾成交了158套。宁波、南京、苏州，每天也只有一二十套新房售出。
二手房市场反应更为强烈。上海近半个月的二手房成交量至少比3月份跌了七成甚至更多。
“我们今年计划佣金收入达5个亿，第一季度超过了1个亿，没想到第二季度出现这么大的萎缩。”中原地产(上海)高级咨询顾问杨东坦承。中原地产(宁波)中介总监陈晖告诉记者，与3月份相比，5月份成交量下跌30%左右，6月1日到现在则跌了60%。“新政出台，我们的成交量只有以前的一半。”美联物业(杭州)总经理高锦滔说。
虽然成交量萎缩、挂牌房源增加，房价却几乎未跌，买卖双方较着劲儿。“100套房子里最多只有3—5套的房东愿意降价，而且开出苛刻条件，比如要求一次性付款或税费由下家承担等。”美联物业(上海)企业传讯部主任蔡玉立说。中原地产(杭州)营运总监于旭东称，尽管这两个月成交套数下跌，但成交价仍维持在8600多元平方米。
从政策面看，“6·1”以后，建设部开始频频发出防止房价大落的强烈信号，而此前更强调的似乎是防止大起。
“房价大跌，对社会经济和大多数人绝对是坏事，调控目的并非迫使房价大跌。”中国房地产开发集团总裁孟晓苏称。
背景：目前，各地楼市普遍进入观望期。各种关于涨跌的推测沸沸扬扬。而政府调控的目标并不在房价的大起大落，而是回归理性。怎样才算回归理性？何时回归呢？
专家解读：“最多6个月。在观察调控效果期间，不宜再出台新的政策”
种种迹象表明，目前已经进入了一个开发商与政府、购房人与开发商、投资客与购房人之间全方位的博弈阶段。楼市回归理性已成定局，但什么时候回归？回归到什么程度？
“我认为最多6个月，政策的短期效应是3个月。在观察调控效果期间，不宜再出台新的政策。”陈伯庚这样判断。业内专家分析，只要今后每个月房价涨幅不超过1%，官方就有希望完成今年的任务--房价涨幅控制在一位数以内。
这种看法并非个别。据中原地产高层估计，楼市到底往上走，还是往下走，最多6个月就见分晓。荒岛的最新报告预测了未来走势，第二季度为平稳期，第三季度进入僵持期，而第四季度整体房价调整的可能性最大，幅度在10%—20%。冯伟解释说，这在更多意义是指，占供应总量65%的“两个1000万”对整体房价的拉低。
陈伯庚的理解是，房价并不是调控的惟一指标。“只讲房价太片面，中央调控的精神是3个‘基本’：供求基本平衡、结构基本合理、价格基本稳定。调控是不是有成效，要从这3方面综合考量。”也就是说，供要略大于求，保持适度的空置量；增加中低价位普通商品房供应量，70%比较合理；房价温和上升，涨幅低于年人均可支配收入增幅。
“只有这3个指标达到了，才能说楼市真正回归到理性。”陈伯庚最后说。
背景：据央行上海分行最新报告透露，2004年1至11月，境外资金流入上海房地产市场的总量超过222亿元，较上年增长13.5%。其中，用于房地产开发的约150亿元；用于购房的约70亿元。境外资金大量流入上海，引起各方热议。值得注意的是，“境外资金”往往被“海外热钱”一词所置换，很多人据此得出人民币一旦升值，热钱套利后即抽身离去、房价将随之暴跌的结论。专家解读：“把境外资金等同于热钱犯了概念错误，说人民币升值后热钱全部撤出犯了逻辑错误”。
“把境外资金等同于热钱犯了概念错误，说人民币升值后热钱全部撤出犯了逻辑错误。”著名房地产金融专家洪曦观点鲜明：热钱之所以“热”，在于它是一种短期投机资本，钟情于流通性强的行业，如股票、债券市场，一旦价格被抬高，赚上一笔后马上撤走。而房地产行业占用资金量大、变现周期长，物业转让手续繁琐，热钱进来后很难在短期内撤走。“据我所知，目前活跃在上海的海外基金，无论是摩根士丹利，还是澳大利亚麦格理银行，它们收购物业至少有3—5年的持有计划。可以肯定，海外基金是产业资本而不是热钱。”洪曦判断。
仲量联行中国区董事陈立民则认为，今年第一季度房价快速上涨，很大原因是江浙民间资本炒作。笔者曾调查过今年3月初开盘的复兴东路金外滩花园二期出售情况，在187个中签客户中，身份证以“3303”打头的温州籍客户有115个，占62%。几位温州购房者称，打算将房子在一年内转手。要说“热钱”，这部分资金更像一些。
就算人民币涨了，物业升值，境外资金也不见得会马上撤走。其一，基金如果出售整幢物业，交易过程非常慢，一旦没有接盘的人，财富增值不过是个概念。其二，人民币一旦升值，很有可能进入上升通道，境外资本反而会加大投资。这就是为什么从去年10月份到今年5月份，外资大举进入上海等地房地产市场的原因。加息被外资普遍理解为是人民币升值的重要信号。据一位不愿透露姓名的金融房产专家个人统计，加息前后短短1个多月，就有大约10多亿元的海外资金通过各种渠道进入上海楼市。
退一步说，假定这些钱成功撤出，对上海楼市打击有多大？上海福纳市场咨询有限公司地产总监杨子江表示，2004年上海购买一手房和二手房的资金规模在5000亿元左右，平均每天10亿元以上。外资购房的70亿元，只占很小的比例。“即使人民币升值后全部撤出，影响也十分有限。”
洪曦认为，楼市调控政策对市场的冲击波远比外资影响大得多。为基金代理提供服务的基强联行副总裁陈咏东表示，5月份前，每个月平均二三十个海外基金经理到上海寻找房地产投资机会，而现在则处于“不签合同、不作决定”的状态。
紧急套现只是个别现象，至少现在还没有迹象表明海外资金大量退出。而高力国际中国区常务董事翁琳表示，房产新政打击的是住宅市场炒卖现象，未来外资的投资方向将更集中在商业地产这一块。
“对人民币升值的预期不改变，就意味着外资做多中国房地产市场的进程远未结束，现在它根本就不会走也不想走。”洪曦最后说。
| · 9月北京51个楼盘获准上市 |  |
新京报 | |
| · 摩根大通:中国会出手楼市 | |
搜房网综合 | |
| · 北京30新盘打折降价"过冬" | |
北京晚报 | |
| --------------------------------------------------- | |||
| · 开发商第四季度肉搏售楼处 | |
中国房地产 | |
| · 京限价房填表格就需三个月 | |
中国房地产 | |
| · 京首例降价补偿遭两方压力 | |
中国房地产 | |
| --------------------------------------------------- | |||
| · 9月份北京住宅成交环比反弹 | |
中国证券报 | |
| · 08胡润百富榜：黄光裕首富 | |
中国网 | |
| · 8月全国主要城市房价一览表 | |
经济参考报 | |
 翁美玲坎坷一生 玉女命若飘萍魂丧50万旧宅 |
41968 |
 摩根大通：中国会出手重振楼市 |
12916 |
 2008年十大赚钱暴利行业 房地产仍在其中( |
10759 |
 北京30新盘打折降价 开发商纷纷为"过冬"备 |
10454 |
 无话可说 54平二手房竟改造的如此完美(20 |
10014 |
 促销摸底刚性需求 后黄金周楼市或有反弹异 |
9087 |
 京限价房陷困境 填写申请表格就需耗时三个 |
8326 |
 十大智慧型漂亮女星 巩俐 阿朵 刘嘉玲在其 |
7470 |
 让你汗颜的装修牛人 3万搞定3居靓丽装修( |
7016 |
 大S"遭绑架"受虐剧照 蓬头垢面形象全毁(图 |
6737 |
| 东四环现房仅9800 | 10月开盘预告 | 10平方公里筑城市 |
| 二环中轴英伦华府 | 东湖湾Ⅱ园首归来 | 轻轨梨园站6800起 |
| 婚房首选西府颐园 | 疯抢十月特价房 | 京城低总价楼盘 |
| 北戴河老龙头看房 | 三亚观海半山半岛 | CBD东纯水岸别墅 |
